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深圳楼市新政“三价合一”正式落地!广州是否会跟进?

2018年03月30日 08:05 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:3月28日,深圳楼市爆出重磅消息,传闻已久的二手房交易“三价合一”政策终于在深圳落地。

??3月28日,深圳楼市爆出重磅消息

??传闻已久的二手房交易“三价合一”政策

??终于在深圳落地

??它究竟会给购房带来怎样的影响?

??为何引发购房者们深夜排队抢房

??广州又是否会跟进呢?

??28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文,官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

??调整的目的是为了建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。目前文件已经下发深圳各大银行。

??28日及之前不执行新规

??有人房都不看直接网签

??但是!重点来了文件中透露:

??在发文当日(28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。

??这就是说,3月28日24时前可“逃过一劫”!由此深圳28日晚出现了连夜购房的情况,有人连房都没看直接网签!

??赶在12点前网签

??深夜的按揭部仍十分忙碌

??深圳中介李杰表示,得知新政落地后,有购房者马上电话他询问网签事宜。得知今晚前网签按原政策后,对方决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。

??“三价合一”实行

??增加首付或税费

??“三价合一”究竟是个啥?为什么他们这么拼?

??简单来讲,“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行贷款评估价=实际成交价=网签备案合同价(过户价)”。

??“三价”的具体含义

??1.实际成交价:由买卖双方敲定。

??2.网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。许多人为省下税费,都按照房管局最低计税指导价填写,这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

??3.银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。

??所谓的阴阳合同是指,在二手房交易中,有些人为了多贷款而减轻首付压力,就做高评估价,贷更多的钱。而在房产登记部门提交的备案合同上,为了少交税费,又会把成交价写低。

??“三价合一”则是说,银行会以网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价、买卖双方约定交易价(成交价)中的最低值来发放贷款。

??给购房者带来的最直接影响,就是购房成本增加了。要么税费增加,要么首付增加,这两种情况不会同时存在。

??以一套实际成交总价为300万的洋房为例(满两年首套普通住宅),一般情况可高评估价格至320万。

??首付增加

??原来(按评估价计算)

??首套房首付=300万-224万(320万×0.7)=76万

??执行“三价合一”后:

??1?如不调高网签合同价格致成交价格:

??银行将按最低价格发放贷款,即网签备案合同价(一般情况下,网签备案合同价仅为成交价七成)约200万,根据三价合一,以最低价格为准的原则,仅能从银行贷款140万,300万的房子首付得付160万。

??2?如调高网签合同价格致成交价格:

??首付:银行将按300万总价发放贷款,即为210万,首付按正常支付,为90万。

??提醒:如果银行对物业评估价低于实际成交价,那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。

??税费增加

??原来:

??一般情况下,网签备案合同价仅为成交价7成,所以征税标准为参照200万的网签价格,需要交税4万。

??执行“三价合一”后:

??如不调高网签备案合同价致成交价,税费仍为4万。但如调高网签备案合同价致成交价,网签价与合同价一致,即按300万计算,税费为6万,增加了2万。

??在这个政策下,如果是千万以上的房子,税费甚至要多达二三十万!

??不过此政策只对二手房有影响,购买新房没有税费转嫁的因素,只有少量契税,因此对新房来说也算“变相利好”。

??但据深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示:

??这个政策短期会对深圳二手房有一定影响,二手房市场交易量会下降,有一部分买家因占不到便宜后,会转移到一手房市场。但由于一手房一直是被压制的,供应也不理想。长远来看,经过短期震荡后深圳房地产市场会适应这个格局的,走向规范的。 

??网友关注广州是否跟进

??专家:一时间无法形成

??广州与深圳同为广东地区的一线城市,接下来是否会跟进“三价合一”,这肯定是购房者当下最为关心的事。

??还有网友调侃道,广州一个网签价走遍所有交易环节

??为此,乐居君也访问了两位专家,他们表示,短时间内广州还无法“三价合一”,另外,由于广州房价本身比深圳低,预计跟进后市场波澜会比深圳小。

??肖文晓

??易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师

??广州市场近几年在网签政策和信息互联的作用下,“阴阳合同”现象已大有改观,特别是广州一直对二手房过户实施评估价和交易价取其高者的征税方式,所以评估价和市场价的背离并没有深圳那么突出,再加上广州房价本身就比深圳低,即便跟进“三价合一”的政策,预计所产生的市场波澜也会比深圳要小。

??实际上,也有越来越多的购房者意识到,从再次换手的交易税费等角度考虑,也并不是只有一味的“报低价”才合算。

??所以,对于购房者来说,还是要对政策和相关传闻保持定力,房子必须看好了再出手。毕竟房子是用来住的,仓促出手有可能会带来各种问题,也容易给一些不法中介可乘之机。

??韩世同

??广东省房地产研究会副会长

??广州要学习深圳这个做法是肯定有必要的,但操作起来难度比较大,因为广州评估体系没有完全建立,所以“三价合一”还一时形不成。

??另外,乐居君还致电了广州几家银行,比如广州银行、建设银行、汇丰银行,相关工作人员均表示,目前没有收到这方面的消息。