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印钞方式骤变!“中国第一房企”突然降价

2018年02月10日 16:48 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:??从 黑色星期一 变成 黑色一星期 的股市,掩盖了两个更重要的信息:第一,2018 年央行印钞方式将有重大调整!第二,全球销售额最大的房企——恒大,宣布降价促销!我们先看一下恒大。最早发布 。

印钞方式骤变!“中国第一房企”突然降价

天天说钱 1小时前

  从 " 黑色星期一 " 变成 " 黑色一星期 " 的股市,掩盖了两个更重要的信息:

第一,2018 年央行印钞方式将有重大调整!

第二,全球销售额最大的房企——恒大,宣布降价促销!

我们先看一下恒大。最早发布 " 恒大降价促销 " 消息的是 " 财联社 ",其报道全文如下:

不过,随后 " 每经网 " 发布的消息称:

笔者从接近恒大的相关人士获悉,此次恒大在全国多个项目推出 88 折优惠,是针对春节淡季的阶段性销售举措,只针对部分城市的部分项目,主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段,恒大三线城市项目占比较大,通过刺激返乡置业需求,对于提升业绩具有重要作用。

我的判断是:" 每日经济新闻 " 的报道,可能更接近事实。原因很简单:一二线城市的房子根本不愁卖,而且被政府用 " 备案价 " 管控着,相当于所有的房企都在降价促销,买新房需要 " 摇号 ",用不着再降价(商业地产除外)。需要降价的,是三四五线城市的房价。

由于全国楼市成交量普遍下滑,所以今年房企的销售业绩肯定会增长乏力,甚至出现下滑。这对于上市房企来说有很大的压力,因为这会影响到市值维护和再融资能力。

另外,在 " 去杠杆 " 背景下,几乎所有的房企都需要快速变现,以应对来自银行的压力。更何况,手里现金多,还可以在收购兼并上 " 捡漏 "。2018 年和 2019 年是中小房企 " 猝死 " 的年份,大房企只要有钱," 捡漏 " 的机会大把。

此外,恒大等房企在三四线城市降价促销,还有一个重要背景:央行发钞方式将发生大的变化。

在中国加入世界贸易组织(WTO)到 2014 年上半年,是中国贸易顺差巨大、外汇储备高速增长的时期。中国实行外汇管制,企业、个人获得外汇以及外企带来的外汇,都需要换成人民币才能在国内使用。为了收购这些外汇,央行只能被迫印钞。这时期,中国的印钞方式是 " 外汇占款 ",发钞的锚是 " 美元 "。

2014 年下半年开始,外汇占款、外汇储备都出现下滑,外汇占款从 2014 年 5 月的 27.3 万亿人民币减少到了 2017 年 12 月的 21.5 万亿人民币,但中国的基础货币却从 28 万亿增长到了 32.2 万亿。这其中最大的奥秘是,央行通过 " 对其他存款公司的债权 " 的方式发钞,其规模从 1.39 万亿暴增到了 10.2 万亿。

央行资产负债表主要项目和 M2 变动情况

项目

2014 年 5 月

2017 年 12 月

外汇占款

27.3 万亿

21.5 万亿

对其他存款公司债权

1.39 万亿

10.2 万亿

资产负债表规模

32.9 万亿

36.3 万亿

基础货币

28.0 万亿

32.2 万亿

广义货币(M2)

118 万亿

168 万亿

" 对其他存款公司的债权 ",主要是 PSL(抵押补充贷款)和 MLF(中期借贷便利)。其中 PSL 主要给三大政策银行(国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行),其中大部分用于棚改(还有三农)。PSL 的余额,大概占了 " 对其他存款公司的债权 " 的 27%;至于 MLF,则占了 45% 左右。其余的,主要是逆回购。

刚刚说了,PSL 主要用于三四线城市的 " 货币棚改 ",主要通过国家开发银行发放贷款,贷款对象为:地方政府出资成立、未列入 " 监管类 " 融资平台名单的国有独资及控股企业;中央企业及其所属企业;非国有上市企业与地方政府或(和)国有企业合资成立的项目公司。

