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对不起,你所在的省“只有一个城市”

2018年03月31日 14:55 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:作者:刘晓博来源:刘晓博(liuxb929)常有读者给我留言,询问一些三四线城市未来几年的房地产投资机会。我的回答一般是:对不起,你所在的省只有一个城市,就是 XX。而 XX 一般是省会城市,比如成都。

对不起,你所在的省“只有一个城市”

解局财经 9分钟前

作者:刘晓博

来源:刘晓博(liuxb929)

常有读者给我留言,询问一些三四线城市未来几年的房地产投资机会。

我的回答一般是:对不起,你所在的省只有一个城市,就是 XX。而 XX 一般是省会城市,比如成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥之类的。

经常有读者表示不服气,反驳道:YY 是我们省的第二大城市,难道没有未来吗?而 YY,一般是宜昌、洛阳、榆林、绵阳、芜湖这类省内 GDP 第二、第三大城市,或者是省里确定的 " 副中心城市 "。

我只能遗憾地说:除了广东、江苏、浙江等几个特殊省份外,中国绝大多数的省、自治区未来最多只能有一个城市 " 杀出重围 "。有些省份甚至连一个像样的城市、房地产值得投资的城市都不会有。

为什么这样说?因为中国城镇化的 " 增量红利 " 即将结束,10 年后将全面进入到 " 存量蛋糕(人口)争夺战 " 阶段,城市、城市群将强者恒强、弱者恒弱。

其实,这是全球各国发展的共性。

在人口大国,比如美国,就出现了多个城市群日趋繁荣的现象,但在这些城市群以外出现了 " 铁锈地带 "(比如面积广大的中部)。换句话说,美国在城镇化基本完成之后,进入到 " 大城市圈化 " 的时代,纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶等少数城市圈人口继续增长,但绝大多数中小城市人口持续下降。

特朗普之所以能上台,就是这种趋势带来的普遍不满造成的。但特朗普能改变这种趋势吗?他毫无办法!

在人口中等规模的国家,比如日本、韩国、英国、法国、墨西哥等,普遍出现了 " 一个城市圈独大 " 的现象。东京、首尔、伦敦、墨西哥城为核心的城市圈,成为这个国家唯一 " 通吃型 " 的区域,金融、贸易、科技、教育、创新、政治、交通、国际交往中心完全 " 合体 ",其他城市被彻底边缘化,你甚至想不起这些国家的第二大城市是谁。

只有越南这种 " 蛇形国家 ",因为细长,所以出现了两个中心。即便是面积庞大的俄罗斯,也只有两个中心城市圈而已。

中国人口规模巨大,所以有能力支撑三个世界级都市圈,它们分别是:粤港澳大湾区(香港、深圳、广州等)、上海大湾区(上海、南京、苏州、杭州等),京津冀城市群(北京、天津、雄安新区)。

此外,中国还有能力在三大世界级城市圈之外,形成不超过 10 个 " 二级城市圈 "。其中,人口、经济规模中等以上的省份的 " 强省会城市 ",有望扮演这个角色。

中国有 27 个省、自治区,相应有 27 个省会城市、自治区首府。在这里面,广州、南京、杭州融入了三大世界级都市圈,其他的 24 个,命运就各不相同了。

下面我根据 2016 年各省会(首府)" 金融机构本外币存款余额(资金总量)" 占本省(区)的比重,GDP 占比,房地产投资占比,给出了这些城市 " 强弱度 " 排序。(其中拉萨数据不完整,使用的是 2015 年数据)

 2016 年省会(首府)城市强弱度排行

可以看出,在 27 个这类城市里,有 21 个汇聚的 " 资金总量 " 占全省区的 30% 以上,有 22 个 " 房地产新增投资 " 占全省区的三分之一以上。其中汇聚资金占全省区一半的有 8 个城市,房地产投资占全省区一半的有 9 个城市。

这告诉我们一个基本事实:中国绝大多数省、区都出现了一城独大的现象,西部经济体制落后、市场不活跃,情况就更为严重。所以,西宁、拉萨、银川、西安成为 " 窝里横最严重 " 的省会(首府)城市。

但遗憾的是,很多西部、东北、西南省区的经济总量太小,人口太少,而且人口仍然处于流失状态。这些省区未来即便保持一城独大,也难以培育出一个 " 适合投资 " 的城市。

至于东部沿海地区,由于市场经济体制健全、民企发达,都出现了双中心、三中心的格局。比如广东培育出了广州深圳两大一线城市,山东出现了青岛、烟台、济南三个中心,而福建也是福州、泉州、厦门三强并立,浙江是杭州、宁波两强并立。

未来有希望在三大世界级城市群之外,真正成为一方经济、人口强有力中心的,不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、重庆等少数城市,它们是 " 中等规模以上 " 省份的强省会。(重庆面积超大,可以看做是一个省,而中心城区是省会)

至于辽宁,目前有人口显著增量的城市就是沈阳,沈阳有很大几率成为 " 国家中心城市 "。但以目前辽宁经济的状况,很难有力量支撑沈阳、大连齐头并进。事实上,经过最近七八年的演变,大连的很多指标已经只有青岛的一半了。而几年前,两个城市是一个量级的。

