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【地产40年】系列 楼市消化年之1995:安居工程全国启动

2018年02月08日 18:13 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:《地产40年》系列之1995年,中国房地产仍在消化着上一轮楼市疯狂带来的巨量库存,无论是商品房的施工、竣工面积,还是销售量的增长速度都在放缓。与此同时,一系列法律法规的出台,也在让无序的房地产

《地产40年》系列之1995年,中国房地产仍在消化着上一轮楼市疯狂带来的巨量库存,无论是商品房的施工、竣工面积,还是销售量的增长速度都在放缓。与此同时,一系列法律法规的出台,也在让无序的房地产行业变得更加法制化,更加规范。这一年,中国房地产市场从疯狂回归理性,并逐步走向健康发展。这一年,安居工程列入政府工作日程,中央提出房地产发展的重点放在解决广大居民的住房上。这一年,员工持股计划进入实质性操作,股改激活了房地产企业员工活力。这一年,合景泰富、中国金茂、绿城中国、正商地产、隆基泰和等企业相继问世,美的地产、海信地产等家电巨头也开始涉足房地产。总之,一大批房地产生力军正在踏步向前。

??——编者按

??这一年,是“国16条”宏观调控政策进入实施第三个年头,中国房地产市场从高峰陡然掉落之后,进入了漫长的调整期。

??“消化年”是大多数研究报告及媒体对于1995年的定义。这一年,对房地产影响最大的政策主要是控制固定资产投资政策和金融紧缩政策。

??在1994年底召开的全国计划工作会议上,国家计委明确表示,1995年将继续加强对固定资产投资的控制,严格控制新开工项目,继续清理在建项目。从严控制房地产开发规模 ,控制土地批租等等。其内容主要是加强立项管理,清理在建项目及会同银行对贷款实行额度控制。

??从具体数据来看,在上述政策影响下,这一年房地产投资增长速度明显放缓。

??据《中国土地报》报道,1995年,全国房地产投资占固定资产投资规模的比重基本保持稳定,1-11月份为15.2%,较1994年同期增加了1.2个百分点。商品住宅占商品房投资的比重为67.2%,较1994年同期降低了15.5个百分点。

??各类商品房施工、竣工面积增长速度低于1994年,销售面积和销售额的增长速度亦较上年有所降低,但下降速度较缓。

??房地产报数据显示,这年1-11月全国商品房施工面积比上年同期增长22%,较1994年同期低了22个百分点。前11月竣工面积增长19.2%,较1994年降低10.8个百分点。

??在销售方面,1995年商品房销售面积较上年同期增长20.1%,增幅比上年下降了6.1个百分点。

??1992-1993年的野蛮生长一度让市场陷入混乱无序的状态,“治乱”成为房地产步上健康发展轨道的重中之重。

??1月1日,《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施,从这天起房地产行业有了自己的“准绳”,这也是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律。同日实施的还有《商品房预售管理办法》。

??与此同时,全国土地利用计划正式下达,国家将开发区新征用地和土地使用权出让新征用地正式纳入计划,并制定了1995年各项建设用地指标。

??而物业管理在经过多年努力之后,也逐渐走出了一条专业化道路。继1994年深圳率先颁布城市小区管理相关法规之后,1995年青岛、北京、沈阳、天津、常州、上海等大中城市也相继颁布地方行政规章,使我国物业管理逐渐形成一定规模。

??1995年,中国房地产市场依然在“消化”着过去的疯狂,称不上恢复元气,但一系列的法律法规出台,正在让这个行业进一步走上法制化轨道,让这个市场秩序得到进一步规范和控制。

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??安居工程启动

??1995年,《读者》杂志刊登的第一个广告引起了国人注意,这是一个小康之家的形象广告。很快,“小康”一词变成了老百姓的口头禅,一场如火如荼的奔小康运动快速展开。

??千百年来,中国人对于“拥有一套属于自己的房子”的追求从来没有改变。从唐朝杜甫“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”的忧国忧民,到现代对“房奴”的调侃,无不透露着中国人对房子的执念。

??要成就一个小康之家,房子似乎一直都是标配。

??这一年,为了老百姓心中的小康之家,为了解决中低收入者的住房问题,为了促进城镇住房建设,国务院于2月6日正式出台《国家安居工程实施方案》。

??安居工程指的是由政府负责组织建设,以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。

??根据计划,从1995年开始,全国用5年时间,在原有住房建设规模的基础上,为住房困难户新建建筑面积1.5亿平方米的“安居住宅”。1995年作为计划实施的第一年,安居工程建设规模为1250万平方米,拟投资125亿元。

??在中央经济工作会议上,时任国务院总理指出,必须把房地产发展的重点放在解决广大居民的住房上。

??国家建设部明确,在1995年内不再批准新的高档建筑和高消费项目。时任建设部副部长李振东甚至指出,高档商品房与普通住宅要保持在2:8甚至更少的比例上。

??实际上,在安居工程正式启动之前,高档商品房由于获利更多,成为不少开发商趋之若鹜的选择。

??有数据显示,自198 9年以来,商品房开发中住宅部分的比例以每年2个百分点的速度下降,1992年降至81.8%,部分沿海城市比例甚至降到50%以下。

??1993年一年,广东沿海地区有近7万套高级别墅向社会发售,而1993年上半年,福建、江苏、上海三省市有20万套别墅摆上了议事日程。

??这些高档商品房显然平民百姓是可望不可及的。而安居工程让普通住宅建设成为了房地产开发建设的主流。

??为了让广大工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房,安居工程在实施中也是出台了大量**政策。除建设用地实施计划划拨外,还将享受贷款倾斜、建材优先供应,税费减免等政策,开发商可获相当于总造价百分之三至五的回报。

