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深圳老旧住宅改造的春天来了

2018年03月30日 11:10 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:该政策的出台,对于深圳的城市建设和社会经济发展有着特别重要的意义。

??深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良

??棚户区改造历来属于民心工程,党中央国务院一直以来高度重视。2018年3月26日,为加强深圳市棚户区改造工作,市住建局代拟了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》公开征求意见。该政策的出台,对于深圳的城市建设和社会经济发展有着特别重要的意义。

??首先,老旧住宅的改造既能改善居民生活条件,又能增加人才保障房和安居房供应,此乃利国利民之好事,应该大力推进。

??由于深圳很多旧住宅是上世纪80、90年代建造的,大量使用海沙施工,建筑质量低,安全隐患严重,客观上不能满足居民现代生活要求,业主改造意愿强烈,更不符合深圳现代化和国际化的城市发展需要,所以深圳很多旧住宅区的改造势在必行。另外,深圳土地资源稀缺,人才保障房建设无地可用,老旧住宅的改造既能改善民生,又能增加人才保障房和安居房供应,两全其美,何乐不为?

??其次,实践证明,政府主导的棚改能够加快老旧住宅区的改造。过去我们依赖市场化运作的方式,以城市更新的路径开展的旧住宅小区的改造,由于拆迁难的问题困扰,十多年来基本没有成功案例。2010年,木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区列为试点改造项目,但至今没有一例成功,而且个别项目拆迁难已经造成社会维稳事件,社会各界强烈呼吁政府采取必要措施解决。

??后来,2016年,深圳将《深圳经济特区城市更新条例》列入立法工作计划,并把城市更新项目拆迁难问题列为重点研究对象,希望借鉴香港地区经验,采用类似“多数决”的方式予以解决,社会各界寄予厚望,但立法进程至今没有下文。

??深圳城市更新十多年的经验告诉我们,针对旧住宅小区的改造,通过市场化运作难以达到预期目标,引入棚户区改造模式,通过政府主导、国企实施的棚户区改造模式能更好地解决旧住宅改造的问题。已经成功回迁选房的鹿丹村的改造完成,罗湖二线插花地的成功改造、福田区华富村的改造,都已经证明,政府主导的老旧住宅区的改造,比市场化运作的城市更新模式的改造更具有优势。

??第三,该文件比较成熟,建议尽快实施。作为参与该政策的全程起草和论证的专家,我认为,该意见稿是通过一年多的酝酿、反复修改,广泛征求社会各界意见后形成的,比较成熟,而且系统和全面,有明确的流程和体系,可操作性强。实施意见确立了棚改的基本原则,例如适用范围、补偿标准、实施模式等,同时给各区留有施政的空间,具有一定的灵活性。

??第四、棚改是一项涉及利益主体多元的复杂的艰巨工作,政策性很强,需要加强维稳工作和可持续性研究。

??值得注意的问题是,该政策的实施,将对开发商已经投 资进驻的一些老旧住宅小区项目产生较大影响。开发商已经投 资和进驻的小区怎么办?怎么处理好维稳的工作和利益平衡的问题,需要认真研究慎重对待。

??另外需要注意的问题是,国企实施的可持续性。因为项目没有可售物业,基本上不盈利,每一个项目投 资巨大,长期不盈利如何可持续地经营下去。迫切需要探索棚改项目与市场化融资模式的结合问题,确保国企实施的可持续性。

??总之,深圳棚改政策的出台,利国利民,对深圳建设国际化现代化城市有其重要的意义。该政策的实施,是老旧住宅区改造福音,广大强烈要求改造的业主应该抓住机会,借政策东风,实现新居梦想。