如果沈阳被确定为 " 国家中心城市 ",则大连将朝着 " 小而美 " 的方向被边缘化。

至于人口、经济总量偏小的省份,如果再有两个或者以上的中心,将来情况可能更惨,将彻底没有存在感(海南比较特殊,例外)。比如内蒙(有呼和浩特、鄂尔多斯、包头三个经济增长中心),这个自治区的楼市基本上没有投资价值。

类似的还有广西(有南宁、桂林、柳州三个人口增长中心),但相比之下南宁的情况好于呼和浩特。福州也因为厦门、泉州的存在," 首位度 " 大幅下降。

石家庄、济南是东部地区两个显著的弱省会。其中济南依托人口、经济的超级大省,即便是 " 首位度 " 低一些,问题不算太大,情况未来会比石家庄好一些(也比太原好)。石家庄事实上只是河北南部的省会,雄安新区的出现,会加剧石家庄的边缘化。好在整个河北,所有地级市人口都是增长的,石家庄的楼市可以长线谨慎看好,但这个城市的未来肯定没有办法跟郑州、武汉、长沙、成都相比。

未来有成为一方 " 区域性国家中心城市 "(粤港澳大湾区、上海大湾区、京津冀之外)的,不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、沈阳、重庆而已。

福州、南昌、济南、太原、哈尔滨、长春、兰州、西宁、昆明、南宁、贵阳、乌鲁木齐等只能坐候补席。

青岛、厦门即便获得 " 国家中心城市 " 的头衔,也是比较弱的 " 国家中心城市 ",前景很难跟成都、武汉、郑州、长沙、西安相比(这几个城市是省会,而且是高铁时代的陆地交通枢纽)。乌鲁木齐的未来要看国家政策支持力度,从国家发展战略看,这个城市必须迅速做大做强,最好的办法是通过税收等优惠政策,移民 500 万过去。

从房地产投资的角度看,部分省份只有一个城市值得长线看好,很多省份连一个城市都没有。

而几乎所有的省会城市,未来都会全力提高自己的人口规模、经济首位度,力争不被淘汰、力争在国内排名靠前一些。因为你不靠前,就完全没有存在感,就不会有多少政策红利。而在这种 " 省会城市全面竞争 " 的情况下,非省会城市将完全沦为被抽血的对象。慢慢的,将失去人口、资金增量,沦为 " 暮年城市 "。

那些芸芸众生里的 " 暮年城市 ",其 " 有用的房子 "(可以出租和自用)的价格,也会被通胀推着上涨,但缺乏资产属性、也缺乏流动性,投资价值不大了。

所以,一个省 " 只有一个城市 " 仍然是幸运的;最惨的是,一个省都 " 没有一个城市 "。

强者恒强、弱者恒弱。这,就是中国楼市未来的真相。

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常有读者给我留言,询问一些三四线城市未来几年的房地产投资机会。

我的回答一般是:对不起,你所在的省只有一个城市,就是 XX。而 XX 一般是省会城市,比如成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥之类的。

经常有读者表示不服气,反驳道:YY 是我们省的第二大城市,难道没有未来吗?而 YY,一般是宜昌、洛阳、榆林、绵阳、芜湖这类省内 GDP 第二、第三大城市,或者是省里确定的 " 副中心城市 "。

我只能遗憾地说:除了广东、江苏、浙江等几个特殊省份外,中国绝大多数的省、自治区未来最多只能有一个城市 " 杀出重围 "。有些省份甚至连一个像样的城市、房地产值得投资的城市都不会有。

为什么这样说?因为中国城镇化的 " 增量红利 " 即将结束,10 年后将全面进入到 " 存量蛋糕(人口)争夺战 " 阶段,城市、城市群将强者恒强、弱者恒弱。

其实,这是全球各国发展的共性。

在人口大国,比如美国,就出现了多个城市群日趋繁荣的现象,但在这些城市群以外出现了 " 铁锈地带 "(比如面积广大的中部)。换句话说,美国在城镇化基本完成之后,进入到 " 大城市圈化 " 的时代,纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶等少数城市圈人口继续增长,但绝大多数中小城市人口持续下降。

特朗普之所以能上台,就是这种趋势带来的普遍不满造成的。但特朗普能改变这种趋势吗?他毫无办法!

在人口中等规模的国家,比如日本、韩国、英国、法国、墨西哥等,普遍出现了 " 一个城市圈独大 " 的现象。东京、首尔、伦敦、墨西哥城为核心的城市圈,成为这个国家唯一 " 通吃型 " 的区域,金融、贸易、科技、教育、创新、政治、交通、国际交往中心完全 " 合体 ",其他城市被彻底边缘化,你甚至想不起这些国家的第二大城市是谁。

只有越南这种 " 蛇形国家 ",因为细长,所以出现了两个中心。即便是面积庞大的俄罗斯,也只有两个中心城市圈而已。

中国人口规模巨大,所以有能力支撑三个世界级都市圈,它们分别是:粤港澳大湾区(香港、深圳、广州等)、上海大湾区(上海、南京、苏州、杭州等),京津冀城市群(北京、天津、雄安新区)。