??据有限资料显示,新世界集团是当年安居工程的积极响应者。在天津参与了和平区、南开区及红桥区进行250万平方米的旧城改造。

??其中,南开区的天华里项目成为了当时全国最大的教师村,在落成后被评为1998年全国优秀物业管理小区。同时新世界集团还负责开发了武汉市最大的“安居工程”——总占地4500亩的常青花园。

??安居工程的用意是从中国国情出发,照顾那些实际收入远低于商品房房价,根本无力买房的中国绝大部分普通群众,同时又带有一定的福利色彩,它与香港、台湾的某些计划类似,但香港、台湾的此类计划往往效果不尽理想,并有某些预料不到的负面效应。

??在中国,这项工程进展也称不上理想。由于建设资金主要由地方财政承担,政策出台后,安居工程在不少城市并未能顺利推行。另一方面,由于开发商获利较少,建筑质量成为了另一个问题。

??之后的1998年,国家全面施行住房改革,房改23号文件明确提出“经济适用房”这一概念,开始实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。自此,安居工程逐渐被经济适用房所取代。

??2

??前赴后继的房企大军

??这一年,北京政坛大震动,一大波政府官员受到波及。人们在叹息,一颗政坛新星陨落了,但同时也感到幸运,因为一颗地产新星在冉冉升起。

??这一年,曾一度成为北京市副市长人选的刘晓光结束了他的政治生涯,被调任重建首创集团。历史资料记载,当时的首创集团就如一盘散沙,业务凌乱,毫无章法,净资产只有15亿元,经营十分困难。

??当时的情形,用刘晓光自己的诗来说是:没有资源,没有金钱,只有一颗火热的心,只有一双紧握的拳。

??在首创集团,刘晓光倾注了他全部心血。在职20年,刘晓光将首创从一个濒临倒闭的企业发展成为一个2000亿资产的有竞争力的国际集团。

??其中,首创集团旗下的地产平台首创置业在刘晓光领导下实现了快速成长,并于2003年成功登陆港交所,截止2016年底,首创置业总资产高达1100亿元。

??除了首创,另一家国企地产公司诞生了。

??1995年6月,中国中化集团公司主导创办的中国金茂正式成立,其前身方兴地产于2007年8月17日在香港联合交易所上市。

??作为大型央企旗下的房地产开发平台,中国金茂早在上世纪九十年代末就已经扬名上海滩。1999年,上海金茂大厦落成,以420米的楼高一举刷新了此前由广州中信大厦保持的中国内地第一高楼391米纪录。

??金茂大厦早于九十年代初就已经立项规划,1990年中央宣传开发浦东,并在陆家嘴成立中国首个国家级金融开发区。作为早期陆家嘴规划重点建设的项目,金茂大厦于1992年通过政府审批,1994年开始动工兴建,1997年封顶,1999年8月28日正式对外营业。

       在那个全球大规模兴建摩天大厦的时代,金茂大厦被视为中国国力崛起的象征,成为上海地标建筑,不仅上海本地人竞相登楼参观,时至今日,这座大楼仍是导游重点向外地游客推荐的景点。 

??当然,中国金茂在上海成名不仅仅只有一座金茂大厦,其投资并参与开发的上海星外滩,体量高达150万平方米,囊括了上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海星港国际中心三大超级大型项目,在上海的核心区域,属于中国金茂投资开发的项目就多达45个。

??2009年,在北京蛰伏已久的中国金茂一鸣惊人。在与大批知名开发商多轮力角之后,以40.6亿一举拿下北京东四环广渠门15号地块,创下北京楼面地价新纪录。

??有意思的是,拍地前志在必得的SOHO中国董事长潘石屹偶遇方兴地产拿地代表,他主动上前打招呼问对方背景时,方兴地产代表低调回答:“我们是小公司。”

??结果这家“小公司”先是击退SOHO中国,随后在与另一家央企保利地产一决雌雄过程中,笑到了最后,成为北京新地王的优胜者,名震京城。

??顺便提一句,方兴地产与远洋地产可算上兄弟单位,因为方兴地产母公司中化集团同时也是远洋地产股东。2015年,方兴地产正式宣布更名为中国金茂。

??1995年3月,万通六君子进行了第一次分家,王启富、潘石屹和易小迪首先选择离开。

??家是分了,但情义依然在。潘石屹离开时,冯仑对他说:“我会骂你三个月,骂完之后,我就会说你好话,你是总经理,你走了,还带上几个人,我要是不骂你,我的正确性在哪儿?这里我没法管了。”

??但冯仑同时也向潘石屹强调:“你新做公司需要品牌,万通以前所做的无论多伟大的事情,你都可以说是你做的。”

??离开万通半年后,潘石屹便与新婚不久的妻子张欣共同创立了北京红石实业有限责任公司(SOHO中国前身)。冯仑说,红石实业开发的第一个项目——SOHO现代城,就是潘石屹从万通带走的。

