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品质升级 人居环境持续跃升

2018年03月30日 08:15 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:随着经济的快速发展,人们的生活水平也在不断提高。而在居住方面,人们对“家”的要求也愈发严格。

??随着经济的快速发展,人们的生活水平也在不断提高。而在居住方面,人们对“家”的要求也愈发严格。从当年的楼梯楼到今天的超高层,如今人们不再满足于“有个家就行”,而是希望住得舒心、安心、放心。而对于好住宅的评价标准,也不再仅是有没有电梯、楼层高不高、距离地铁站近不近等要素,而是增加了配套设施是否齐全、公共绿地是否完整、户型布局是否合理、装修是否美观等多项条件。

??也正因为如此,各大房企在进行住宅项目建设时,都将重点放在如何升级住宅品质、提高居住体验等方面,因而楼盘建筑质量、配套设施、绿化情况、物业服务水平等都成为当今楼盘的重要卖点。在房地产市场各个主体的共同努力下,住宅品质迎来新一轮升级,人们的居住环境也在不断跃升。

??“居住”不可同日而语

??在广州工作三年有余的刘先生去年底刚刚在海珠区买了一套二手楼梯房,尽管上一任业主对房屋保养较好,只要搬些家具就能达到入住条件,但刘先生还是决定将原有的装修全部拆除,并按照自己的意愿,与装修设计公司共同商议了一套装修方案。“我买房主要是为了自己住,所以就想把这个新家重装一下,改造成我想要的样子”,刘先生告诉记者,这次装修花了大约10万元,对他而言并不是小数目,但是身为90后的他,非常满意自己的新家,“这样住起来当然会舒服一些”。

??刘先生的观点代表了不少年轻一代对于居住体验的升级需求——即使没有足够的资金实力去买高端住宅,也仍旧希望通过装修或改造,让自己的家更加整洁温馨。而不少年龄稍长的中年群体,则正在谋划“卖一买一”,改善现有的居住条件。

??也正因如此,在一手住宅市场,各家房企对于交楼的标准也一再升级。例如荔湾广钢板块的中海花湾壹号,所有售出住宅都搭配了国际大品牌装修,厨房电器采用了伊莱特斯、西门子、摩恩等品牌,卫浴装修采用科勒、松下、高仪等品牌。除此之外,花湾壹号的住宅还搭配安装了新风系统,即使长年不开窗也不用担心换气等问题。

??而在一江之隔的雅居乐海珠小雅,交楼标准除了包含装修外,还加入了智能家居设备,例如智能灯具开关,可以非常方便地选择各类家庭灯光模式,也可以一键全开和一键全关,做到节能环保。

??在装修标准不断升级的同时,随着可售楼盘项目的增加,楼盘定位层次分明,在同一个区域内,既有可供舒适型买家选取的大户型、复式、别墅项目,也有针对刚需购房者的中小户型紧凑式房屋,购房者可以选择的户型也正在多样化,选择的余地也在逐步扩大。

??外部空间也成考量标准

??除了室内居住要求提高外,购房者还对住宅室外环境有了更多的要求,楼盘项目的周边环境,内部园林绿化情况等都成为购房者在选房时的重要参考。而在一些已经发展成熟的小区,居民对于绿地的养护情况也十分在意。因此对于各家楼盘项目而言,打造公园型社区,把“绿水青山”搞好,营造一个亲近自然的社区,无疑是楼盘销售的加分项。

??在荔湾黄沙,珠光御景壹号项目内部建设了18万平方米的新沙面公园,囊括了1.5公里长的江岸线,并依江建设了1.5公里沿江步道和优美的滨江绿地。根据楼盘项目方的介绍,为了保留江岸原有的生态,公园在建设时特意保留了60多年历史的老榕树,并新增了加拿利海枣、凤凰木等名贵植物,营造舒适园林环境。

