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深圳工改引爆:东莞、珠海成开发商撕杀主战场

2018年02月06日 14:00 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:80后猪猪精男孩RR从事“工改”10年,从开发商跳到咨询公司,十年辛酸泪,每两个月染一次头发,还是消不去半头白发。

80后猪猪精男孩RR从事“工改”10年,从开发商跳到咨询公司,十年辛酸泪,每两个月染一次头发,还是消不去半头白发。但在前两年,工改行情爆火,收佣收到手软的RR近期良心发现请我吃饭,顺便请教某科在蛇口公寓的行情,他买了想知道投资价值。买了还来问,这种心理我归为炫富。

 

但这顿饭吃得值得,RR前几年做了几个十分有趣的项目,分别体现了除深圳以外,粤港澳大湾区的工改情况。这是一场全新的战役,旧实力派迁移或撤场,新来的勇者,通过金钱敲动陌生城市的大门,赌的就是城市产业发展变迁带来的新机会。

 

如诺基亚退出东莞市场,微软收购后再转卖给开发商;龙光、泰禾等开发商通过购买工业用地进军珠海,用地属性成功转成居住和商业用地。广东省世界500强最早扎堆的广州开发西区,如今政府在悄然的收储工业用地,准备让土地“换性”以符合城市的发展需求。

 

过去的工业区,如今成为核心地带,工业用地可以名正言顺的可以改为商住用地,曾经的禾秆,通过工改的面纱,蜕变成为闪耀的珍珠。东莞、珠海是开发商抢占的新战场,4000元/平不到的楼面价,卖到2万+/平。与其说工改是暴利行业,不如说,发现城市机会,哪个行业都可以成为爆款。

 

而对于做实业的企业而言,面临成本与市场的迁移,工改,在另一方面也是他们房地产解决方案的救命丹药。

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受深圳工改火爆传染:

东莞工业用地三年翻四倍

 

深圳经过工改工政策的出台,2017年全市通过工改立项不到40个项目。整个市场基本处于“歇菜”阶段。业主叫价高,成本大,产品设计受限多,开发商转战东莞、珠海、惠州、中山等地寻找全新机会。

 

其中,东莞诺基亚厂房转卖是较为典型的例子,经过几轮转手,最后买家为房地产开发商。1995年,诺基亚在东莞南城建厂,2013年9月被微软收购。据南方都市报报道,当时工厂18年累计生产10亿部手机,工人最多时接近万人。随后,市场销量并未达到预期目标,东莞工厂产能出现过剩。自2014年5月以来,微软公司已经将大部分生产线从中国、匈牙利和墨西哥转移到越南。

 

该项目于2016年正式完成收购。据悉,该地块售价在5-6亿。周边全是成熟的住宅区,毗邻万科金悦香树及中信凯旋国际等精品楼盘。若以容积率3计算,该项目的楼面地价约2000元/平。

 

“这价格在以前想不都不敢想,谁敢要。但是现在能买到就赚到,周边现在都是成熟的住宅区,不可能再建工厂,无论是商业综合体还是写字楼,这个楼面价也绝对划算。”资管行业相关专业人士表示。

 

深圳工业用地收购成本,从2014年前的1000-3000元/平飙升到2016年的10000-30000/平,两年上涨近10倍。这只是单纯的收购成本,还有高额的税费、建安成本、地价款等未计入。

 

近两年,东莞受到深圳传导工业地价也水涨船高。“2014年前后,东莞工业用地成交约300-500元/平;2017年均价涨至1800-2000元/平,很多都是以屯地的逻辑去做,买来先放着。”某国际代理行陈先生表示。

 

若正常按工改工项目出售,东莞销售市场十分薄弱。“塘夏,凤岗,松山湖,算是东莞东南临深片区的核心区了,工改工利润率还是比较低15-20%,销售周期长,市场基础弱。卖使用权利率稍高些,但跟深圳也是没办比。东莞的工改政策向来跟全国走,一直比较严格,配套宿舍不能卖,办公写字楼需要整层购买,但他们也在学习深圳,探索相对自由化,市场化的新型产业园的方向。”世联行工改相关负责人陈先生表示。

 

虽然目前工改工的销售不理想,但开发商仍然前仆后继进入这块市场。

 

“没办法,在深圳根本拿不到地。开发商的逻辑是,只要你要敢买地拓展,先有制造货值的可能,你的公司以及你个人的前途才有前进的可能。现在绝大多数拿地的公司还是抱着地产开发的思路去,没有人会以工改工的标准去衡量。都是寄希望于未来。”深圳某大型产业运营商负责人分享道。