此外,中国还有能力在三大世界级城市圈之外,形成不超过 10 个 " 二级城市圈 "。其中,人口、经济规模中等以上的省份的 " 强省会城市 ",有望扮演这个角色。

中国有 27 个省、自治区,相应有 27 个省会城市、自治区首府。在这里面,广州、南京、杭州融入了三大世界级都市圈,其他的 24 个,命运就各不相同了。

下面我根据 2016 年各省会(首府)" 金融机构本外币存款余额(资金总量)" 占本省(区)的比重,GDP 占比,房地产投资占比,给出了这些城市 " 强弱度 " 排序。(其中拉萨数据不完整,使用的是 2015 年数据)

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可以看出,在 27 个这类城市里,有 21 个汇聚的 " 资金总量 " 占全省区的 30% 以上,有 22 个 " 房地产新增投资 " 占全省区的三分之一以上。其中汇聚资金占全省区一半的有 8 个城市,房地产投资占全省区一半的有 9 个城市。

这告诉我们一个基本事实:中国绝大多数省、区都出现了一城独大的现象,西部经济体制落后、市场不活跃,情况就更为严重。所以,西宁、拉萨、银川、西安成为 " 窝里横最严重 " 的省会(首府)城市。

但遗憾的是,很多西部、东北、西南省区的经济总量太小,人口太少,而且人口仍然处于流失状态。这些省区未来即便保持一城独大,也难以培育出一个 " 适合投资 " 的城市。

至于东部沿海地区,由于市场经济体制健全、民企发达,都出现了双中心、三中心的格局。比如广东培育出了广州深圳两大一线城市,山东出现了青岛、烟台、济南三个中心,而福建也是福州、泉州、厦门三强并立,浙江是杭州、宁波两强并立。

未来有希望在三大世界级城市群之外,真正成为一方经济、人口强有力中心的,不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、重庆等少数城市,它们是 " 中等规模以上 " 省份的强省会。(重庆面积超大,可以看做是一个省,而中心城区是省会)

至于辽宁,目前有人口显著增量的城市就是沈阳,沈阳有很大几率成为 " 国家中心城市 "。但以目前辽宁经济的状况,很难有力量支撑沈阳、大连齐头并进。事实上,经过最近七八年的演变,大连的很多指标已经只有青岛的一半了。而几年前,两个城市是一个量级的。

如果沈阳被确定为 " 国家中心城市 ",则大连将朝着 " 小而美 " 的方向被边缘化。

至于人口、经济总量偏小的省份,如果再有两个或者以上的中心,将来情况可能更惨,将彻底没有存在感(海南比较特殊,例外)。比如内蒙(有呼和浩特、鄂尔多斯、包头三个经济增长中心),这个自治区的楼市基本上没有投资价值。

类似的还有广西(有南宁、桂林、柳州三个人口增长中心),但相比之下南宁的情况好于呼和浩特。福州也因为厦门、泉州的存在," 首位度 " 大幅下降。

石家庄、济南是东部地区两个显著的弱省会。其中济南依托人口、经济的超级大省,即便是 " 首位度 " 低一些,问题不算太大,情况未来会比石家庄好一些(也比太原好)。石家庄事实上只是河北南部的省会,雄安新区的出现,会加剧石家庄的边缘化。好在整个河北,所有地级市人口都是增长的,石家庄的楼市可以长线谨慎看好,但这个城市的未来肯定没有办法跟郑州、武汉、长沙、成都相比。

未来有成为一方 " 区域性国家中心城市 "(粤港澳大湾区、上海大湾区、京津冀之外)的,不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、沈阳、重庆而已。

福州、南昌、济南、太原、哈尔滨、长春、兰州、西宁、昆明、南宁、贵阳、乌鲁木齐等只能坐候补席。

青岛、厦门即便获得 " 国家中心城市 " 的头衔,也是比较弱的 " 国家中心城市 ",前景很难跟成都、武汉、郑州、长沙、西安相比(这几个城市是省会,而且是高铁时代的陆地交通枢纽)。乌鲁木齐的未来要看国家政策支持力度,从国家发展战略看,这个城市必须迅速做大做强,最好的办法是通过税收等优惠政策,移民 500 万过去。

从房地产投资的角度看,部分省份只有一个城市值得长线看好,很多省份连一个城市都没有。

而几乎所有的省会城市,未来都会全力提高自己的人口规模、经济首位度,力争不被淘汰、力争在国内排名靠前一些。因为你不靠前,就完全没有存在感,就不会有多少政策红利。而在这种 " 省会城市全面竞争 " 的情况下,非省会城市将完全沦为被抽血的对象。慢慢的,将失去人口、资金增量,沦为 " 暮年城市 "。

那些芸芸众生里的 " 暮年城市 ",其 " 有用的房子 "(可以出租和自用)的价格,也会被通胀推着上涨,但缺乏资产属性、也缺乏流动性,投资价值不大了。

所以,一个省 " 只有一个城市 " 仍然是幸运的;最惨的是,一个省都 " 没有一个城市 "。

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