欢迎来到濮阳房产网!
您的位置:首页 > 新房 > 正文

“房住不炒”时代 多地发文直指房产经纪机构

2018年03月31日 09:02 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
评论 点击收藏
导读:近年来,随着居民住房需求的持续释放,二手房成交量不断上升。不过围绕二手房交易,一些经纪机构发布虚假房源、乱收费吃差价等问题时有爆出。

??近日,北京市住建委、市工商局联合制订的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》示范文本正式发布,要求房产经纪机构需与二手房出售方和二手房承购方分别签订服务委托协议。笔者注意到,除了北京,本月乌鲁木齐、兰州、南京、武汉等多地也出台相关措施,对房地产交易经纪机构进一步进行规范。

??近年来,随着居民住房需求的持续释放,二手房成交量不断上升。不过围绕二手房交易,一些经纪机构发布虚假房源、乱收费吃差价等问题时有爆出。业内人士认为,新时期要贯彻好“房子是用来住的、不是用来炒的”这一精神,规范房地产二手交易行为十分必要。

??二手房交易时代需突破行业“潜规则”

??去年7月,九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,为盘活存量房市场,促进存量房产权流通,推动租购并举。在“房住不炒”的定位下,十九大提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,早日实现“安居宜居”。

??国内房地产市场已开始从增量时代向存量时代过渡,未来存量房将显现出巨大的发展空间,已成业内共识。

??相关数据显示,中国二手房交易规模仅占新房开发销售市场的四分之一。事实上,二手房有着明显的优势,比如价格便宜、即买即住等,近年市场日趋火热。

??不过,二手房交易存在过程繁琐、房屋标准难统一、信息不透明、房屋权属核验困难等问题。由于房产中介第三方发布平台的监管并不完善,导致部分互联网中介平台发布虚假房源、虚报价格等现象屡见不鲜,信息不对称,至今都是影响中介服务的“阿喀琉斯之踵”。

??对此,相关部门曾三令五申。早在1995年,当时的国家计委、建设部就发布《关于房地产中介服务收费的通知》,对房地产经纪收费标准作出规范。此后,《房地产经纪管理办法》进一步明确中介不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;不得混合标价、捆绑标价。

??住房城乡建设部和国家工商总局也曾联合下发通知,专项治理房地产中介机构和经纪人员发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为。然而,虚假房源仍屡禁不止。

??令人欣喜的是,这种现象在房产经纪行业内部也已引发重视,部分企业开始自觉打破信息壁垒,呈现日益透明的信息。笔者在近日链家公布的《社会责任报告》中发现,链家曾率行业之先提出“透明交易、签三方约、不吃差价”的阳光操作模式。“我们做这件事情的时候,经纪人很多离职,不是我想换他,而是留不住”,链家副总裁贾生平对此坦言,当时这一规则的出台,需要打破来自同业、甚至企业自身经纪人的阻力。

??令人欣喜的是,规则终究被坚持下来。为消除所有的假房源信息,2009年,链家开始建“楼盘字典”,并于2011年在业内率先制定真房源四大标准“真实存在、真实在售、真实价格、真实图片”。迄今,“楼盘字典”已囊括8000万套房源的“楼盘字典”,全部数据信息实现了线上线下无差别分享。“我们希望以此确保用户充分了解市场上真实有效的房源信息”,贾生平表示。

??然而,少数企业的一己之力并没有完全净化市场。“除了政府的监管之手,房产经纪机构需要自觉伸出市场‘市场之手’规范作业行为”,住建系统一位内部人士表示。

??赔付承诺担责势在必行

??为规范市场主体行为,2016年住房和城乡建设部等三部委联合颁布《房地产经纪管理办法》,明确房产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;不得混合标价、捆绑标价。

??“经纪机构服务收费是市场和经济规律产生作用的结果”,北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志介绍,房地产经纪机构的服务不仅在于匹配房屋交易供需双方,还在于通过专业服务为交易安全做出保障。

??不过,在具体交易过程中,一些当事人为节省费用,选择绕过经纪机构或选取中小机构进行交易,成为引发骗局和纠纷的重要原因。

??陈志向笔者表示,经纪机构的服务像一次“背书”,规范化的服务行为能为买卖双方过滤掉部分隐患,也同时明晰责任。“假如买卖双方直接交易,看似省掉中介服务费,可潜在的风险无人分担”。

