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深圳新规解读:保障房配建范围全覆盖,加速产城融合

2018年02月06日 22:39 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:深圳城市更新又出新政:保障房配建范围全覆盖。

近日,市规土委印发关于施行《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》(修订)的通知。

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以下为深圳市城市更新开发企业协会会长、安云集团董事长耿延良的独家解读:

首先,这是有关城市更新配建保障房政策第三次重大修改。

为落实深圳市保障性住房建设要求,2010年12月30日,深圳市规划国土委出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》(深规土〔2010〕843 号,以下简称《暂行规定》,规定拆除重建类城市更新项目配建保障房的比例为:旧村旧住宅区一类地区的基准比例为12%、二类地区的基准比例为8%;三类地区的基准比例为5%。城市更新项目属于工业区或仓储区改造为住宅的,保障性住房配建比例,按批准住宅建筑面积增加5%。即一类地区的基准比例为17%、二类地区的基准比例为13%;三类地区的基准比例为10%。

五年以后,2016年01月5日,根据当时的形势,市规划国土委出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》(以下简称《配建规定》)。《配建规定》在保障性住房配建类型、配建比例核增、核减等方面进行了进一步的明确,为确保保障性住房配建空间范围的合理性与时效性提出“建立保障性住房配建空间范围图动态修订机制,市规划国土部门可根据城市发展需要及住房保障发展需要,对本规定附图进行修订。该规定要求,一类地区的基准比例为12%、二类地区的基准比例为10%;三类地区的基准比例为8%。城市更新项目属于工业区或仓储区城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的,保障性住房配建增加8%。即一类地区的基准比例为20%、二类地区的基准比例为18%;三类地区的基准比例为16%。另外规定,改造方向为新型产业用地的项目,在综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下,结合更新单元规划地块划分,可在开发建设用地内,规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立的保障性住房用地。

2016年12月29日,市府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号),在《配建规定》的基础上大幅提高了人才住房和保障性住房配建比例。规定对城中村及其他旧区改造为住宅的项目配建比例提高了8%,对于旧工业区(仓储区)或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的配建比例提高了15%,最高的配建比例达到了35%。即城中村的一二三类地区的基准配建比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%;工改居的一二三类地区的基准配建比例分别由20%、18%、16%提高至35%、33%、30%。

本次2018年1月30日,出台了新版《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》。

本次修改,为适应保障性住房新的需求,城市重点区域、轨道交通规划与建设新的变化,有必要对城市更新项目保障性住房配建比例一、二、三类地区空间范围进行相应修订。

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主要是三个方面:

1、增加了新的轨道线位和产业园区,本次修订根据新的规划与建设情况进行了实时调整。

2、本次修订扩大了城市更新保障性住房配建比例地区范围,基本生态控制线外全覆盖,适用于所有改造为住宅和商务公 寓的拆除重建类城市更新项目。

3、本次修订适当扩大重点产业园区及周边地区范围,减少长距离通勤机动化出行,缓解交通压力,促进产城融合。

特点:

1、本次修改是自2016年两次修改后的又一次重大修改。时间跨度小,调整幅度大。

2、本次修改是根据深圳市城市规划尤其是轨道交通的变化,与建设情况进行了实时调整,与时俱进。

3、本次修改突破了以前所有规定范围,进行了保障房范围全覆盖。

“十三五”期间保障性住房建设任务加大,为实现“十三五”规划目标,要求加大保障性住房的供应。本次修订扩大了城市更新保障性住房配建比例地区范围,基本生态控制线外全覆盖,适用于所有改造为住宅和商务公 寓的拆除重建类城市更新项目。

评价:

具有现实的积极意义。增加了保障房供给,有利于深圳吸纳人才。另外,有利于深圳未来产业发展。为促进产城融合,职住平衡,解决产业人才的现实需求,尤其是以研发办公、生产中试等功能为主的产业园区,就业人口规模较大,对保障性住房需求大。本次修订适当扩大重点产业园区及周边地区范围,减少长距离通勤机动化出行,缓解交通压力,促进产城融合,尤其是原特区外,城市次中心区居民幸福指数会上升。

对行业的影响:

1、加大了城市更新项目的成本,对行业影响巨大。城市更新项目的投 资方,需要更加深入研究项目的经济可行性。另外,行业集中度会大幅提高,竞争加剧。

2、城市更新项目开发和投 资融资更加专业化,服务城市更新的专业化公司会有更大的发展空间。

3、希望政府在提高保障房配建的同时,出台相关优惠措施,鼓励社会资本投 资城市更新项目,以增强市场信心。

4、2017年强区放权以后,项目审批明显放缓,希望市政府专题调研,推动行业健康良性发展。