??这之后,两人又共同开发了一系列高知名度的项目,包括博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社、建外SOHO、朝外SOHO、光华路SOHO……

??形单影只的易小迪则没那么顺利。单飞的头两年,是易小迪的困难时期,当时他经手的百货公司倒闭,涉及到债务问题,压力很大。尽管这笔债务可以通过一些技术层面的操作不了了之,但易小迪却认为这是最简单的诚信问题,钱必须还回去。

??这之后,走出困境的易小迪于1999年创建阳光100,同年在北京CBD成功开发阳光100国际公寓,到2000年后,阳光100已经成功进入十几个城市,基本完成全国布局。

??王启富则由国际贸易向地板行业进军,如今担任海帝木业董事长。

??由冯仑、刘军、王功权留守的万通,则在1995年攀上了发展高峰,业务涵盖地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等,资产规模高达70亿元。

??再后来,刘军于1998年也选择离开去从事农业高科技,如今担任成都农业高科技有限公司执行董事、总经理。2003年,王功权最后一个离巢,与合伙人创始了鼎晖创业投资基金,成了风险投资家。自此,万通集团由当初的六人共事变为冯仑独掌船舵。

??离开中宣部在一家出版社呆了一段时间之后,不断追求变化的黄怒波决定下海经商。1995年4月,黄怒波创建北京中坤投资集团,任董事长。

??1997年,靠着与中欧商学院的同学李明合作的一个楼盘——都市网景,黄怒波赚取了人生第一桶金。之后,又陆续开发了北京西直门的长河湾和位于北三环的大钟寺国际广场,借此奠定其在地产江湖的地位。

??不过,诗人黄怒波最钟爱的还是旅游地产,从安徽黄山的宏村,到北京门头沟古村落、湖南岳阳古村落、安徽桐城古商业街改造,再到投资日本北海道度假村、冰岛、挪威买地等,黄怒波率先完成全球布局的正是旅游地产项目。

??《地产40年》上回提到1994年从珠海回到杭州的宋卫平,尽管身无分文,但并没有打击他创业的决心。1995年,问朋友借了15万元后,宋卫平开始投资房地产,并于1月6日注册创立了“绿城”。

??宋卫平曾经说过,在创立之初,“绿城”并不是他的第一选择。“蓝比绿好,大海的蓝好过树上的绿。”一开始,宋卫平希望用“蓝城”这一名字。

??不过,当时支持宋卫平想法的人占少数,更多人喜欢“绿城”,于是,宋卫平妥协了。于是,“绿城”诞生了。

??成立第一年,绿城便在杭州开发了丹桂花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园等一系列项目,早早奠定了其在杭州市场的地位。

??说到绿城,不得不提日后与宋卫平纠葛颇深的孙宏斌。虽然在使用“绿城”和“蓝城”这个名字上有些纠结,但20年后,宋卫平还是有机会用上了“蓝城”这个名字。

??只是后来“蓝城”这个名字,是在宋卫平和孙宏斌的收购和反收购大战背景下匆促上阵,此为后话,《地产40年》后续的篇章里将会重笔着墨。

??同在1995年,停不下来的孙宏斌,出狱不到一年时间,孙宏斌便已经向市场展现出其惊人的谷底反弹能力,第一次涉足房地产中介业务,就获得了比常规更快的发展。这时候,孙宏斌开始觊觎房地产开发。

??1995年1月23日,在柳传志和中科集团周小宁的帮助下,顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司,正式进军房地产。

??三年后,孙宏斌回购了联想和中科集团持有的全部股份,将中科联想更名为天津顺驰投资有限公司,独掌大权的孙宏斌自此带领着顺驰一路狂奔。

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??前美国总统代言中国楼盘

??广东、福建迎来了房企创立潮,大批新生代开发商登上历史舞台。这批新力军为迅速提高知名度,甚至有请前美国总统来中国代言。

??1995年,年仅26岁的孔健岷拉上哥哥孔健楠、弟弟孔健涛一起创办了合景泰富地产。

??这位暨南大学计算机专业毕业的技术男,曾任职于内地工商银行的信贷部,工商银行后来也成为合景泰富旗下项目的最大贷款银行。1994年,孔健岷下海经商,当年11月与合伙人联合成立新恒昌公司,成为他创业的开端。

??1995年,一个很偶然的机会出现了,据孔健岷回忆称,当时有朋友随口问他:“有一块地,你要不要做?”直觉告诉孔健岷这个事可行,于是孔氏三兄弟联手创业,成立合景房地产公司,从此一头扎进了房地产行业。

??合景开发第一个楼盘是位于天河北的御晖园,此后接连开发御华苑、叠彩园、盈彩美居、国际金融广场等项目。

??非典之后,合景泰富以当年“天价”将珠江新城两幅“地王”收入囊中,紧接着大手笔开发了珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场。

??这两个广州CBD项目令合景泰富一战成名,在地产界名气剧升,进入高速发展期,并于2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市。

??与粤派地产老板风格类似,孔健岷异常低调。但与其他经常亲力亲为的老板不同的是,孔健岷显得比同行更加“清闲”。

??周末一般不加班,如非重大事情,否则也不允许下属随意打扰他的休息时间,否则会被他“训”一顿。工作日“朝九晚九”,很少通宵达旦,中午也不去应酬,每晚还要留出时间来喝茶、听音乐、散散步,生活潇洒得令人艳羡。

