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“禁售”成深圳供地主流,房价还要涨?(7位大咖这样说)

2018年02月02日 15:26 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:3宗70年自持地块被安居集团以雷霆之势拿下,下手稳准狠;另1宗5年禁售地块被中海拿下,在极度缺地的深圳能有宅地斩获,可喜可贺。

??2月1日,深圳土地市场迎来开门红,罕见地一口气拿出4宗宅地挂牌出让,且“自持70年+5年禁售”条件严苛。

??在楼市政策日益收紧的当下,这场土拍仍然吸引了30多家房企到场,现场来了300号人,热闹程度实属罕见,有业内人士笑称这是深圳大半个地产圈提前来拜早年。

??在争夺坪山禁售地块时,24家房企相继举牌,短短30秒内举牌25次,拍卖官话音未落又有人举牌。平湖街道宅地竞买阶段,安居集团死磕对手,无论对手出价多高,安居代表均果断应价。

??最终3宗70年自持地块被安居集团以雷霆之势拿下,下手稳准狠;另1宗5年禁售地块被中海拿下,在极度缺地的深圳能有宅地斩获,可喜可贺。

??“只租不售”、“X年禁售”地块越来越多,将会给深圳房地产市场带来什么改变?商品房供应越来越少,买房会变成一件奢侈的事吗?租赁市场又会被带向何处?

??乐居特别邀请中国城市经济专家委员会副主任宋丁、深圳资深媒体人朱罗纪、深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉、深职院房地产研究所所长邓志旺、深圳市房地产中介协会研究部总监徐枫、深圳中原地产董事总经理郑叔伦、帮你租(深圳)运营管理有限公司总经理李林等7为大咖,全面解读深圳新年首拍的影响。

??当“禁售”成深圳供地主流,房价一定会涨吗?

??今年首拍宅地,业内怎么看

??中国城市经济专家委员会副主任宋丁:5年禁售地是拿地绝佳机会

??安居集团拿下三宗只租不售宅地,完全符合去年以来国家和深圳市大力发展租赁市场政策,安居集团的主要任务就是解决公共福利性住房。这次拿地是有备而来,其他企业很难和他竞争。

??5年禁售的要求看似严格,但其实在极其缺地的深圳,现在还能拍出一块这样的地已经非常难得。对真正的刚需来说,5年一般是不会卖的。因此看似严格的限制,实际上算不上是条件或障碍。在这种情况下拿地是绝佳的机会。

??只租不售自持地块越来越多,将会带来整个房地产市场由增量盈利模式转向存量盈利模式,这是发展大趋势,也符合国际化趋势。目前北上深一线城市,每年二手房交易比例已经超过70%,越来越朝着一个相对成熟的市场发展,即存量市场。自持物业越来越多,整个市场就更趋稳定,同时也给房地产税的推出创造了基本条件,这个大趋势已经非常明显。

??深圳资深媒体人朱罗纪:连吃三宗宅地只是安居拿地的开始

??安居集团过去在土地市场的动作比较猛烈,这只是它拿地的开始,它的目标是提供接近20万套的保障性住房,目前它的货量还不够。接下来只要有自持用地供应,都会看到安居集团的身影。

??近年来,深圳供应的住宅用地越来越少,开发商只能从城市更新的市场和股权并购的形式拿地。但是城市更新对于开发商的资源、人脉、政府关系和时间成本的要求很高,很多开发商不愿意碰这块领域,这也导致了深圳只要有宅地出让,就会有很多开发商抢地的情况,未来的竞争会愈发激烈。抢地的核心原因还是在于市场对深圳的基本面非常看好。

??深圳的房地产的开发容量会慢慢的萎缩、空间也会慢慢减少。开发商想在深圳市场生存下来,就必须变得十项全能。除了会做房地产开发之外还要做旧改、产业地产、物流地产、帮政府去做代建工程等。不具备全面开发能力的企业在市场上的市占率会下滑。另外,未来都市圈会成为一个趋势,开发商可以把深圳、东莞、惠州和中山当做一个整体的市场进行开发。

??从供求关系来看,只租不售地块增加后,可售宅地越来越少,对房价会有刺激作用,这个大逻辑是没有错的。但是深圳本身供应的宅地就很少,深这几年来深圳供地的主流是城市更新,未来也依然是。