??今年3月,广州花意正浓,在御景壹号的内部,黄花风铃木、海棠、紫荆花竞相开放,给爱花的广州市民增添了一处赏花圣地。

??在城市的另一端,身处番禺大学城南隅的华盛大学小筑本就坐享该地区得天独厚的自然环境条件,再加上项目内住宅楼栋高于周边,因此在这里居住也可获得良好的景观视野。

??华盛大学小筑也将项目设计的重点放在了园林景观的布局上。该项目的占地面积并不大,但在有限的空间内,可以欣赏到100多种精品花木。此外,大学小筑将中式禅意概念引入园林设计中,走在社区内,前庭罗汉松群立护道,后园翠竹和风展姿,前松后竹颇具深意。

??除了社区绿化要做好,不少社区还在垃圾处理、废物回收等方面下功夫,例如中海花湾壹号就设置了中央净水系统和垃圾粉碎系统,保证业主的居住环境健康。

??看重居住,更看重生活

??现在,对于购房者,特别是刚需和改善型购房者而言,买房不仅仅意味着安家置业,更意味着给自己购买了一份未来数十年的生活。

??在购买二手房时,购房者会关注社区周边的商业、交通、教育等资源是否齐备,因为二手房所在社区多数已经发展成熟,相关配套设施短时间内并不会发生太大改变。而在购买一手房时,购房者则会将关注点放在社区在建及未来将建的各项配套是否完善等方面。

??如今,一手楼盘项目不仅仅是建设住宅楼栋,还包括配建学校、商业设施和公共设施等。在荔湾区南岸路,金众西关海的配建学校为西关广雅实验学校,这所学校是广雅中学的首所公办初中,由荔湾区政府委托广雅中学管理。去年8月,西关广雅实验学校正式迎来第一批学生入读。西关广雅实验学校以“书香校园、未来学校”为定位,计划三年内获得“广东省示范性国家及学校”的称号。

??而在天河牛奶厂板块,在建的四大楼盘地理位置相近,因此各项生活配套设施都可以做到共享。而根据片区规划,未来这里将建7所中小学,还将配建市场、超市等购物场所。

??在番禺,尽管亚运城距离中心城区相对较远,但楼盘内部的生活设施一应俱全,而作为区域内最大的购物中心,亚运城广场也已于去年底正式开业。

??刚需户型仍是主流

??距离广州去年“3·17”和“3·30”楼市调控政策的出台已经过去近一年,房地产市场逐步趋稳,根据国家统计局最新公布的房价情况,广州新建商品住宅价格已连续多个月下降。目前,楼市调控并没有出现改变或放松的迹象,在今后一段时间,商品住宅交易还将保持淡净成交的态势,价格也会保持稳定。

??目前,在“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位的引领下,炒房客的生存空间被进一步挤压,但符合条件的刚需购房者仍在出手购房。而在广州,那些重点照顾刚需客的楼盘项目,其销量都有不错的表现,可以说,刚需户型仍是市场的主流。

??刚需大盘受到广泛欢迎

??什么是刚需户型?其实目前并没有统一的概念。不过曾有分析机构的文章指出,满足户型紧凑、空间方正且分配合理的住宅户型,都可以叫作刚需户型。

??不过,由于刚需购房者主要以年轻群体为主,这类人群通常为首套置业,受到现有财力的限制,只能购买面积较小、价位相对较低的楼盘,再加上刚需购房者主要是买房自住,因此符合三口之家的两房到小型三房住宅,往往会更受欢迎。

??在广州,不少楼盘的推货都符合刚需购房要求,例如番禺的亚运城,主力户型以两房和80至90平方米的小型三房为主,因此符合多数刚需买家的需求。尽管亚运城距离珠江新城的车程需要近一小时,但由于区域内有4号线地铁通过,未来3号线和8号线也将延伸至这里,因此交通通达度仍然较高。与此同时,相比中心城区和番禺北部各个板块,亚运城的价格仍然处于相对较低的水平,这也满足了财力不足的刚需买家的置业需求。

