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北京旧改写字楼渐成趋势:城市"换血"的缩影

2018年02月07日 13:55 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:北京四九城,每天都有新故事。内城繁华依旧,而“城市更新”作为新的时代命题也已拉开大幕,犹如眼前新晋的房地产从业面孔,正以更鲜活的姿态来书写这座城市的旧颜新貌。[阅读全文]

[摘要]北京四九城,每天都有新故事。内城繁华依旧,而“城市更新”作为新的时代命题也已拉开大幕,犹如眼前新晋的房地产从业面孔,正以更鲜活的姿态来书写这座城市的旧颜新貌。

(腾讯房产陈婷婷 发自北京)2018年2月第一天,90后房地产咨询界新星李嗣振,神采奕奕地来到采访室接受了预约好的专访。

北京四九城,每天都有新故事。内城繁华依旧,而“城市更新”作为新的时代命题也已拉开大幕,犹如眼前新晋的房地产从业面孔,正以更鲜活的姿态来书写这座城市的旧颜新貌。

李嗣振,2015年毕业于香港城市大学,并获得房地产经营与管理硕士学位,现担任“五大行”之一的高力国际企业战略咨询部副经理,短短两年时间的历练,已然是房地产咨询行业的年轻生力军。

高力国际企业战略咨询部副经理 李嗣振

最新公开的一份报告《待改旧颜换新楼——北京旧改写字楼趋势及策略》,就是出自李嗣振及其团队之手。这份报告的背景是,北京上海等一线城市为代表的中国房地产市场已进入“存量经济”阶段,商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的重要方向。

截止2017年,北京核心商圈出现十余个近百个“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级改造”的典型案例,旧改写字楼已然成为北京房地产新趋势。

“北京‘旧改写’的分布情况以五环内为主,集中在各大核心商务区范围内,因为这些区域商业成熟度高,商业物业存量大,所以发生改造的概率也相对较高。”李嗣振告诉记者。

近几年,随着北京老城疏解进入“抽丝剥茧”阶段,自2014年后改造项目逐渐增多。在北京市新增产业的禁止和限制目录中,五四环内成为受限的重要区域。“这也促成了存量改造成为趋势,而且受电商冲击、经济结构调整等影响,购物中心、酒店等经营每况愈下压力逐渐加大,而写字楼整体市场保持平稳上升,回报相对稳定,在这样的情况下,旧改写字楼项目就越来越多。”

李嗣振表示,旧改为城市更新带来了诸多变化,这对整体写字楼市场有一定促进作用,不仅影响体现了新一代写字楼项目的设计前沿趋势,同时带动了北京等稀缺土地资源城市的更新和存量升级。

因改造带来的变化体现在四个层面:物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入以及生态办公的营造,举例来说,比如中粮广场内部打造增加了COFCO FANTASY品牌的共享办公空间,中融信托广场则利用原有商业的特殊结构,设计打造了贯通南北的采光中庭,此类均为旧改市场上较为成功的案例。

据了解,城市更新既是一线城市的热点问题,同时也存在诸多痛点和难点。对此,李嗣振举例称,“这几年我们看到北京市场上原厂房改造也比较多见,比如首钢搬迁后园区的整体改造升级,高力国际曾为首钢的二通厂园区提供改造咨询及产业招商服务,我们经过访谈及调研发现,文创产业包括动漫、影视等更加偏向入驻在非标准的办公场所内,这也就为未来园区的发展提供了一个定位基础,但我们认为难点也存在,包括对既有建筑更新的基础上升级、还有对整体人文环境、生态环境、产业结构的更新和延续。”

与此同时,除了反响较大的旧改案例,如盈科中心、高和蓝峰等,也不乏一些改造的失败案例。“旧改失败的原因很多,但普遍存在的是产权问题,很多项目早些年产权出售,经营者没有真正持有物业,导致改造受阻的不在少数。”

对此,李嗣振建议,开发商要对目标物业取得自主经营权产权,同时在改造时充分利用项目优势和特点,以期实现项目的升级。

写字楼改造后,退出方式有哪些?选择退出方式的标准是什么?李嗣振表示,目前退出方式主要为3种,包括以股权或资产出售给第三方、资产证券化(ABS/CMBS)、REITs,目前主要以第一种居多,其中股权类型税负相对较少,后两种还需要考验中国金融市场的成熟度,预测未来有更多的发展空间。

据介绍,2017年北京甲级写字楼市场供需均保持平稳态势,空置率小幅提高,平均租金同比增长0.4%,至人民币332元/月/平米。从区域而言,目前北京产业疏解及转移的大背景下,各个商务区均面临租户的更新升级以及楼宇的升级换代,同时也受到其他新兴商务区的挑战,如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和补充,而区域内原有的IT零售逐渐撤离,并且当地办公楼宇年限较久,这也对区域写字楼市场发展提出了新的要求。

李嗣振特别提到,例如鼎好大厦在原有租户撤离后重新装修加入成共享空间等新业态,为互联网、高新科技类公司提供更加人性化、舒适化的办公环境,考虑更多健康生态因素,而这一点,将会成为写字楼改造新的趋势。

在这悄然生变的时代背后,“旧改”可以说是时代变化的一个缩影,城市更新则意味着经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新以及未来生活方式的更新,一如眼前年轻的项目负责人,城市“换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角长驱直入。