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买别墅7年亏2000万!这里是专给“深圳有钱人挖的坑”?

2018年02月04日 20:52 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:提到盐田,深圳人第一印象是依山傍海的景观资源以及节假日那一眼望不到头的拥堵车流、如同下饺子般的海滩,而对于盐田的楼市,大多数人眼里只有远、偏。 作为原特区内四大区之一的盐田区,成片山海豪宅曾令人

作为原特区内四大区之一的盐田区,成片山海豪宅曾令人仰望,如今却并非是富人趋之若鹜的向往地,甚至遭遇“嫌弃”。不少人甚至形容盐田豪宅楼市是“给有钱人挖的坑”,眼看深圳多年来多区房价已升 值数倍,当年高价购置的“豪宅”如今却低售,甚至“贱卖”。

除豪宅外,盐田的度假房也滞涨多年,普通住宅涨幅也跑输原特区外三区,涨幅甚至低于宝安、龙华等地。随着地铁8号线的建设,城际交轨的改善,盐田逐渐拉近与市区的距离,昔日辉煌的“房价一哥”能否辉煌再现?

盐田豪宅是“给有钱人挖的坑”?

坐落在深圳盐田东部海岸大梅沙旁的东部华侨城天麓一度成为深圳最贵豪宅之一,曾三次入选中国十大超级豪宅年度排行榜。自2008年开盘以来,天麓目前已开发九区,容积率仅0.12%,依山傍海,为名副其实的豪宅。

2008年8月,天麓二区开盘,单价为7-9万/平。2008年年底,一、二、七区入伙,独栋单价为6-10万/平,双拼单价为4-7万/平。价格最高的是2009年底发售的八区,成交价高达128679.39元/平, 创下深圳有史以来最高的价格纪录,前后共成交52套。

如今11年过去了,随着各区的发展建设,深圳房价早已实现多轮上涨,有些甚至涨了十几倍,天麓均价并未呈现太大变化。目前天麓链家挂盘均价为7318 9元/平,网络上却出现一些土豪业主愿意原价甚至大幅降价售卖此楼盘。

上月,一土豪“亏本”2000万出售天麓的消息刷屏朋友圈。据中介介绍,业主出售降价的别墅位于天麓八区,也是曾经创下深圳最高价格纪录的区域。该房源为业主7年前购置,总面积273.58平,5房3厅,全新毛坯,买两层送三层,当年一手买来3600万,现在2680万出售,折合9.79万/平。

那么,这个7年间“亏本”2000万是如何计算出来的呢?

有人算了一笔账,原价3860万的别墅,如果按照首付3成,贷款7成2700万,月供需约13万,7年总月供1100万,还有契税115万。现在折价近1000万出售,其它营业税5.5%和交易佣金不算,光这部分就已经亏了2215万。而此房源倘若现今出售,高额税费及多证也将给成交增加难度。

除此之外,也有中介放出降价房源,天麓顶复233平5房3厅售价为990万,折合每平米仅为4.24万/元,而同户型毛坯则卖到了1300万。

业内知情人透露,天麓叫价的一手、二手房基本是0成交,盐田遍布滨海的景观性别墅,不同于城市类别墅,周边生活配套匮乏,交通、教育、出行、商业等往往限制了其成交,居住功能弱,流动性差,多年滞涨甚至打折亏本卖出也不稀奇。

不少网友甚至认为,“盐田的房子是用来度假的,不是用来住的”,“如果是投 资,等着哭好了”。而万科东海岸部分别墅也曾被媒体爆出业主亏本降价出售的消息。

度假房源多用作短租 房价多滞涨

不光是“豪宅”降价不好售出,盐田的度假型公 寓也遭遇了滞涨多年的厄运。

2011年购置盐田度假小公 寓的彭小姐谈道,自己2011年买的43平小户型度假房,原本想做投 资度假两用,当年2万多购置的,几年来房价还是老样子,目前仅3万出头,甚至低于坪山光明的房价。

笔者调查发现,这些位于盐田的“山海度假房”不少被改造成风格独特的海景公 寓用作短租。在蚂蚁短租、airbnb、小猪短租等平台可发现,这些房源有独栋别墅、普通住宅以及公 寓等,价格从158-1098元/天不等。

短租业主miki认为,这些度假房源淡旺季明显,所以许多房源交由酒店承包整租,也有不少业主自行管理,长租会给予优惠价格。

而从房价上看,度假房以及公 寓却多年滞涨,如梅沙片区的泊岸雅苑、湖心岛公 寓、八十步海寓、水云间雅居、海世界公 寓、鸿威海怡轩、心海伽蓝,房价均在3-4万/平左右。当年风靡一时的万科东海岸一期公 寓价格也在3-4万/平之间,部分两房住宅也在4万/平出头,部分度假房还有2万多一平的挂盘价格,甚至低于沙井、坪山等地。