??克而瑞数据显示,全年亚运城成交金额达57.60亿元,成交面积32.88万平方米,网签量为2955套,在各项统计指标中均名列第一。去年亚运城进行了多次加推,就在2017年的最后一周,亚运城曾一口气网签了678套住宅。根据楼盘最新推货信息,亚运城新组团样板间已经开放,主推88至135平方米三至四房,预计价格在2.6万至3万元/平方米,开盘时间暂定为3月底。

??在东部的增城和黄埔,同样因为价格较低且户型相对合适,这两个城区的网签量一直处于高位。从去年至今年,包括万科幸福誉、金地香山湖、实地常春藤、合景誉山国际、绿湖国际城等在内的多个楼盘一直保持着较高水平的销量。

??楼市仍对刚需买家敞开

??去年至今,在限购、限贷、限价、限售、限签“五限”调控措施的作用下,广州楼市成交量开始波动下降,尽管价格已经趋于稳定,但对于购房者而言,限购升级令购房条件变得更加严格,贷款利率上浮、审核放款时间延长,令购房成本有所增加。那么在现有阶段下,究竟适不适合出手购房呢?

??对此,方圆地产首席分析师邓浩志认为,对于刚需自住和长期持有的购房者,现在仍然适合购房,但对于买房当做第二居所,或者以短期投机为目的的购房者而言,目前并不适合出手。邓浩志还对购房地区进行了建议,他认为如果想要买房,最好买一二线城市核心区,购买经济欠发达区域要慎重考虑。

??事实上,根据当前楼市限购政策,尽管对于外地户口购房者的社保门槛年限从3年提升至5年,但对于符合要求的购房者而言,在“无房无贷”的条件下,首套房仍可享受三成首付的待遇,即使是“有房有贷”的改善型买家,如果名下房贷已经结清,可以按照五成首付购房,如果通过“卖一买一”的策略,在原有住房贷款结清的前提下,则可按首付四成购房。

??社区服务提升优化

??现在,有越来越多的房企对自身战略定位进行了调整,提高社区服务水平,从“地产商”变身“服务商”便是一种路径。除了万科提出要做“城乡建设与生活服务商”,碧桂园、恒大、万科、雅居乐、金茂、中海等企业也早已涉足社区服务领域,部分企业的物业管理服务实现拆分上市。

??有业内人士分析认为,当前房地产行业正在从黄金时代转向白银时代,从野蛮生长转向去粗取精,但房子是用来住的,只有居住体验良好才能让业主真正满意,因此在卖房的同时如何经营好社区服务,对于房企而言无疑是必须思考的事情。

??整合社区服务优势资源

??对于雅居乐而言,2017年物业管理服务迎来了新的升级,在这一年里,雅生活完成收购绿地旗下一家全资子公司,并成功引入绿地作为战略股东。按照双方协议,雅生活在未来5年中为绿地提供物业管理服务,同时,双方将开展双品牌战略合作,致力打造全国领先、具备国际标准的综合性现代生活服务管理平台。

??根据雅居乐最新披露的年报信息,旗下物业管理服务收入12.9亿元,上升20.7%。截至去年底,旗下物业管理品牌雅生活在中国69个城市提供物业管理服务,服务超过100万业主及住户。而在未来,雅生活还将开发和提供更多特色的增值服务,继续投入资源发展一站式服务平台。

??无独有偶,去年6月25日,中国金茂华南区域公司在南沙金茂湾举行服务品质提升发布会,现场发布了《中国金茂华南区域服务品质升级蓝皮书》,并宣布五大服务品质提升的举措。根据蓝皮书的内容,五大提升举措分别为服务理念升级、硬件品质升级、服务配套升级、服务体验升级和服务文化升级。

??金茂的服务升级还体现在社区公益方面,当天晚上的发布会上还现场举行金茂公益教育基金会、中国金茂义工队、金茂流动图书馆三大慈善组织的成立及授牌仪式。

??利用互联网提升水平

??随着互联网行业向纵深发展,其与服务行业的应用也愈发深入和多元化,甚至可以渗入到应用场景的方方面面。而在新零售蓬勃发展的今天,线上线下相结合的模式,与传统社区楼上楼下的生活习惯也不谋而合。