PSL 的棚改贷款,相当于基准利率下浮 15%-20%。期限一般不超过 20 年,最长不超过 25 年。

也就是说,央行有大约五分之一的 " 新发钞票 ",是跟三四线城市棚改挂钩的。这是过去两年三四线城市房价暴涨的根本原因。

最新的变化是:央行准备改变这种 " 印钞支持棚改 " 的方式,一是为了控制货币增长的速度,二是控制三四线城市房价上涨的速度。

新的玩法是:由地方政府发行 " 棚改专项债券 " 替代 PSL 向棚改输血,这类债券一般由地级市申报到省政府,然后到财政部审批。审批后,省政府负责发行,然后给地级市使用。参照 " 土地储备专项债 "、" 收费公路专项债 " 的玩法," 棚改专项债券 " 的期限可能是 3 年、5 年、7 年、10 年 4 个类型,利率是比同期限贷款基准利率下浮 15% 左右。

这种玩法跟 PSL 方式的最大区别是:

PSL 是央行直接给钱,相当于增加基础货币,会放大 " 放水效应 ";" 棚改专项债券 " 则需要计入地方政府的 " 地方债额度 "(但不计入赤字率),而且是从市场上拿钱,不是从央行处拿钱,释放的不是 " 基础货币 "。

这两种玩法,对于 M2 增长的刺激力度是不同的。对地方政府的约束力也不同,债券约束力更大。

总之,印钞方式的变化意味着:从 2018 年开始,三四线楼市获得的利好将有显著减弱。在这种背景下,恒大宣布降价促销,应该说是看懂了央行的 " 新招数 "。

还是那句话:在三四线城市买房子要谨慎,要看有没有人口增量,经济是否有活力,是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种:第一种,类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州,它们靠近北上深等中心城市,本身有显著人口增量,这类城市可以看好;第二种,类似徐州、南阳、枣庄等城市,它们不靠近中心城市,但也有显著人口增量,也可以谨慎看好;第三种,是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的,这类城市就比较可怕。

 

当然,第三种城市还可以分为两种:一种类似湛江、汕头,人口在下降,但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升,未来也不悲观;另外一种是人口下降,在各种规划中被遗忘的,那真是不能碰的。

至于中国的印钞方式,在很大程度上将进入 " 以地方债为锚 " 的时代。设立各种 " 专项地方债 ",不计入财政赤字考核(普通地方债计入,专项债不计入),是 2018 年稳增长的一大手段(因为楼市冷了)!


天天说钱
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  从 " 黑色星期一 " 变成 " 黑色一星期 " 的股市,掩盖了两个更重要的信息:

第一,2018 年央行印钞方式将有重大调整!

第二,全球销售额最大的房企——恒大,宣布降价促销!

我们先看一下恒大。最早发布 " 恒大降价促销 " 消息的是 " 财联社 ",其报道全文如下:

不过,随后 " 每经网 " 发布的消息称:

笔者从接近恒大的相关人士获悉,此次恒大在全国多个项目推出 88 折优惠,是针对春节淡季的阶段性销售举措,只针对部分城市的部分项目,主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段,恒大三线城市项目占比较大,通过刺激返乡置业需求,对于提升业绩具有重要作用。

我的判断是:" 每日经济新闻 " 的报道,可能更接近事实。原因很简单:一二线城市的房子根本不愁卖,而且被政府用 " 备案价 " 管控着,相当于所有的房企都在降价促销,买新房需要 " 摇号 ",用不着再降价(商业地产除外)。需要降价的,是三四五线城市的房价。

由于全国楼市成交量普遍下滑,所以今年房企的销售业绩肯定会增长乏力,甚至出现下滑。这对于上市房企来说有很大的压力,因为这会影响到市值维护和再融资能力。

另外,在 " 去杠杆 " 背景下,几乎所有的房企都需要快速变现,以应对来自银行的压力。更何况,手里现金多,还可以在收购兼并上 " 捡漏 "。2018 年和 2019 年是中小房企 " 猝死 " 的年份,大房企只要有钱," 捡漏 " 的机会大把。

此外,恒大等房企在三四线城市降价促销,还有一个重要背景:央行发钞方式将发生大的变化。

在中国加入世界贸易组织(WTO)到 2014 年上半年,是中国贸易顺差巨大、外汇储备高速增长的时期。中国实行外汇管制,企业、个人获得外汇以及外企带来的外汇,都需要换成人民币才能在国内使用。为了收购这些外汇,央行只能被迫印钞。这时期,中国的印钞方式是 " 外汇占款 ",发钞的锚是 " 美元 "。