值得关注的是,链家大数据显示,在2017年的深圳二手房市场,盐田区60平以下的物业成交占比为32.1%,投 资客买二手房用来投 资的比例高达29.5%。

数据来源:链家(深圳)研究院

深圳链家研究院院长肖小平认为,在一定程度上,盐田作为洼地,总价较低,部分小众投 资客喜欢博洼地,看好其投 资。尽管60平以下户型成交占比最高,但真正买来自住的人相对较少,盐田投 资价值并不是太看好。

昔日的“房价一哥” 连续18个月无新房供应

与罗湖、南山、福田并驾齐驱的盐田,其实曾是原特区内名副其实的老豪宅区。

2006年,盐田区曾有万科东海岸三期、云顶天海、优品别墅等10个项目入市,总推盘量达40万平。作为滨海豪宅最集中的大梅沙片区,同时聚集着东部华侨城别墅、天琴湾3期、梅沙湾等一大批顶级豪宅,不单单是豪宅成片出现,更有大户型小户型等多种房源百花齐放。

据媒体报道,2008年,当时原特区内福田、罗湖、南山均价尚未进入2字头,盐田却以24078元/平成为当年均价最高的片区。到了2010年,盐田均价已达43083元/平,作为深圳第一个房价踏进“4万+”的片区,均价比如今的“新贵”南山高出七成,也是罗湖的两倍。

但自2013年之后,盐田的新房推盘量逐渐减少,尤其是2015年至今,盐田一共仅有6个项目拿预售入市,2016年仅有一个项目入市, 而2017年全年无一项目入市,成为全市十区唯 一“新房0供应”片区。自2016年7月,盐田“四季水岸雅居”拿到预售证入市之后,目前已连续18个月无新盘入市。

缘何滞涨多年?

随着深圳各大区域轨道交通的配套完善,就连平时不起眼的坪山、光明因为轨道交通的利好,房价都出现了几轮补涨。但盐田普通住宅均价仍处在3-4万之间,甚至不乏3万出头的二手房价,尽管有着豪宅均价的强势拉动,十年下来,均价依旧涨幅缓慢,落后于宝安、龙华等地。

2017全市均价地图

盐田分沙头角、盐田港、梅沙三个片区,海岸线长达19.5公里,目前仅盐田港后方陆域片区可供开发。随着深圳工业区的转移,盐田港口经济逐渐衰落,片区产业少,经济发展状况较差。

业内人士分析认为,盐田区虽属原关内四区之一,但由于土地资源匮乏,港区物流压力和稀缺的土地资源严重制约辖区经济发展,加之轨道交通不完善,也成为多年滞涨的关键因素之一。

除了交通限制以及配套不足导致房价滞涨多年之外,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,盐田拥有稀缺生态资源,环境保护受政府控制,所以盐田房地产市场比较特殊。除了地理位置较偏,交通不便,配套较差之外,开发也受到严格的限制,包括大 鹏开发情况也类似,这也就导致了盐田新房供应少,成交自然也少。

8号线开通,盐田能否重新崛起?

2016年11月17日,连接盐田和莲塘的地铁8号线一期工程首 个开工站点海山站正式启动基坑开挖施工,标志着8号线开始进入车站主体结构施工阶段。

根据最新规划,深圳地铁8号线起点为1号线国贸站,终点站为小梅沙站。线路全长27.4千米,从1号线国贸站,与9号线交于文锦站,与2号线5号线交于黄贝岭站,再经过莲塘口岸,往东沿罗沙路铺设至盐田小梅沙。

规划中提道,地铁8号线一期工程,即2号线的延长线预计2019年12月28日投入试运营,而原8号线二期(盐田路至新大段)已被32号线取代,新的二期规划(一期以外路段)暂未出炉。

地铁8号线规划简图

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,盐田过去整体均价主要受东部华侨城天麓等豪宅影响而拉高,其他普通住宅房价并不高,这和盐田的城市区位、功能、配套直接相关,8号线开通后有助于盐田楼市走好,但力度有限,毕竟其他方面仍然有局限。

美联物业深惠总经理江少杰持同样观点。他谈道,盐田在过去几年比其他区域跑得慢,主要是交通以及生活配套比宝安龙岗龙华甚至都落后,甚至在市场最旺的时候,盐田的涨幅都会慢很多,有些区域出现滞涨甚至亏损,交通堵塞成关键因素之一。轨道交通改善对盐田中小户型的房价拉动会有些帮助,但明显的补涨预计很难出现。

“8号线开通将会对盐田房价产生一定利好。”资深地产媒体人朱文策建议,刚需购房者不妨多关注盐田小户型,尤其是地铁上盖物业。