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2017年房企上市公司十大谜团,这家公司居然占了三条!

2018年03月27日 10:26 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:2017年房企上市公司有十大未解之谜,这家公司居然占其三

??2017年房企上市公司有十大未解之谜,这家公司居然占其三:

??1.净负债率(负债净额除以权益总额)47.7%。

??在实际销售过千亿规模后,这家公司凭什么能够保持如此低的净负债率?

??这是2017年地产上市公司十大谜团之一。

??2.租金收入25.9亿元,2017年当期需要偿还的融资成本34.05亿。

??租金收入接近覆盖当年的融资成本。全行业做梦都想实现的事,这家公司居然高标准实现了。

??这是2017年地产上市公司十大谜团之二。

??3. 平均借贷成本年利率4.5%。

??作为一家民营企业,借贷成本不输央企中海、华润!

??这是2017年地产上市公司十大谜团之三。

??除了三大谜团,还有两大看点:

??4.2017年销售额1560.8亿元,已售出但未结算的合同销售额1342亿元。

??换句话说,在2017年,这家公司已经提前锁定2018年的千亿销售业绩。

??5.核心权益后利润率13.6%。

??请注意,这是去除少数股东权益、评估增值等影响后,没有注水的现金净利润率。

??看到这五组数字,可能大家已经猜出它是谁?

??龙湖地产?

??错了!龙湖集团!刚刚改了名。

??荷花开后西湖好,载酒来时。3月23日,正是“载酒来时”,龙湖在香港发布2017财报。

??业绩发布会上,吴亚军身着干练的白底黑衣职业套装,一组荷花挂在领口,像是一串加冕的桂冠,一串由数字编织的桂冠,带着上述谜团的桂冠。

 

??▲龙湖集团董事长  吴亚军

??龙湖,你到底是怎么一位神奇小朋友?

??8年前,笔者在《证券市场周刊》公开质疑龙湖:

??一家房企最理想的是有龙湖的净利润率,又有万科的资产周转率,然而这是两种不同的经营战略,冰炭不同炉,而龙湖却一直试图冰炭同炉。批评之辞背后之意是:要么放弃净利润率做规模;要么放弃资产周转率要利润。

??实际上,这道“非白即黑”的两难选择题一直困绕地产行业。比如近年来生猛如融创,在规模面前,牺牲了利润。再比如恒大、碧桂园,都曾饱受投资者高负债批评,实现惊险的规模一跃。

??“非白即黑”的背后是“铅球论”和“气球论”。

??铅球代表重资产运营模式,个头越大(规模越大),铅球越扔得远;

??气球代表轻资产,可以飞得很高。

??如果你想既玩铅球,又玩气球,走得又远又高,难于上青天。

??两难背后,引出第一个行业难题——要规模还是要负债。

??这是地产行业的两条跑道,一条是土地升值跑道,一条是资金成本跑道。

??当土地升值跑过资金上升速度,房企肯定要多多储备土地,持有储备土地就意味着高回报。

??对上市公司的估值参考标准,土地储备就成为重要的衡量指标。

??这就是“铅球论”——房企要规模,就必须负债买地,土地越买越多,负债越买越重。

??但是,龙湖在2017年的实际合同销售额超过千亿,净负债比居然只有47.7%!

??为什么?

??凭什么?

??先来看净负债率公式的分母——权益总额。权益总额(不含少数股东权益)2013年是369亿,2017年翻了近1倍到706亿。

??如果加上少数股东权益后,2013年的权益总额是398亿,2017翻了2.7倍到1062亿。

??这意味着什么?龙湖的少数股东权益对总权益增加很大。换句说话,龙湖合作开发项目越来越多。

??可能很多人不明白,为什么龙湖合作加大,各项负债指标依然良好。

??我们仔细回忆,龙湖是从什么时候开始提冲千亿目标?

??在冲千亿之前,有一个非常至关重要的动作,你们发现了没有?

??大约是在2017年初,龙湖内部相关人士在非正式场合提到千亿龙湖。2017年上半年就完成一个大动作,从2013、2014、2015连续三年徘徊的500亿跃升到922.5亿,同比上涨139%,完成年度任务84%。

 

??此前,龙湖一直饱受行业非议——战略保守。

??上面我们提到过,要么铅钱模式,要么气球模式。背后问题关键是:要么土地便宜,要么钱便宜,否则无法管理一个健康的资产负债表。

??土地价格越来越高,这是无法改变的事实。钱越来越便宜,有没有可能?