2014 年下半年开始,外汇占款、外汇储备都出现下滑,外汇占款从 2014 年 5 月的 27.3 万亿人民币减少到了 2017 年 12 月的 21.5 万亿人民币,但中国的基础货币却从 28 万亿增长到了 32.2 万亿。这其中最大的奥秘是,央行通过 " 对其他存款公司的债权 " 的方式发钞,其规模从 1.39 万亿暴增到了 10.2 万亿。

央行资产负债表主要项目和 M2 变动情况

项目

2014 年 5 月

2017 年 12 月

外汇占款

27.3 万亿

21.5 万亿

对其他存款公司债权

1.39 万亿

10.2 万亿

资产负债表规模

32.9 万亿

36.3 万亿

基础货币

28.0 万亿

32.2 万亿

广义货币(M2)

118 万亿

168 万亿

" 对其他存款公司的债权 ",主要是 PSL(抵押补充贷款)和 MLF(中期借贷便利)。其中 PSL 主要给三大政策银行(国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行),其中大部分用于棚改(还有三农)。PSL 的余额,大概占了 " 对其他存款公司的债权 " 的 27%;至于 MLF,则占了 45% 左右。其余的,主要是逆回购。

刚刚说了,PSL 主要用于三四线城市的 " 货币棚改 ",主要通过国家开发银行发放贷款,贷款对象为:地方政府出资成立、未列入 " 监管类 " 融资平台名单的国有独资及控股企业;中央企业及其所属企业;非国有上市企业与地方政府或(和)国有企业合资成立的项目公司。

PSL 的棚改贷款,相当于基准利率下浮 15%-20%。期限一般不超过 20 年,最长不超过 25 年。

也就是说,央行有大约五分之一的 " 新发钞票 ",是跟三四线城市棚改挂钩的。这是过去两年三四线城市房价暴涨的根本原因。

最新的变化是:央行准备改变这种 " 印钞支持棚改 " 的方式,一是为了控制货币增长的速度,二是控制三四线城市房价上涨的速度。

新的玩法是:由地方政府发行 " 棚改专项债券 " 替代 PSL 向棚改输血,这类债券一般由地级市申报到省政府,然后到财政部审批。审批后,省政府负责发行,然后给地级市使用。参照 " 土地储备专项债 "、" 收费公路专项债 " 的玩法," 棚改专项债券 " 的期限可能是 3 年、5 年、7 年、10 年 4 个类型,利率是比同期限贷款基准利率下浮 15% 左右。

这种玩法跟 PSL 方式的最大区别是:

PSL 是央行直接给钱,相当于增加基础货币,会放大 " 放水效应 ";" 棚改专项债券 " 则需要计入地方政府的 " 地方债额度 "(但不计入赤字率),而且是从市场上拿钱,不是从央行处拿钱,释放的不是 " 基础货币 "。

这两种玩法,对于 M2 增长的刺激力度是不同的。对地方政府的约束力也不同,债券约束力更大。

总之,印钞方式的变化意味着:从 2018 年开始,三四线楼市获得的利好将有显著减弱。在这种背景下,恒大宣布降价促销,应该说是看懂了央行的 " 新招数 "。

还是那句话:在三四线城市买房子要谨慎,要看有没有人口增量,经济是否有活力,是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种:第一种,类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州,它们靠近北上深等中心城市,本身有显著人口增量,这类城市可以看好;第二种,类似徐州、南阳、枣庄等城市,它们不靠近中心城市,但也有显著人口增量,也可以谨慎看好;第三种,是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的,这类城市就比较可怕。

 

当然,第三种城市还可以分为两种:一种类似湛江、汕头,人口在下降,但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升,未来也不悲观;另外一种是人口下降,在各种规划中被遗忘的,那真是不能碰的。

至于中国的印钞方式,在很大程度上将进入 " 以地方债为锚 " 的时代。设立各种 " 专项地方债 ",不计入财政赤字考核(普通地方债计入,专项债不计入),是 2018 年稳增长的一大手段(因为楼市冷了)!