??在低调方面,高德置地董事长苏萌比孔健岷有过之而无不及。1995年,低调的苏萌在广州成立了高盛企业集团(高德置地集团前身),这是一家专业的商业地产开发商及营运商。2007年9月,高盛集团正式更名为高德置地集团。

??历经20多年发展,高德置地在广州商业地产领域已经占据重要一席,由其营运和开发的项目主要分布在广州CBD中央商务区及经济发达的天河核心区,包括甲级写字楼、大型购物中心、五星酒店、主题MALL与高级公寓等。其中最为知名的当属位于珠江新城的高德置地广场。

??诞生于198 9年的侨鑫,终于在1995年正式成立侨鑫集团,旗下业务由高端房地产业逐步拓展至酒店、教育、金融、健康、传媒及文化等多个领域。

??侨鑫集团创始人周泽荣为澳籍华人,1952-198 9年期间居住在香港。198 9年前后,当海外对中国市场产生疑虑之际,刚刚来到广东投资的周泽荣,却豪掷巨资开发当时广东最**的“外商活动中心”。

??进入九十年代初,市场风云突变之时,周泽荣再次逆势而动,投重金建造广州国际贸易中心,该写字楼后来与同处天河北路的中信广场、市长大厦并称为广州地标性建筑群。

??1995年,广州市场步入低谷,在各大开发商犹豫观望时,周泽荣调动16亿开发总面积达120万平的汇侨新城,该项目创下了广州市1996-1998年连续3年销量第一纪录。

??2000年开始,接连投资80多亿,筹建占地1300多亩的汇景新城。其在广州从化开发的从都项目,成为接待国内外政要之地,更是让侨鑫一举奠定了在地产界地位。

??周泽荣不仅在地产大力布局,在媒体领域也有诸多举措。2001年周泽荣投资羊城晚报集团旗下的新快报。

??随后,又于2004年在澳洲发行《澳洲新快报》。作为澳洲的中文报纸,这份报纸在创刊时获得了澳大利亚总理等众多政要的祝贺,这在澳大利亚的报业史上还是首次。2005年,侨鑫集团又与香港大公报合作,双方联手发行《大公报澳洲版》。

??周泽荣除了是澳洲中文报纸媒体大亨身份外,还是位高档餐饮投资人。作为潮汕人,周泽荣投资开设的高档餐饮店“潮皇餐厅”主打潮菜。

??潮菜号称处于中国菜系生态链顶端,长期是各界招待贵宾首选,“潮皇餐厅”也因此成为广州高档餐饮的标志,其单店年销售额就高达1亿元,这在当年比一些楼盘销售额还高。

??1994年12月,陈华注册成立的京基集团。这位湛江人童年生活坎坷,1984年,18岁的陈华带着比他小三岁的弟弟陈辉,背着简单的行囊,怀里揣着借来的10块钱,就到一海之隔的海南谋生,1985年春节后又辗转到创业热土深圳打工。

??在这段艰苦的日子里,陈华打石头、卸水泥、搬钢筋、推车子什么活都干,终于攒了7000元的原始积累。创办京基集团的时候,注册资金已经达到8888万。

??公司成立后便开发了第一个住宅项目——金梅花园。事实上,这个项目是京基集团董事长陈华当初进入房地产行业的重要契机。

??据深圳一位地产圈人士透露,早在1993年底,陈华经人介绍认识了深圳梅林一块地的业主,该业主当时想找人合作开发,与陈华一拍即合。该地块正是“金梅花园”。这位善于借力的老板,设计图纸、建筑材料都是赊账赊回来的。

??陈华扬名地产界,还有赖于克林顿助攻。2002年,京基碧海云天筹划开盘的时候,策划团队原想邀请娱乐明星担任项目代言人。但陈华力排众议,提出邀请前美国总统克林顿。于是,这位前美国总统就来到中国,做了一场主题为“WTO与中国经济”的演讲。

??这场“克林顿秀”让京基一炮而红,同时也成就了深圳另一地产大佬潘军的花样年,因为帮忙京基策划组织这场活动的是花样年旗下的深圳星彦地产顾问有限公司。一时之间,业界盛传潘军是请得动美国总统的人。

??除了“克林顿秀”,京基集团另一让人侧目的事件是兴建深圳第一高楼。陈华开发的京基100楼高441.8米,共100层,建成时是深圳最高楼宇。当然,在飞速发展的深圳,这个纪录没保持多久,就被600米高的深圳平安金融中心大厦打破。

??1995年,福州人林腾蛟回国了,他刚从新加坡留学归来,一踏足中国大陆便开始了他的创业之路。1995年福建阳光集团在福州成立,福州阳光假日大酒店是林腾蛟的第一个作品。随后在厦门开发了“阳鸿新城”,紧接着在福州马尾创建阳光国际学校。

??这位北京大学毕业的创始人对教育非常重视,他把早年做的三个项目进行整合,逐步探索出一条地产+教育/酒店的复合地产之路,这种模式与早期碧桂园在大盘里创办学校、酒店的模式有异曲同工之处。

