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2018,这里的房地产升值预期不会改变……

2018年02月04日 15:56 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:转自:中国城市中心(ID:ccudwx);作者:李铁近日,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在新浪乐居上对京津冀地产的大趋势分析,具体内容如下:与都市圈主城区的距离越远,房价越便宜。。

2018,这里的房地产升值预期不会改变……

楼市参考 1小时前

转自:中国城市中心(ID:ccudwx);作者:李铁

近日,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在新浪乐居上对京津冀地产的大趋势分析,具体内容如下:

与都市圈主城区的距离越远,房价越便宜。可以看到现在房价的整体变化,随着北京主城区的距离向外扩张,房价发生递减的状态,北京主城区的价格很贵,但是与主城区距离越远,房价越低。

现在我们看京津冀房价,不能只看主城区的房价,而是要看近郊区和远郊区的住宅。随着半径的变化,可以看到房价降低的变化。

二手房价下跌在于对政策的观望。最近我们看到二手房的价格在下跌,大家对房价的预期处在观望态度。主要表现在交易量的下跌,也代表着购房者对未来的房价调控政策抱着不确定性的心理。

燕郊的房价在下跌,我想有几个因素,首先是和我们对楼市观望的预期和限价、限购的预期有关。其次我们也知道在河北境内距离北京市主城区天安门 30 公里左右的地方只有一个燕郊。随着首都副中心迁移到通州以后,三河和香河的住房供给的增加会影响燕郊的房价涨跌。

北京房价的涨跌与住房的供应量有关。我们看到环北京的沿边界的河北城市的房价起伏和供应量有关系,按照世界城市化发展规律,沿着主城区 30 公里区域的房价应该在两万左右,但是在北京辖区内,郊区对房地产的发展限制很严,所以河北沿边界城市形成了为北京购房者提供的新的住宅区。河北沿北京边界城市的房地产取决于北京和河北的政策博弈。如果地铁或者城际轨道修过去,住房的供应量增加,对北京中低收入住房的供给压力会大大的缓解。

我们应该注意到,北京两千多万人口的住房需求也向多元化方向发展。住房不是仅仅满足居住条件,还要满足休闲、度假和生态的功能,在郊区的住房供给如何适应这种多元化的需求会影响未来环北京房地产结构的调整。

优质资源在北京集中的格局不会发生逆转。房价能不能降呢?我们知道北京优质资源的集中和人口向大城市流入的趋势并没有发生根本的改变。雄安新区可能对增量有所缓解,但是这个大的格局想改变是不容易的。尽管房地产政策和人口控制的行政政策导致了人口流入暂时出现波动,但是趋势是不会变化的,尤其是都市圈内的人口聚集。所以我们看一直是波动向上的曲线,虽然暂时下跌,趋势不会改变。

2000-2017 年北京常住人口和常住外来人口数量

货币超发和贬值的基础性因素还在。因为经济增长的速度在下滑,货币供应量是否减少,与美元的汇率仍是处在波动的下跌状态。钱到底放在哪,银行还是股市?还是住房?目前看,住房仍然是一个最好的投资性的选择。

经济的持续增长会支撑北京的房价上涨。如果我们还保持经济长期持续的增长,2017 年北京的经济增长速度为 6.7%,中高收入群体会增长,所以对房价的支撑也是刚性的支撑。

股市的变化会影响到投资选择的变化,结果还是会回到住房投资上来。另外我们还要看股市的变化,最近的股市有所回升,根据历史的变化,股市看涨的时候会短期的影响房价的下跌,因为投资渠道发生了变化。但是股市高了,获得的收益增加之后,回头还是买住房,住房是更稳定的投资,股市的波动反差影响了长期投资的心理,捞一把就走,这是股市的典型现象。

按照现在的政策继续保持限购、限价、限贷、限售等调控政策,我们认为北京 2018 年房价涨幅不是很大,可能稳定在一个空间内。以房价的行政调控手段可以使房价稳定一段时期,但是不能改变首都未来房地产的升值预期。

现在的房价上涨关注比较高的原因,一个是适龄购房人群没有与他们的收入能力相匹配的住房供给,住房更多的是刚性住房,这个政策供给决定了未来房地产空间选择的方向。

京津冀周边的房地产形势判断:相对稳定,2018 年大的政策不会调整。房价处于高位的趋势也不会发生变化;住房供给短缺的矛盾暂时无法得到缓解;购房的观望期会影响二手房的房价。

