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没想到,布吉才是2017深圳二手房成交终极大boss!

2018年02月05日 16:52 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:相比较已经普遍突破4万的坪山来说,布吉仍是价格洼地。

??近年来,深圳各区房价都得到较大的增值提升,而曾经的罗湖后花园布吉却成为深圳房价“洼地”的存在。“脏乱差”、“城市折叠”等标签让布吉的区域价值一直难被高估。然而,在2017年全年成交中,布吉以超出龙华3000多套的成交成为全市二手住宅成交最火的片区......

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??2017年二手住宅成交最火的是布吉

??在政策调控及房贷收紧双重压力下,2017年深圳二手住宅的成交量大幅下降,房价涨幅明显放缓。据美联物业全国研究中心统计,2017年全市共备案63,578套二手住宅,同比下降34%,成交均价53262元/平米,环比上涨472元/平米。全市各区二手住宅的成交分布相对比较均匀。除“低存量”盐田区成交量仍维持低位外,其余区域的成交量差距不大。由于原关外地区的政府规划利好不断,交通、生活配套设施逐渐完善,且房价相比原关内地区具有明显优势,年度成交量前五名的片区全部来自龙岗或宝安,其中成交量占比最大的是龙岗。

??从片区二手住宅成交量来看,布吉似乎和印象中的“不被多数人看好”并不一样。美联物业全国研究中心统计数据显示,布吉去年全年二手住宅成交量超过7000套,遥遥领先全市其他片区,比“宇宙中心”龙华多出3000多套。

??而在全市二手住宅成交量前十的楼盘中,布吉的龙珠花园、丽湖花园和金域揽峰占得三席,布吉成为2017年备受关注的热点片区。

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??洼地布吉5年房价涨幅147%

??时间回到10年前的布吉,信义、中海怡翠、龙珠花园、国展苑这些楼盘二手价格并不高,50平大概27万,单价大概时5400元/平方米。如今链家的数据显示,50平米的放盘价格是180万左右,单价3.5-3.6万。十年时间,总价已是原来的6.6倍,如果按照2成首付计算,收益33倍。随便另选一套,07年龙珠花园59平总价31万,现在同样面积得215万。十年6.94倍,按首付计算是34倍收益。

??再回到最近5年,布吉2012年新房均价为18000元/㎡,2017年上半年新房均价44560元/㎡。近5年时间布吉的房价涨幅达到147%,年均涨幅不到30%,涨幅处于合理的区间。2017年布吉的成交均价38618元/平方米,较2016年同比上涨7.6%,相比较已经普遍突破4万的坪山来说,布吉仍是价格洼地。

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??遍地旧改城市更新将为布吉加码

??从5-10年的房价来看,布吉可以说是猥琐发育的典型,而2017年可谓是布吉城市更新的元年。据不完全统计,迄今为止布吉已规划23个旧改项目,总建筑面积接近270万㎡,是深圳旧改密度最大的中心区域。布吉旧改总规模将接近900万平米,这一数据相当于龙华的3倍。

??分布在布吉的旧改项目如此之多,且多为大开发商进驻,包括已动工的招商三联旧改、三联松元头旧改、佳兆业南门墩旧改、已签约的京基木棉湾旧改等。从当前10多个片区旧改进度来看,大多数处于动工阶段,预计2018年和2019年将集中入市,届时将引发一波项目上新潮。

??从罗湖二线关开始到布吉,布吉农批,东晓,草铺旧改,木棉岭旧改,三联片区旧改,大众山工业区旧改,南门墩旧改,木棉湾旧改,下水径片区旧改,布吉一村东心岭旧改等等,很多已经开始,而且都是大开发商。 布吉顽疾一直未解决,如果现有旧改开发商攻下桥头堡,后面将会越来越多的企业进来旧改,加上布吉河整治,地铁14,17号线未来布吉的整体面貌和生活环境会有大幅度提升。

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??2018年热度不减,

??布吉仍有望小幅走高

??Q房网数据显示,2018年1月份二手房成交1360套,其中布吉、龙岗中心城、人民南等片区周内成交较热,参考均价分别为43855元/平米、49902元/平米、46428元/平米。在Q房网统计的2018年1月份布吉二手住宅成交前5的榜单中,丽湖花园成交量位居榜首,均价3.4万/平,较去年有轻微上涨。桂芳园六期、龙珠花园、宇宏健康花城和阳光花园、茂业城成交量都在持续走高。

??(数据来源:Q房网 2018年1月布吉片区二手住宅成交Top5及均价)

??笔者在实探中得知,丽湖花园、龙珠花园、桂芳园以及茂业城换房的业主较多,由于价格比较低,对于多数刚需客来说距离罗湖、福田的通勤时间相对较少,是刚需上车的较好选择,因此成交量活跃,销售人员告诉笔者,以龙珠花园为例,比较好的情况一天能有5、6套成交。

??对于布吉片区热度的不断增加,美联物业全国研究中心经理张添鸣认为,布吉二手房之所以成交活跃,是因为布吉地理位置较好,罗湖的后花园,并且是价格洼地,补涨速度并不快,同时,可选住宅小区较多,刚需上车、需求型换房均能满足需求。从房价走势来看,张添鸣认为2018年布吉片区价格仍有望持续小幅走高。

??对比布吉片区二手房和新房的置业,布吉片区新房相对较少,且目前备案价格持续走高,二手市场可选择空间较大,价格稳定,张添鸣推荐可以优先考虑二手住宅,不过,布吉片区学位相对紧张,置业前如有学位需求需谨慎对待。