??他估计,未来深圳会有越来越多的自持用地出让,这样可以有效地避免地王的诞生。自持用地的增加意味着政府手上的底牌越来越多,以后调控起来效果会更加显著。但是随着城市房屋供应量的减少,未来房价上涨是不可避免的趋势,这也是值得担忧的现象。

??深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉:自持地块对房价影响不大

??安居集团是深圳国有最大租赁平台,承担了重要责任。政府注资一千多个亿,短期内有很强的资金实力,也想把规模做大,拿下这三块地,属于情理之中的事。

??毫无疑问未来新增供地向租赁倾向。北上广出让用地30%都倾向于租赁。深圳本身供应不足,向租赁倾斜也是必然趋势。另外,深圳向外延伸已经很明确,轨道交通大规模的规划,大家到外围买房是一个必然的趋势,人才租赁、安居住房才是供应主体,商品房供应会下降。

??△安居代表现场举牌

??我不认为,商品房供应越来越少,房价会越来越高。招挂拍出来的高地价,才会推高市场的预期。整个供应边际已经发生了变化,棚改、城市更新做得好的话,供应是不会太受影响。

??深职院房地产研究所所长邓志旺:将带来房地产新房市场价格上涨  

??三宗只租不售地,被人才安居集团拿下,我觉得符合预期。因为商业性地产开发企业,要考虑资金的回流、投资的回报等,只租不售地的吸引力是有限的,他们更多是观望。而人才安居集团有大量的人才房配建任务,相对来讲,拿地决心更大。未来市场会提供更多优质的租房房源,而可出售的新房会越来越少,供需矛盾也会更加突出。

??五年限售要求真的很严格,但至少可以销售,对于开发商来说,可以实现这个资金的流转,回报也会更高一些。在这种情况下,开发商想要生存,要么选择参与只租不售地运营当中,要么通过城市更新方式拿地。但后期城市更新也会越来越难,会有更多开发商参与只租不售地的开发建设运营。

??宅地供应少之又少,对未来深圳市场的新房供给量带来很大压力,新房供应必然越来越少,量的不足,可能会带来整个房地产新房市场价格上涨。

??深圳市房地产中介协会研究部总监徐枫:房企看好租赁巨大的潜力

??深圳将大力启动租赁市场。通过租赁市场的发展,引入买卖市场的竞争对手,同时分流居住需求。租赁市场是风口,大家都不是为了短期利益来的,行业内都看好这个市场的巨大潜力。所以房企才要抢租赁市场。对买卖市场的交易量和房价都没有显著影响。但长期来说,将提供更稳定的市场格局。

??深圳中原地产董事总经理郑叔伦:未来买房会变得奢侈

??安居集团的官方背景,从去年拿第一块只租不售地开始,不难看出深圳政会对留住人才的决心。这一次更加表明要扩大规模,实在去干,为留深圳人才提供安定居所。

??自持用地增加的趋势,短期内不可逆转,在总的供应量没有变化前提下,只是架构发生变化,过去销售占九成,未来将会逐步降低,取而代之是租赁供应。未来买房得变奢侈,拥有房子更困难,只可以通过租赁获得使用权,没有办法享受房子的升值红利。

??帮你租(深圳)运营管理有限公司总经理李林:租赁对买卖市场冲击有限

??安居拿下三宗自持地代表了政府加大住宅租赁市场供应量的决心和付诸行动。对开发商而言自持地成本高,回本期长,差不多是纯公益举动,所以结果如此。未来租赁住宅的供应量会持续加大,租售并举,政府和市场两条腿走路。

??因为供应降低,而需求一直旺盛,住宅的价格会比较坚挺,现在深圳一年的新房住宅成交量已经快跌至与香港新房成交量相当的2万套,而深圳的国土面积是香港的一倍,人口是香港的近三倍,深圳经济活力不减,住宅售价长期来看依然看涨。

??只租不售地块对高端客户而言影响不大,反而高端住宅因为稀缺,售价上升。对低端客户而言,是好事,租赁住房的品质提升,租赁成本降低,但在租赁的供应量没有完全跟上来之前,租赁对买卖市场的冲击依然有限。对银行和金融机构、开发商而言最安全的按揭贷款量减少,银行和金融机构少了很多稳定的收入,市场的流动资金量减少,房企融资成本会走高,小开发商更难生存。