??在广州,万科创立的超市品牌“幸福街市”早在2015年就已落地,首家店面位于萝岗万科东荟城。

??彼时,万科商业总经理杨卫东曾表示,幸福街市基本上涵盖了社区强关联的各种业态,初步实现线上线下的融合。据了解,幸福街市涵盖日常生鲜、休闲餐饮、O2O线上线下配套服务、跨境电 商、便民服务、社区客厅、童玩中心等多种业态的一站式社区生活集合品牌,提供社区“最后一公里”服务。目前,万科幸福街市已经在广州多个万科楼盘项目开业运营。

??另一家龙头房企恒大则选择与腾讯强强联手,建立恒腾网络发展互联网社区服务。在过去的2017年,恒腾网络对自主研发的“一站式”互联网社区服务平台——恒腾密蜜APP,进行了物业缴费、物业报修、手机开门、智能猫眼、智能快递柜、密蜜停车、社区电 商等服务的全面优化。截至去年底,基础物业服务已在广州、成都、沈阳、石家庄、济南、洛阳等城市的41个社区进行深耕运营,社区电 商服务正逐步渗透至130多个城市。

??广州去库存数据

??广州各城区一手住宅库存情况(截至2018年2月)

??库存量(平方米)库存套数去化周期(月)

??荔湾区677594598628.9

??越秀区5005250932

??海珠区316985256432.6

??天河区743294578323.2

??白云区272394226222.4

??增城区108143390404.6

??从化区42925827418.3

??番禺区845924531411.6

??黄埔区82998971386.4

??花都区15199101185015.3

??南沙区110592388839.4

??2017.03-2018.02广州一手住宅库存量及去化周期

??月份库存套数去化周期(月)

??2017.03525695.4

??2017.04556105.7

??2017.05540545.9

??2017.06538896

??2017.07546986.4

??2017.08561586.8

??2017.09607697.8

??2017.10593088.4

??2017.11630199.1

??2017.12624799.5

??2018.01625409.6

??2018.026207010

??数据来源:广州CRIC房产测评网

??

??重视人居体验彰显房企责任

??房企的责任是什么?这个问题可以从企业业务的角度来进行解读,即房企最大的责任是盖好房、卖好房,在深耕主业的基础上谋求企业利润,对客户、对购房者负责。也可以从社会责任的角度来看,即房企作为企业公民,理应承担相应的社会责任,造福社会。

??不过,除了上述两种解答外,房企最重要的责任,还是应当面向自己旗下项目的业主们。这个层面非常好理解,毕竟地块是你开发的,房子也是你卖的,如果购房者在居住过程中遇到建筑质量问题,开发商当然难辞其咎。

??因此我们也看到,不少房企在宣传的过程中,非常注重突出建筑质量的严格标准和室内装修的高档豪华,而随着建筑设计与建筑装配的进步,现在新盖起来的楼盘看上去也更加大气,这从硬件上确实改善了人们居住的环境。从软件上看,除了聘请专业的物业服务公司团队来开展物业管理服务外,不少房企本身就拥有物业服务,并在自己开发的楼盘社区中运营。

??不过,人居体验并非一个标准化概念,每个人心目中有不同的标准,尽管房企在软硬件措施上的升级对提升人居体验是十分有效的,但在实际运营社区的过程中仍会或多或少的出现问题,例如部分楼盘的园林景观没能得到有效的护理,导致后期杂草丛生、枝枯叶败,有的楼盘无障碍设施不到位,令部分残障人士“出门难”,而在公共设施出现故障或损坏时,能不能及时修复,如上种种都体现了一个词——细节。

??细节决定成败,真正重视人居体验的房企,必定会以产品经理的思维,从小处入手,对社区服务的每个场景、每个细节进行优化。只有这样,人居体验才会得到真正的升级。