??1997年,在福州市中心开发了地产与教育相结合的阳光城小区,逐步成长为福建本土的地产教育巨头。

??2002年,林腾蛟收购上市公司“石狮新发”,后来正式更名为阳光城集团。十年之后,也就是2012年,阳光城把总部从福建迁至上海,加速布局全国。

??新天地产创立于1995年,先后开发了天誉花园、新天希尔顿、峻林、天伦花园、君汇世家、新天半山等项目,重点布局珠三角地区,逐步辐射全国。

??2010年,新天地产赴港上市,正式登上国际资本市场,新天战略发展目标也由传统房地产开发转变为城市更新发展。

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??家电巨头也玩房地产

??1995年,有两大家电巨头进军房地产,这个不经意的举动,当时并未引发太多的舆论漪涟,只是日后当越来越多各行各业公司进军房地产的时候,才让人惊觉房地产的惊人魅力,竟已达到万法归一的地步。

??1995年1月13日,广东美的置业有限公司。这是中国知名家电品牌企业美的控股旗下公司,重点开拓美的集团的房地产开发业务。

??美的地产规模虽然不算大,但其母公司则是赫赫有名全球500强——美的集团。1968年,年仅26岁的顺德人何享健冒着风险,带领23人,集资5000元,在顺德北滘开始了创业生涯,从塑料生产起家,制造些工艺相对简单的玻璃瓶、塑料盖、发电机小配合等产品。

??上世纪八十年代初,珠三角抓住全面对外开放的契机,短短几年时间里,举办了数千家家电厂。在这种背景下,1980年何享健转向制造风扇,正式进入家电行业。

??起初美的为当时已经成为名牌的“钻石”电风扇生产零配件,一度还仿造过港澳市场上流行的“鸿运扇”,直到1981年,才注册“美的”商标,开启了中国家电品牌冲刺世界500强之路。

??顺德是中国家电品牌云集之地,早在九十年代初,就已经聚集了容声、万家乐、格兰仕、科龙等一系列知名品牌。1992然后,广东试点股份制改革,当容声等其他企业还在犹豫之际,何享健争取到顺德**试点名额,抓住了这个难得契机,一举实现弯道超车。

??1993年,美的顺利上市,成为中国第一家由乡镇企业改组实现上市的公司。1995年美的进军房地产行业。1998年,开发美的集团一路之隔的美的海岸花园,该项目占地700亩。2004年,正式成立美的地产发展集团。2010年,加速全国化布局,走出广东,在贵阳、株洲、徐州等地拿地开发项目。

??提到顺德北滘,也许很多人不一定了解,但如果说这里诞生了碧桂园和美的这两家鼎鼎大名的全球500强企业,不禁令人肃然起敬。作为同镇的世界级企业,两家公司的创始人也是多年深交。有意思的是,何享健与杨国强生肖同属马,只不过,前者比后者大了12岁。

??据杨国强回忆,碧桂园曾经有过一段艰辛的岁月,那些日子里,杨国强甚至登门拜访老大哥,向何享健请教公司经营的经验。双方的密切联系,也让彼此在智慧家居、科技小镇、智能社区等领域一直保持着合作。

??除了美的进军房地产之外,另一知名家电企业巨头海信也不甘落后,于1995年7月,正式成立了青岛海信房地产股份公司。

??海信,与美的同样创办于上世纪六十年代末,前者比后者晚了一年,成立于1969年9月。其前身是青岛无线电二厂,主要生产半导体收音机,员工仅十余人。建厂十年之后,更名为青岛电视机厂,成为国家认定的定点生产单位。

??1993年,通过在全体员工中发起征名活动,最后由总工程师钱钟毓提名的“海信”中标,名字取自“海纳百川、信诚无限”的含义。1994年,公司正式更名为海信,籍此更名也代表着海信彻底告别计划经济,开启了市场化运作,并很快参与全球竞争。

??1995年,原海信总经理周厚健调至青岛仪表局任职,彼时仪表局下属有众多困难企业,于是周厚健想通过成立了房地产公司,来盘活困难企业手里的土地,达到养活员工的目的。在这种背景下,海信地产应运而生了,并迅速发展成青岛当地最大的房地产企业。

??1997年,海信正式上市。随后十几年时间里,海信接连发起并购大战,将美的在顺德的两大主要竞争对手:科龙和容声悉数收入囊中,甚至把夏普美国也一齐吞并,成为家电行业巨无霸级别企业。

??1995年,美的地产和海信地产相继成立,也开启了家电行业跨界开拓房地产业务的序幕,此后包括格力、格兰仕、TCL、长虹、康佳等家电名企也相继涉足地产业。

??1995年,在河南河北,有两家经历相似的公司诞生了。这两家公司创始人都在1979年发生命运转折,1995年创办公司,2015年在香港借壳上市。

??作为恢复高考之后新三届大学生,1979年张敬国入读郑州大学,毕业后被分配到省直部门供职。在上个世纪90年代初期,机缘巧合之中,他进入房地产开发行业。1995年,张敬国在郑州创办公司,此后,张敬国在这个被他称为“第二故乡”的郑州深耕二十多年。

??截止2016年,正商开发的70个楼盘有90%是在郑州。曾有媒体统计,正商开发并交付的项目,入住家庭15万户,每户按三口之家来计算,业主人数至少也有45万人。而郑州城区户籍仅350万,全市总人口近千万,也就是说光户籍正商业主就占了全市12%以上,如果加上外地常住人口和流动人口,正商也能占到二十分之一的比例。