但是我们还要注意到,在全国的部分一线城市和二线城市,特别是在北京,已经出现了十分明显的逆特大城市化的居住选择。城镇化发展到一定程度,在特大和超大城市会出现郊区化的现象,现实中人们到郊区购买农村的住房已经很普遍了。昨天有关部门出台了一个政策,允许非房地产商开发集体土地,这涉及到宅基地和集体土地怎么进入市场,这个变化值得关注,肯定会进一步影响到郊区化的发展进程。

过去我们谈到住宅的刚需,仅仅看居住功能的刚需。但是随着城镇化的发展,中高收入者群体增加,刚需的内容也在发生变化。过去我们在城里实现居住水平的提高,是小空间到大空间的面积变化。现在最大的变化是到郊区购买住房,到近郊区和远郊区购买,这反映出刚需已经从满足居住向多功能的演化,郊区化的特点就是从简单的居住功能向多元化的消费、休闲和度假功能的变化。

之前昨天看到网上任志强说,可以到北京新机场买房,不要到河北崇礼买房。因为新机场的地理位置优越,有升值空间。而崇礼炒房过了 2022 年奥运该怎么办?我跟他的关系很好,也很熟悉。说明任志强先生对北京市人口的住房消费的变化趋向分析,还是停留在只满足居住功能上。为什么他反对到崇礼买房呢,因为他的观点是认为 2022 年冬奥会过后,崇礼的房子就没有价值了。但是他不知道在 2010 年前后,那时候还没有奥运的说法,就有 12 个国家的驻华大使去崇礼买房子了。因为国外城市化发展到了一定阶段之后,住宅郊区化已经成为普遍的中高收入者的刚性需求。

我们也开始需要有第二居所,而这第二居所要远离城市,同时要亲近环境,还要有好的空间,还有更多的深度休闲、度假、运动的参与。

为什么张家口崇礼这样的地方,离北京 250 多公里,山上的房价四万,山下的房价一万五呢。因为崇礼夏季温度比北京低 16 度,整个冬季可以滑雪,春天可以赏花,夏天可以避暑,秋天可以观景,那里局部的森林覆盖率达到 60% 以上,没有雾霾,住房全季节可以利用。

我认为奥运期间整个崇礼的基础设施会得到根本的改善,因为在一个原来的县级政府所在地和辖区,几百亿元的投资砸进去了,当然会带动土地升值。我们知道北京的房价是 2008 年奥运会以后开始涨的,08 年之前北京投入了几千亿元准备奥运,基础设施得到了很大的改善。杭州的房价是 G20 以后涨上去的,也是上千亿的投资。奥运对崇礼张家口的投入不仅仅是一个会议的投入,而是整体基础设施的投入,导致基础设施资源和景观资源实现了最有机的结合。

高铁 2019 年通车,我们到达崇礼只需 47 分钟,还有一个京北高速一个半小时到崇礼,再有天然气的改造等等,上几百亿的投入,自然空间和公共服务水平发生了很大的变化,你说地产能不升值吗?

如果我们了解北京人对周边郊区的选择,这种多元化的需求将是未来北京房地产发展非常重要的选择点。随着逆城市化的现象,随着多元化需求的变化,随着深度休闲度假旅游水平的提高,我们需要到农村,到自然资源好的空间选择第二居所。而且这类居所最大的特点是通达性要在两三个小时以内,这就是我们未来房地产需要特别关注的问题。

其实,现在北京房地产的变化,已经从主城区向郊区转移,只不过我们没有开放郊区提供住房的发展空间。

因此,我在反驳任志强先生观点的同时,也说明现在的政策要进行相应的调整。

现在的政策是控制人口降低房价,控制住房的供给,这不是可取之道,不应该通过清理人口解决,而是要正确的认识人口向京津冀地区流入是非常重要的长期发展趋势。

在这种情况下,我们应该有以下几个选择,第一,允许沿河北边界的中小城市搞房地产,给北京市中低收入人口提供住房。第二,要对京津冀旅游小镇的开发给予政策支持,而且这些旅游小镇的开发会大大的形成扶贫效应。河北崇礼张家口有了奥运工程,那是国家级贫困县。在奥运工程所涉及的区域内,农民的拆迁补偿标准,一个人 150 万,一户还要补一套住房,然后还要解决就业和低保的问题。

推动旅游特色小镇的开发,不仅仅带动了地产发展,带动了当地居民发展,特别是带动了环北京周边的贫困带的发展。也会适当的发挥北京周边的中小城市在承接人口疏解、功能疏解的作用,使主城区的城市病不那么严重。

最后是加大交通基础设施的建设,使通达性更方便,解决沿北京边界购房的北京人口和外来人口的出行问题,在北京城区就业更方便,这样既带动了北京的整个空间布局的调整,也会解决住房问题,同时房地产业也会利用大好的机会重现生机!