??「70年全自持」宗地

??1宗地详情

??01

??G05425-

??1027

 

??宗地G05425-1027位于龙岗平湖街道,占地6895.47平,建面约3.1万平,最高限制地价3.25亿元,最高楼面价10477元/平。

??链家统计数据显示,目前平湖片区在售二手房均价约3.6万/平。与宗地G05425-1027临近的熙璟城链家挂盘均价38763元/平,同创新作36508元/平。

??02

??G02405-

??0007

 

??宗地G02405-0007位于龙岗宝龙大道与锦龙大道交汇处东北侧,占地约1.8万平,建面约9.14万平,挂牌起始价5.86亿元,最高限制地价7.62亿元,最高楼面价约8337元/平。项目建成后,要求开发商自持70年。

??项目周边多是产业园区,对面的金众蓝钻在链家有30套房源在售,挂盘均价26536元/平。

??03

??G13302-

??8025

??宗地G13302-8025位于坪山区金牛东路与创景路交汇处,占地9287.5平,建面约4.2万平,最高限制地价2.57万平,最高楼面价约6150元/平。

??根据《出让合同》相关建设要求,项目套内建筑面积在90平方米以下住房的建筑面积和套数占比不低于住房项目总建筑面积和套数的70%。

??2出让条件

??1)本次出让宗地建设全年期自持租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。

??该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。

??2)本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

??当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

??3)竞得人应按其所竞面积建设人才住房。人才住房面积增加的,租赁住房面积随之减少。

??人才住房产权归市政府,竞得人建成后无偿移交,并由深圳市人才安居集团有限公司(以下简称市人才安居集团)代表市政府接收、运营、监管等。

??4)本次出让宗地全部租赁住房套内建筑面积在90平方米以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%。

??G13302-8025宗地《出让合同》第九条“土地利用要求”第六款“总体布局及相关建设要求”增加第八点:套内建筑面积在90平方米以下住房的建筑面积和套数占比不低于住房项目总建筑面积和套数的70%。

??5)非房地产开发公司竞得的,竞得人可按规定申请房地产开发资质。

??独立竞得的,竞得人可以在深圳市依法注册设立一家全资子公司;联合竞得的,可由联合体各方联合在深圳市依法注册设立一家项目公司,并通过签订土地使用权出让合同补充协议,将土地使用权变更至全资子公司或项目公司名下。

??3竞买主体资格要求

??中华人民共和国境内注册的法人企业均可独立或联合竞买。

??「5年禁售」宗地

??1宗地详情

??04

??G13302-8024

??宗地G13302-8024位于坪山竹坑片区金牛东路与创景路交汇处,临近坪山河湿地公园。项目建面8.63万平,最高限价为12.545亿,须按规定配建人才住房至少15290平。

??扣除人才住房最低配建面积后,可售部分最高楼面价为17667元/平。

??根据《出让合同》,项目计容总建筑面积不超过86300平, 其中:住宅76450平(人才住房面积待定,其余为普通商品住宅),商业5000平,12班幼儿园(含幼儿托管中心)3600平(独立占地不小于3600平),物业服务用房200平,文化活动室1000平,垃圾收集站50平。

??链家统计数据显示,坪山在售二手房源135套,挂盘均价3.6万/平。

??2出让条件

??1)本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

??当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

??2)本次出让宗地应按规定配建人才住房15290平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的,商品住房面积随之减少。

??人才住房产权归市政府,竞得人建成后无偿移交,并由深圳市人才安居集团有限公司(以下简称市人才安居集团)代表市政府接收、运营、监管等。

??3)本次出让宗地可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

??4)普通商品住宅和商业用房产权归乙方,可按规定销售。本宗地项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。

??普通商品住宅销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

??5)非房地产开发公司竞得的,竞得人可按规定申请房地产开发资质。

??独立竞得的,竞得人可以在深圳市依法注册设立一家全资子公司;联合竞得的,可由联合体各方联合在深圳市依法注册设立一家项目公司,并通过签订土地使用权出让合同补充协议,将土地使用权变更至全资子公司或项目公司名下。

??3竞买主体资格要求

??中华人民共和国境内注册的法人企业均可独立或联合竞买。