??细心的朋友发现:

??2016年1月,率先获得惠誉“投资级”评级,展望稳定;

??2016年10月,获得标准普尔“投资级”评级;

??2017年3月,获得穆迪“投资级”评级。

??至2017年3月,龙湖成为境内外全投资级民营房企。这在中国的民营企业中,龙湖是第一家,而且到目前没有第二家。

??获得“投资级”意味着什么?一句话总结是:全世界最便宜的钱,随便你花。

??1.2017年7月,龙湖首次以投资级形象登陆美元债市场,5年期,4.5亿美金,获得投资者疯狂追捧,以票息3.875%收官;

??2.6个月后(2018年1月),龙湖卷土重来,龙湖再次成功发行8亿美元优先票据,3亿美元,5.25年期,票息3.9%;5亿美元,10年期,票息4.5%。

??跟上次相比,维持低成本,更长年期。

 

??这就是房企的第三条道路:龙湖模式。

??也就是这一年,龙湖发力规模,扩大合作,股东权益猛增。2015年,股东权益是625亿;2016年是751亿,2017年是1061亿。

??并且在2017年的财报上,显示出规模和负债率的完美匹配。

??换句话说,龙湖多年的潜心修炼,“严守财务纪律”之花,终于绽放出“投资级”之果。

??严格地说,其实是龙湖式战略坚持。这个道理,任何一家房企都能想明白:

??1.当房子升值速度减缓,持有资产回报率降低,土地储备的升值自然就减弱。

??2.当土地升值速度低于资金成本,大量持有的资产可能为负。

??因此,房企必须调整自己的战略,从铅球模式转向气球模式,要从赚取资产升值转向赚取服务增值。房企从土地升值回报率,转向服务增值回报率。

??所谓增值服务,包括物业管理、商业运营,以及时尚的长租公寓。

??这个道理,大家都明白。但是,当市场一次次陷入冰点,一次次迎来小阳春,侥幸闯关成攻,如此反复交叉,更多人选择了“赌性”,赌铅钱球式成功。

??当然,凡事绝则错。

??土地升值速度超过资金成本时,坚持铅球模式,容易获得高回报。

??当房价上涨受压,持有储备土地回报率降低,甚至不能弥补持有期的资金成本时,气球模式就容易获得高回报。

??市场反复之时,坚持、坚守和变通之道,更为重要,绝对化则错。但是,有一样东西至关重要,即运营效率。

??在铅球模式下,高周转是不二法门;在气球模式下,服务效率是不二法门。

??很多企业意识到这一点,为什么没有和龙湖一样转型成功呢?

??曾经有研究机构做过测算:

??假设投资物业的毛租金回报率10%,净租金回报率5%的情况下,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,周转率和杠杆率的降低将导致开发物业的销售额增速下降30%。

??因此,地产行业需要金融模式的创新来破解这个难题。总结过往的经验,有破解两招,关键是金融创新。

??一是传统的租售并举的传统模式。

??二是美国模式。

??美国模式不适应中国境内的房企,因此忽略。

??第一种模式要求轻重并举,货如轮转,住宅销售提供现金流,安全的债权融资为辅,提前布局轻资产战略。

??布局轻资产战略,又分为三个方向。

??一是选择业务线。

??企业要在产业链条中,根据自己的资源禀赋寻找适合自己的最优价值链,比如住宅、商场、酒店、写字楼等产品线上细分,再细分;

??二是商业模式创新。

??在运营环节上,寻找自己的效率最大化回报环节,比如在开发、招销、销售、物业管理、运营等环节上,创造自己跑赢同行的回报。

??三是搭建资本平台。

??既然是轻资产,必然要求减轻资产负担。扁担要换着肩膀扛。这就需要搭建一个足够强大的融资平台,包括债权融资平台、资产证券化平台等,在此基础上,精心准备金融产品创新。

??三个方向指向三个价值再造空间:

??一是企业自身的战略资源优化;

??二是商业模式的再创新;

??三是金融模式的再创新。

??8年前,龙湖就有过规划:

??到2014年,龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米,国内运营的商业项目将超过30个,所贡献利润将占公司利润总额之15%-20%。

??200万平米的商业完全持有,龙湖彼时商业面积33万平方米,每年计划增加42万平方米的商业,4年共计增加167万平方米商业。

??8年后,最新的财报显示,龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米),整体出租率为95.3%。

??8年后,商场总销售额人民币156亿;总客流3.2亿人次。

??已开业冠寓的建筑面积为58万平方米,整体出租率为46.0%,其中,开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%,开业超过6个月的项目平均出租率为91.7%。

??至此,龙湖以往宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。

??如果把时间轴拉长,不只是8年,更是25年来的时间坚持,不走寻常路,是时间的玫瑰,是战略理性的坚持,也创造了地产行业的奇迹,打造出一张健康的资产负债表,获得了国际资本市场的认可,最终完成了一个完美的现金流闭环。

??龙湖的第三条道路,是轻重战略的完美结合,体现出周转率和服率增值率的双提升,背后是韧性、耐力、长跑的胜利。

??理解到这一点,就不难理解谜团之二和之三。

??为了加深理解,我们总结出如下几个指标:

??1. 回款率;

??2. 权益拿地金额/签约额;

??3. 融资成本/净负债率;

??4. 拿地额度/负债率

??在严格管理资产负债表的同时,不仅境外融资平台表现出色,龙湖境内的融资平台也在同步搭建,且屡创行业第一:

??2018年3月,龙湖将要正式发行首期住房租赁专项公司债券,创行业第一;

??2017年2月,龙湖成功发行房地产行业首只绿色债。

??……

??龙湖的第三条道路,供全行业借鉴。