??2015年借壳组建正恒国际控股公司,登陆香港资本市场。2016年正商集团旗下GlobalMedical RELTS lnc.(全球医疗房地产投资信托,简称GMRE)也在纽约证券交易所主板上市。至此,正商作为郑州最大的本土开发商,在两年之内接连运作两家公司上市。

??河南的正商借壳上市成功,在河北同样也有一家借壳上市的公司,这就是隆基泰和。跟正商一样,这家公司也成立于1995年,比同省广为人知的河北华夏幸福还要早成立三年。

??1979年,年仅17岁的魏少军只身前往北京闯荡,从泥瓦匠做起,一步步成长为包工头。1995年,小有成就的魏少军正式创办了隆基泰和,全面进军房地产行业。

??隆基泰和的总部位于河北保定,也就是中央今年提出千年大计之称的雄安新区所在地。在保定城里,还有另外一家知名企业:长城汽车。隆基泰和的魏少军与长城汽车董事长魏建军在保定知名度极高,当地人称他俩为“保定双雄”。

??2014年,隆基泰和筹划上市,2015年5月,借壳开世中国,隆基泰和得以在香港运作上市,正式登陆国际资本市场。此后,隆基泰和在国内则增持通达动力股份,并逐步控制该公司,希望实现A股上市。

??虽然2016年A股IPO放宽,但在房地产企业迄今仍未有上市成功案例。事实上,自2011年华夏幸福基业借壳上市以来,A股市场仅有绿地、京汉、蓝光等极个别房企上市的案例,中央也先后出台了一系列更为严厉的楼市宏观调控政策,A股上市门槛越来越高。

??在长江的两头,有两家房企开始萌芽,这就是长江上游的华宇集团和长江下游的德信地产。

??华宇集团创始人蒋业华在观察国外或港澳地区经济发展历程,以及商界巨头的成长经历中,敏锐洞察到中国房地产的发展潜力。

??1995年3月,蒋业华创办了重庆华宇物业(集团)有限公司,进军房地产行业。随后华宇集团先后在重庆高新区、陈家坪、渝州路等地开发项目,由此也奠定了华宇在重庆西部城区房地产开发的地位。

??1995年,德信地产成立。德信集团创始人胡一平出身德清农村,白手起家。德信起源可追溯到1993年,胡一平从浙江湖州市德清发展开始,逐步打造德信雏形。

??1995年,胡一平在德清小有成就之后,终于决定自立门派,正式成立德信地产。2006年来到浙江省城杭州,短短几年之后,销售业绩便跻身杭州本土房企前三名,次于绿城和滨江。

??中国房地产行业的蓬勃发展,吸引了越来越多的海外背景公司纷纷前来淘金。

??1995年,吉宝置业进军中国内地,扩大在华房地产业务,第一个房地产开发项目在上海开始开建。同年,吉宝置业在云南省昆明市开发附带住宅的高尔夫度假村也签署合作合同。

??吉宝置业是新加坡老牌跨国企业吉宝集团旗下房地产上市公司。吉宝集团新加坡最大的跨国企业,拥有悠久的历史,可追溯到一百多年前。

??“吉宝”一词源自英国船长亨利·吉宝,早在1848年,他首次来到新加坡,在丹戎巴葛地区发现了一个天然的深水港,亨利·吉宝立刻意识到这是个**的战略要地。这个战略要地后来被建设成新加坡吉宝港,经过数十年发展,成为沟通东西方文明的交通枢纽。

??1968年,吉宝船厂(私人)有限公司成立,新加坡港务集团成立船坞部门,并交由英国修船集团Swan Hunter负责管理。1975年,首次进军海外市场,与菲律宾南投资者设立吉宝菲律宾船厂。

??1983年,吉宝开拓房地产先来。1995年,挺进中国大陆。此外,中国与新加坡政府合作的中新苏州工业园区和中新天津生态城,也由吉宝集团还带领新方联合体参与开发。

??5

??张力、许荣茂、任志强的大冒险

??胆识过人,敢于冒险的张力,这一年带领富力地产迈上了一个新台阶。

??开发富力新居旗开得胜,奠定了富力地产“搬迁老城工厂,建设宜居社区”的战略方向。1995年,富力地产将目光瞄向了如今的广州中山八路富力广场,这个占地12万平方米的项目,原为广州铜材厂和同济化工厂所在地。

??据富力集团副总经理吕劲回忆,当初要拿下这个项目风险很大。“那时候要买这块地必须先给工厂付3000万定金,这笔钱对当时的富力来说可不是小数目,况且还没有得到政府的正式批准前,把钱打到对方账户保不保险?谁的心里都没底。”

??高层们的讨论一直持续到晚上12点半才结束,最终,为了把这个大项目争取回来,富力决定即使不确定因素很多,但还是先把定金给工厂,以表达合作诚意。

??这一次,张力的冒险又成功了。1996年富力广场亮相,无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的,均价卖到每平方米6000多元。

??“拿铜材厂那块地时,看到‘满目疮痍’的烂地,很多发展商都选择了退出,我们和厂方商量,看能不能分期付款,晚一点给钱。我们一个月后就开工,两个月后就卖楼。项目资金流动很快,结果付款很顺利,前后只用了8个月就交楼了。”张力透露称。

??而成功开发富力广场至今仍被富力上下视为公司发展历程上的一大转折点。这个项目奠定了富力在广州市场的地位,令老广们对这家原来并不起眼的开发商刮目相看,同时还创造了房地产开发史上最快征地、建设、销售记录。