 

金地集团相关负责人表示,这很好理解,我们也在努力拿地,一是认为产业转型后东莞成为深圳科技、医药制造等产业的转移方向;二是,工改工也有配套公寓,或者以后土地改性的可能;三是,工改工的产业运营或者是招商运营是未来地产多元化发展的一环。

 

站在另一个角度看,产能落后的企业面对如今火爆的工改市场更多的是喜大于忧。企业主们产能受市场与成本的制约,原有的产业已经不能带来高回报,在高位时把不能带来盈利的工厂出售,对于企业家而言,也是一个较优的解决方案

 

就像微软虽然没有让诺基亚手机成功复盘,但赚到了卖厂的钱,可以把资金投入别的生产线中。而在深圳最近有代表性的则是,2017年佳兆业收购南太地产收购案,创始人顾明均夫妇,于1989年在深圳设厂购买宝安、光明三块工业用地总共花了1亿元左右,2016年这3块土地的价格估值达135亿。作为第一批赴内地设厂的港商而言,顾明均最终赚到大钱的方法居然是“卖地”。

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看中工业用地“转性”商机

开发商涌进珠海保税区

 

不论是不是以高周型的模式看待工业用地,但拿工业用地绝对是个技术活。要看是否押准了城市发展更新需求的时间点。优质的工业项目不但好转手,还有转变性质的可能,一旦转性成功,那对于开发商而言,工改就是实现爆利的涅槃神器。

 

近两年开发商疯涌进珠海保税区,则是绝佳的例证。在粤港澳大湾区大背景下,这场政策春风与城市产业转型发展的需求,让珠海成为开发商眼中的爆款城市。

 

2016年8月10日,泰禾花12亿在珠海保税区收购启航物流有限公司100%股权,占地近8万平方米。启航物流在出让股权给前秦禾前两个月,已将其拥有的保税区35号地块的土地性质由工业、仓储用地将变更为商业办公混合用地。

 

其中商业比例为10%,其余用于开发商业办公产品,项目建成后主要经营范围为文化、传媒及相关产业。未来拟在该地块投资建设“珠海保税区国际文化展示交易中心”项目,使用年限40年。

 

如今项目名为泰禾中央广场,首期将以44-105㎡loft公寓,150-200㎡SOHO三房产品面试。建面42万平方米,粗略计算,泰禾通过股权收购该项目楼面价不到3000元/平。项目暂未开盘,周边同类型产品如奥园观山海、湾区星座销售均价2.1-2.2万/平。

 

除泰禾外,目前珠海的大保税区已汇集多家大品牌房企,且体量均不小。奥园(建面约28 万㎡)、富力(建面约28 万㎡)、龙光(建面约25 万㎡)、南航(占地约7.9万㎡)、中铁建,以及华发等。保税区一开始的规划是以“保税仓储、出口加工、国际贸易”三大功能为主,早前进驻的实体企业可获得廉价的土地支持。

 

随着2017年《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》出台,珠海将加快推动横琴与保税区、十字门北片区、洪湾片区整体谋划一体发展。在保税区产业转型的背景下,保税区管委会正积极推进区内的产业转型工作。

 

珠海保税区的转型调整,并非孤例。所有的早前享受到改革开放红利的粗放型经济开发区,都面临同样的升级问题。广州最老牌的经济技术开发区西区,宝洁、百事、广州百特医疗、华纳、欧文斯-科宁、仙妮蕾德、安利等全球500强最早的扎堆的区域,也是遇到转型升级难题。不少合同到期、经营不善或客户群体转移等原因,厂房面临新的处置方案。

 

据了解,当地政府正在积极收储相关的工业用地,希望通过工改,做全新区域规划。

 

如麦斯威尔咖啡广州厂2015年被亿滋国际剥离,麦斯威尔在广州经济技术开发区西区的工厂于1984年投产。随后因经营不善,市场占有率批续下降。公司决定自2017年起,中国广州厂将不再生产,而大中华地区的市场的产品将由泰国曼谷生产基地供应。而广州工厂所在地块最后被经济技术开发区收储。

 

随着城市的发展,无论是住宅区还是工业区,特色小镇、产业新城、旧改、工改、棚改,幕后都不是规划者对新事物的拥抱,而是社会经济发展的土地逻辑:通过土地的升级,获得新的产能,才有更强更高的GDP与更美好的生活。

 

这仿佛是一场社会进步的宿命论,没有什么大年小年,只有你是否跟得上时代。

温姑娘 | 作者