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深圳年度“黑马盘”逆市上涨40% 跑赢大市靠这个

2018年02月01日 15:44 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:在楼市平稳的2017年,深圳涨幅最高的是两个豪宅片区,深圳湾和香蜜湖。

在楼市平稳的2017年,深圳涨幅最高的是两个豪宅片区,深圳湾和香蜜湖。深圳湾以25.7%涨幅,位居深圳片区涨幅首位。而全市涨幅最高的楼盘,却在香蜜湖。

东海花园位于福田香蜜湖片区,目前均价110670元/平,同比涨幅高达40.37%,成为深圳涨幅最高的楼盘。

深圳资深媒体人朱罗纪认为,只要大趋势不改,优质学位+豪宅品质不变,东海花园还是会继续跑赢大市。

1、网红东海:一年涨40%,成交频霸屏

东海花园地处福田香林路与农轩路交汇处,距离车公庙地铁站500米。分为一期和二期,一期1997年建成,占地面积近8万平米,共7栋,684户;二期2000年建成,又分小花园、大花园两个社区,总共14栋,2166户。

作为福田核心地段的楼盘,东海花园是名副其实的大盘。据说,某知名独角兽公司总裁、xx二线明星,目前都居住在东海花园二期。

中原数据显示,2015年东海花园一期成交均价为71730元/平,2017年第四季度成交均价为104958元/平,同比增幅达46.31%。

乐居实探发现,东海花园不仅房价涨幅高,而且成交活跃。中介透露,东海花园去年一年成交近100套,且分阶段性成交热,特别在每年的2--3月份和金九银十,一家中介门店成交20--30套很正常。

房源的成交数据直接反应了卖房的难易程度。链家数据显示,2016年下半年东海花园以月均5-10套的成交量成为深圳90-144平成交楼盘第11名。2017年,东海花园同样以月均5-10套的成交量登上福田区成交热榜Top11。

2、置业者大多冲着学位

该楼盘周边生活气息浓郁,二期两个社区之间有条休闲商业步行街,可满足小区业主的日常活动、娱乐、消费。小区附近汇聚了招商银行大厦、财富中心等金融中心,下去门口有超6家银行,5家中介门店。

但乐居实探发现,东海花园目前房价可比肩深圳湾。除了地段优势,东海花园的居住环境与深圳湾还有一定距离。正因为是大社区,人多嘈杂,虽然绿化面积有35%,小区内部配套有会所设施、室内恒温游泳池、儿童中心以及健身运动场所等,具备一个高档住宅小区的标准。但东海花园顶多称得上是高档住宅小区,相比深圳湾的环境、海景、超大绿化、私密性都不是在一个等级。

东海花园涨幅高、成交热,最大的原因是所带学区。东海花园是东海外国语小学和深圳高级中学,两大名校的学区房。“很多来买房的业主,都是冲着这两个学校来的。”中介如是表示。自从2017年纳入名校学区后,东海花园房价一路高歌猛涨。从2016年的涨幅近10%飙升到2017年涨幅40%,表现惊呆业内。

深圳中学是全市排名前六的名校,目前在售学区房约280套,划片的楼盘有十来个,但大多是户型较大的楼盘,均价基本都在10万+以上,东海花园是成交较好的项目之一。

△东海花园挂牌情况

东海花园是典型的港式豪宅,质量不错,但户型格局较为一般,不符合中国人的居住习惯。比如,东海花园大部分户型是没有阳台的,只有客厅落地窗;在一些户型上主卧、次卧分离,位于东、西两侧。二期户型相比一期还要方正些,一期有些是钻石户型,客厅是斜的。

东海花园二期123平3房2卫

东海花园一期115平3房2卫

3、业内:优质学区房还会继续涨

深圳资深媒体人朱罗纪表示,东海花园的涨幅超出他的想象。究其原因,它上涨的主要因素是一流的学位+豪宅品质,东海花园从开建就是平均水准以上的品质,虽然部分没阳台,但品质确实不错。这说明一个道理:分化加剧、强者恒强。只要大趋势不改,上述两样东西不变,优质学区房还是会继续跑赢大市。

深圳资深投资客楼癫对此深表认同,他认为东海花园2017年涨起来的原因是学位和旧改。2017年,跑赢大市的豪宅开始于3月份的深圳湾学校引起的深圳湾片区暴涨,进而引发整个豪宅片区的重新价格调整。“本身学位优质,品质好,地段好,一把火就可以烧起来。”他补充道,“”从片区和学位角度去理解东海的涨幅。而另外的旧改只是个别片区没有扩散性。”

而对于东海花园今年的行情,他则持较为保守的态度。他认为,该项目会跟着大市涨,但涨幅不会太大。具体涨幅得看市场行情,大概在8%左右。