??上篇《地产40年》里面提到的许荣茂在1994年北上京城。进入1995年,对他来说,是个至关重要的转折年。

??低买高卖是商人投资的重要准则。上篇文章里提到,许荣茂来到京城的时候,恰逢北京房地产市场一片低迷,令不少开发商望而却步。许荣茂偏偏反其道而行之,于1995年一举拿下北京亚运村北面四环外一幅占地10万平方米的地块,开发亚运花园。

??当时有媒体报道称:“那块地许荣茂拿得很便宜,可能只花了几百万,建筑成本最多就5000元/平方米。”

??此外还有消息指出,当时身为港资的许荣茂并不具备独立开发整块物业的资格,于是拉来了北京首创集团共同合作。“估计在北京拿地、立项,都是首创在背后支持的。”

??1996年,亚运花园正式推出,以每平方米888美元低价入市,用时仅两个月便**。这样一张靓丽的成绩单,让萎靡的北京房地产市场为之一振,亚运花园迅速成为当时北京名盘的风向标。

??首开告捷之后,许荣茂乘胜追击,继续加大手笔投资,20万平方米的华澳中心、16万平方米的紫竹花园、20万平方米的御景园相继上马,几个项目的累计投资超过了40亿元。就这样,许荣茂渐渐在京城站稳了脚跟。

??就在许荣茂打响亚运花园战役之际,华远却打了一场官司。

??华远地产在这一年接到了一个大单。经北京市国土局史全英处长介绍,华远地产与国家土地管理局达成协议,由华远地产代建国土局办公楼,每平方米造价8 900元。

??但事情进展并没有华远地产想的那么容易,国土局从一开始想找的就是“免费劳动力”。据任志强在《野心优雅》一书中回忆,当时国土局只按合同支付了第一笔881.1万元的首付款,之后一直拖欠应付款项,至1997年4月华地大厦正式竣工验收时,国土局仍拖欠巨额款项未支付,并希望在不支付全款的情况下提前交楼,一直到1999年,在多次催款之下仍不支付欠款。

??多次催款未果之后,“任大炮”一怒之下,于1997年7月7日将国土资源部告上法庭,要求法院判决国土资源部支付工程款。消息一出,轰动了整个北京城,一个区属企业将国家土地资源部告上法庭,这在北京是从来没发生过的事。

??最终,任志强的坚持取得了胜利。国土部与北京市政府合谋之后决定各退一步,用付款还账的办法庭外和解。一是国土部支付了1000多万零头,二是北京市国土局在华远其它一个项目中名义上核减了2000万元的土地出让金。

??较劲、较真的任志强就这样带领着华远地产一路披荆斩棘,成为中国房地产行业中一股不可磨灭的力量。

??招商局地产在1993年成功发行A股、B股之后,又将融资渠道开拓到境外。1995年7月,招商局地产将部分B股以新加坡托管收据(Singapore Depository Receipts)形式在新加坡证券交易所上市,成功搭建了首个境外融资平台。

??港资大鳄新世界集团在广州最尊贵的二沙岛上,推出了新世界花园别墅,售价高达4.5万元/平方米,创下90年代内地房地产最高单价记录。

??这年10月,郑裕彤还将新世界集团旗下的香港新世界基建有限公司分拆上市,后者成为在港上市的第一支基建公司股。

??从1995年开始,新鸿基参与了香港有史以来最大规模的商业发展计划,建成国际金融中心和两座顶级酒店,其中一栋成为全港最大的六星级酒店之一。

??国际金融中心(IFC)是新鸿基旗下最高档 的购物商场,也是其在商业领域最具代表性的项目。目前,这个系列的产品只有三个,其余两个位于上海和南京。

??保利地产成立三年之后,终于迎来了第一个房地产项目。1995年,保利地产开始专注于自己开发住宅项目的尝试,保利红棉花园正式动工,这个项目占地15万平方米,总建筑面积20万平米,是当时广州最大的楼盘。

??9月28日,就在保利地产成立三周年之际,保利红棉花园第一期预售被抢购一空,为保利地产送上一份最大的生日礼物。亦正是红棉花园的成功,让保利地产奠定了专注房地产开发的发展战略。

??6

??员工持股计划落地中国

??2014年万科推出事业合伙人制度,让员工持股计划一时轰动行业。但实际上,这项制度早在九十年代已经出现,而万科也绝不是第一个吃螃蟹的人。

??1995年9月底,在向深圳市体改办提出加入到现代企业制度改革试点行列后一年多后,金地正式实施《员工持股制度实施方案》,这在全国首开先河。

??根据方案,金地本次设计了2530万股作为内部员工持股份总额,员工持股股份总额不超过公司总股本的30%。

??在员工持股总额中,70%供现有员工认购,另外30%作为预留股份,用于奖励公司优秀员工红股和供符合持股资格的新来员工认购。而员工所持股份将通过工会—社团法人集中托管运作。

??方案甫一出台,金地的领导班子和中层干部便带头足额认购,有的甚至借款认购,在领导的带头作用下,绝大部分员工也跟着认购了股份。最终,在规定的规定的半个月时间内,员工的认购率达93%。