* 本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

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转自:中国城市中心(ID:ccudwx);作者:李铁

近日,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在新浪乐居上对京津冀地产的大趋势分析,具体内容如下:

与都市圈主城区的距离越远,房价越便宜。可以看到现在房价的整体变化,随着北京主城区的距离向外扩张,房价发生递减的状态,北京主城区的价格很贵,但是与主城区距离越远,房价越低。

现在我们看京津冀房价,不能只看主城区的房价,而是要看近郊区和远郊区的住宅。随着半径的变化,可以看到房价降低的变化。

二手房价下跌在于对政策的观望。最近我们看到二手房的价格在下跌,大家对房价的预期处在观望态度。主要表现在交易量的下跌,也代表着购房者对未来的房价调控政策抱着不确定性的心理。

燕郊的房价在下跌,我想有几个因素,首先是和我们对楼市观望的预期和限价、限购的预期有关。其次我们也知道在河北境内距离北京市主城区天安门 30 公里左右的地方只有一个燕郊。随着首都副中心迁移到通州以后,三河和香河的住房供给的增加会影响燕郊的房价涨跌。

北京房价的涨跌与住房的供应量有关。我们看到环北京的沿边界的河北城市的房价起伏和供应量有关系,按照世界城市化发展规律,沿着主城区 30 公里区域的房价应该在两万左右,但是在北京辖区内,郊区对房地产的发展限制很严,所以河北沿边界城市形成了为北京购房者提供的新的住宅区。河北沿北京边界城市的房地产取决于北京和河北的政策博弈。如果地铁或者城际轨道修过去,住房的供应量增加,对北京中低收入住房的供给压力会大大的缓解。

我们应该注意到,北京两千多万人口的住房需求也向多元化方向发展。住房不是仅仅满足居住条件,还要满足休闲、度假和生态的功能,在郊区的住房供给如何适应这种多元化的需求会影响未来环北京房地产结构的调整。

优质资源在北京集中的格局不会发生逆转。房价能不能降呢?我们知道北京优质资源的集中和人口向大城市流入的趋势并没有发生根本的改变。雄安新区可能对增量有所缓解,但是这个大的格局想改变是不容易的。尽管房地产政策和人口控制的行政政策导致了人口流入暂时出现波动,但是趋势是不会变化的,尤其是都市圈内的人口聚集。所以我们看一直是波动向上的曲线,虽然暂时下跌,趋势不会改变。

2000-2017 年北京常住人口和常住外来人口数量

货币超发和贬值的基础性因素还在。因为经济增长的速度在下滑,货币供应量是否减少,与美元的汇率仍是处在波动的下跌状态。钱到底放在哪,银行还是股市?还是住房?目前看,住房仍然是一个最好的投资性的选择。

经济的持续增长会支撑北京的房价上涨。如果我们还保持经济长期持续的增长,2017 年北京的经济增长速度为 6.7%,中高收入群体会增长,所以对房价的支撑也是刚性的支撑。

股市的变化会影响到投资选择的变化,结果还是会回到住房投资上来。另外我们还要看股市的变化,最近的股市有所回升,根据历史的变化,股市看涨的时候会短期的影响房价的下跌,因为投资渠道发生了变化。但是股市高了,获得的收益增加之后,回头还是买住房,住房是更稳定的投资,股市的波动反差影响了长期投资的心理,捞一把就走,这是股市的典型现象。

按照现在的政策继续保持限购、限价、限贷、限售等调控政策,我们认为北京 2018 年房价涨幅不是很大,可能稳定在一个空间内。以房价的行政调控手段可以使房价稳定一段时期,但是不能改变首都未来房地产的升值预期。

现在的房价上涨关注比较高的原因,一个是适龄购房人群没有与他们的收入能力相匹配的住房供给,住房更多的是刚性住房,这个政策供给决定了未来房地产空间选择的方向。

京津冀周边的房地产形势判断:相对稳定,2018 年大的政策不会调整。房价处于高位的趋势也不会发生变化;住房供给短缺的矛盾暂时无法得到缓解;购房的观望期会影响二手房的房价。

但是我们还要注意到,在全国的部分一线城市和二线城市,特别是在北京,已经出现了十分明显的逆特大城市化的居住选择。城镇化发展到一定程度,在特大和超大城市会出现郊区化的现象,现实中人们到郊区购买农村的住房已经很普遍了。昨天有关部门出台了一个政策,允许非房地产商开发集体土地,这涉及到宅基地和集体土地怎么进入市场,这个变化值得关注,肯定会进一步影响到郊区化的发展进程。