??鉴于房产经纪机构现状,他坦言探讨服务费用具体金额的意义远远小于规范经纪机构收费行为。

??在多位业内人士看来,更值得关注的是“明码标价”的落实,“不断明确收费名目、收费内容,告诉消费者收费的标准”。

??住建部网站信息显示,今年多地出手治理房地产经纪机构乱象,其中就包括对“明码标价”的检查。如江西省住房城乡建设厅于今年3月至6月开展全省房地产经纪机构专项整治工作,明令整治对房地产经纪机构发布虚假房屋信息招揽业务,为不符合交易条件的房屋提供服务,不对外公示收费标准,低价收进高价卖出等行为进行监督处罚。

??“明码标价”也是行业长久以来形成的良性发展共识。价格一旦透明了,“房产经纪机构交易也将越来越规范”,房地产专家韩世同告诉笔者。

??除了政府方,也有行业企业推出了相关保障机制。链家的《社会责任报告》显示,链家推出16项安心服务承诺,覆盖了从交易前期到交易完结的全部阶段。从2011年到2017年底,链家累计为34441名客户提供赔付金额7 .5亿元。其中,共为签前查封相关交易垫 付113笔,共计2394.34万元;为最终未能成功办理过户手续的客户退还了全部代理费,累计69900 .456万元。

??陈志认为,房产经纪机构基于合同内容保障客户权益的做法值得提倡。尤其是二手房在房屋产权、税费等方面的核查较为复杂,个人难以规避风险的情况下,经纪服务机构赔付承诺已成为重要的补充措施。

??中央财经大学法学院院长尹飞曾将去年比喻成房地产中介行业的“执法监督年”,在他看来,今年则将成为“制度建设年”,政府部门对房地产经纪行业的服务监管将向纵深化、精细化和长效化方向持续推进。

??多地网建信用档案

??为二手房经纪机构把关

??除了经纪机构的费用,经纪人的信用也是二手房交易的关键一环,经纪人的信用问题,成为一些购房者的最大顾虑之一。

??韩世同说,随着二手房交易规模不断扩大,经纪人的作用不容忽视。“许多房产经纪人的薪酬采用的是佣金加底薪的形式”,如何把好人才关也是经纪机构管理重点之一。

??对房地产经营机构和经营人员建立一套可操作性强、直观透明的信用评价体系已成为行业共识。

??目前,多地已着手组建房地产经营机构信用评级和信用档案,并建立红黑榜,定期公布违规情况。

??如成都房地产行业信用信息平台,对外开放和查询包括房地产经济咨询机构等11类房地产开发、经营、物业管理机构近5年的信用记录状况。信用记分以100分为满分根据不同的违规情况扣除相应分数,并对具体的违规情况进行通报。

??武汉对二手房经纪机构进行甲、乙、丙三级划分,对注册资金、经纪人员数量、建筑面积和国家注册的职业资格人员数量作出不同要求。

??除政府层面的动作之外,经纪人水准提升还有待于行业自身加强管理。尽管我国早在上世纪90年代就颁布了《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》,明确房地产经纪从业人员必须经过考试、取得资格证书后,才能从事房地产经纪业务。但在执行中,经纪人的准入监管则处于真空状态,从事房地产经纪的个人对资质、考试、执照或许可等方面的要求并未严格执行,也没有切实可行的执业准则,更没有执业的道德诚信标准。

??链家发布的《社会责任报告》显示,自2011年开始,链家设立了针对全体经纪人的“搏学大考”,每年举行两次,知识点囊括专业交易知识、房地产的基础知识、平台知识以及企业文化等公司和各中心需要经纪人掌握的知识技能。

??考试,不过是链家塑造经纪人职业化的其中一步。目前,链家在全国范围内拥有近15万经纪人,整个培训体系已经形成了“链家大学”。在经纪人培养方面,链家一直致力于经纪人职业化,不仅为各成长阶段的经纪人量身打造了全职业周期培训体系,更有多边合作机制和团队协作,不断给经纪人赋能。同时,链家建立起了多年行之有效的平台规则,比如联合作业、佣金合理分配机制等,提升了经纪人的作业效率。

??“房地产经纪机构正逐渐规范,企业对员工的内部要求也越来越高,有的甚至高于外部规定”,陈志表示,人才是行业发展的重要动力和品质保证,即便外部要求不明朗,“行业也在行动”。