??次年2月,完成股份改造后,金地实业开发公司定名为“金地(集团)股份有限公司”,其中代表员工持股的金地公司工会成为第二大股东,持股23%。

??紧跟着金地的脚步,万科于同年10月召开第二届特别股东会议,通过了关于修订“职员持股计划”认股权行使价及章程及细则作相应修改的议案。

??根据首期职工持股计划第一阶段方案,万科拟向737名在册职工及董事、监事共计发行8826500股,每股发行价格为人民币3.01元。

??万科年报显示,截止1995年12月31日,该公司总股本为288,225,136股,企业职工集体股(不包含董事、监事)为8352535,占比2.9%。

??与众多现代管理理念一样,员工持股同样是舶来品。历史资料记载,员工持股最早兴起于20世纪50年代的美国,早期是作为员工退休福利计划的一部分。

??后来,随着相关理论的逐渐完善,员工持股计划在美国快速发展,越来越多企业将其视为公司治理的重要制度,英国、法国、日本等发达国家纷纷效仿。

??在中国,员工持股计划最早始于1992年,主要面向上市公司,但一直到1995年金地、万科实行后才崭露头角。但由于当时的制度设计不完善,市场不成熟等原因,员工持股演变成了一种短期的员工福利,甚至在上市过程中出现了利益输送现象,最后在1998年被叫停。

??这之后的10多年中,员工持股制度发展基本停滞,只有少数非上市公司实行过。一直到2014年6月银监会发布《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》,上市公司开展员工持股计划才正式重启。

??万科的事业合伙人制度正是在2014年推出,当然这与1995年首次实行相比,已经大相径庭,在最新的版本中,除了员工持股部分外,万科还新增了跟投制度及事件合伙人管理两部分。

??也正是从2014年,从万科开始,员工持股计划逐渐在房地产行业流行起来,包括绿地、泰禾、复星、新城控股、招商蛇口等同行都纷纷推出了属于自己的员工持股计划。

??1995年,在推出首期员工持股计划之外,万科内部也进行了一系列调整。年初,万科贸易经营方面进行机构调整和资源整合,原深圳万科贸易有限公司、深圳万科协和有限公司、深圳现代企业有限公司合并为万科贸易有限公司。

??与此同时,万科总部完成职能部分部门管理架构调整,明确经营与管理的分离,形成集团管理模式。

??尾记

??房地产不再孤独

??《地产40年》上个篇章里提到,1994年,互联网正式进入中国,成为国际上第77个正式真正拥有全功能Internet的国家。那么,到了1995年,互联网又有一重大突破,这就是Windows 95诞生了。

??1995年8月24日,在滚石乐队的经典歌曲“Start Me Up”的伴奏声中,Windows 95横空出世。不同于以往的任何一个版本,Windows 95带出了桌面、图标、IE、垃圾箱等概念,前所未有。

??这是一项划时代的伟大杰作,称不上是科技史上最好的一款操作系统,但绝对是最重要的、影响最深远的。一直到22年后的今天,Windows 95的基本形式依然在沿用。

??中国接入世界Internet以及Windows 95操作系统优化,让中国互联网行业迎来加速发展趋势,一批互联网先行者竞争进军互联网行业。

??1995年,由于丁磊离开体制下海。那一年,他从宁波电信局辞职时,遭到家人强烈反对。只是,丁磊去意已定,一心想到外面的世界闯一闯。

??很快丁磊来到广州,加盟新成立的广州Sybase,工作一年后选择离开。广州成为丁磊的福地,在这里待了两年之后,网易诞生了。

??1995年,马云从杭州电子工业学院辞职,把自己攒的六七千元拿出来,又从亲戚处借了一万多,凑了两万元准备创业。

??1995年4月,中国第一家互联网商业公司在杭州成立。这家公司只有三名员工,分别是马云、马云夫人张瑛,还有马云合作搭档何一兵。5月份,中国黄页正式上线,马云开始从身边的朋友做生意。

??1995年,全球都在关注一件大事:世界贸易组织正式开始运作,全球经济和贸易秩序有了一个“管家”,跨国界、跨区域的经济发展迈上一个新台阶。

??六年之后,也就是2001年,中国正式加入世界贸易组织。从此,中国企业日后也多了一个走向世界、参与全球竞争的保障。也是从那时起,全球化成为中国各行各业领军企业的奋斗目标。

??在全球化浪潮下,中国企业家也开始被世界关注。1995年2月,美国《福布斯》首次发表中国内地亿万富豪榜,列入富豪榜的共有19人,当年中国最大的本土饲料企业集团——希望集团的创始人刘永好兄弟荣登首富之位,同时上榜的还有张宏伟、冼笃信、牟其中、张果喜、罗中福、罗西峻、李晓华、宗庆后等人。

??相对之前几年,1995年,是淡静的一年,世界在自顾自地不停转动,而中国仍在为前几年的“疯狂”买单,只是没有了没有波澜壮阔,没有大起大落,这一切,都淡静之中演进。

??在这个房地产消化年内,中国以沉稳的耐心,用一系列的法律法规让这个市场、让这个行业变得更加健康、更加规范。

??总之,在这一年里,房地产不再孤独,互联网与房地产共同成为中国创业热土,绵延数十载,带动中国经济快速发展和转型升级,并走向全球化。在二十年后这两个行业产生交集,互联网+房地产成为一种新趋势,继续引领着中国前行之路。