过去我们谈到住宅的刚需,仅仅看居住功能的刚需。但是随着城镇化的发展,中高收入者群体增加,刚需的内容也在发生变化。过去我们在城里实现居住水平的提高,是小空间到大空间的面积变化。现在最大的变化是到郊区购买住房,到近郊区和远郊区购买,这反映出刚需已经从满足居住向多功能的演化,郊区化的特点就是从简单的居住功能向多元化的消费、休闲和度假功能的变化。

之前昨天看到网上任志强说,可以到北京新机场买房,不要到河北崇礼买房。因为新机场的地理位置优越,有升值空间。而崇礼炒房过了 2022 年奥运该怎么办?我跟他的关系很好,也很熟悉。说明任志强先生对北京市人口的住房消费的变化趋向分析,还是停留在只满足居住功能上。为什么他反对到崇礼买房呢,因为他的观点是认为 2022 年冬奥会过后,崇礼的房子就没有价值了。但是他不知道在 2010 年前后,那时候还没有奥运的说法,就有 12 个国家的驻华大使去崇礼买房子了。因为国外城市化发展到了一定阶段之后,住宅郊区化已经成为普遍的中高收入者的刚性需求。

我们也开始需要有第二居所,而这第二居所要远离城市,同时要亲近环境,还要有好的空间,还有更多的深度休闲、度假、运动的参与。

为什么张家口崇礼这样的地方,离北京 250 多公里,山上的房价四万,山下的房价一万五呢。因为崇礼夏季温度比北京低 16 度,整个冬季可以滑雪,春天可以赏花,夏天可以避暑,秋天可以观景,那里局部的森林覆盖率达到 60% 以上,没有雾霾,住房全季节可以利用。

我认为奥运期间整个崇礼的基础设施会得到根本的改善,因为在一个原来的县级政府所在地和辖区,几百亿元的投资砸进去了,当然会带动土地升值。我们知道北京的房价是 2008 年奥运会以后开始涨的,08 年之前北京投入了几千亿元准备奥运,基础设施得到了很大的改善。杭州的房价是 G20 以后涨上去的,也是上千亿的投资。奥运对崇礼张家口的投入不仅仅是一个会议的投入,而是整体基础设施的投入,导致基础设施资源和景观资源实现了最有机的结合。

高铁 2019 年通车,我们到达崇礼只需 47 分钟,还有一个京北高速一个半小时到崇礼,再有天然气的改造等等,上几百亿的投入,自然空间和公共服务水平发生了很大的变化,你说地产能不升值吗?

如果我们了解北京人对周边郊区的选择,这种多元化的需求将是未来北京房地产发展非常重要的选择点。随着逆城市化的现象,随着多元化需求的变化,随着深度休闲度假旅游水平的提高,我们需要到农村,到自然资源好的空间选择第二居所。而且这类居所最大的特点是通达性要在两三个小时以内,这就是我们未来房地产需要特别关注的问题。

其实,现在北京房地产的变化,已经从主城区向郊区转移,只不过我们没有开放郊区提供住房的发展空间。

因此,我在反驳任志强先生观点的同时,也说明现在的政策要进行相应的调整。

现在的政策是控制人口降低房价,控制住房的供给,这不是可取之道,不应该通过清理人口解决,而是要正确的认识人口向京津冀地区流入是非常重要的长期发展趋势。

在这种情况下,我们应该有以下几个选择,第一,允许沿河北边界的中小城市搞房地产,给北京市中低收入人口提供住房。第二,要对京津冀旅游小镇的开发给予政策支持,而且这些旅游小镇的开发会大大的形成扶贫效应。河北崇礼张家口有了奥运工程,那是国家级贫困县。在奥运工程所涉及的区域内,农民的拆迁补偿标准,一个人 150 万,一户还要补一套住房,然后还要解决就业和低保的问题。

推动旅游特色小镇的开发,不仅仅带动了地产发展,带动了当地居民发展,特别是带动了环北京周边的贫困带的发展。也会适当的发挥北京周边的中小城市在承接人口疏解、功能疏解的作用,使主城区的城市病不那么严重。

最后是加大交通基础设施的建设,使通达性更方便,解决沿北京边界购房的北京人口和外来人口的出行问题,在北京城区就业更方便,这样既带动了北京的整个空间布局的调整,也会解决住房问题,同时房地产业也会利用大好的机会重现生机!

* 本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

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