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“內房三魔头”能否笑到最后

2018年03月31日 11:00 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:红刊财经 特约作者 何翩翩龙头房企业绩表现依旧亮眼融创中国 ( 1918.HK ) 3 月 29 日召开全年业绩发布会,然而比业绩更抢眼的则是一向引人关注的董事长孙宏斌。其在业绩会上首度松口,直言 。

“內房三魔头”能否笑到最后

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红刊财经 特约作者 何翩翩

龙头房企业绩表现依旧亮眼

融创中国 ( 1918.HK ) 3 月 29 日召开全年业绩发布会,然而比业绩更抢眼的则是一向引人关注的董事长孙宏斌。其在业绩会上首度松口,直言 " 投资乐视是个失败的投资,但投资乐视的逻辑是对的 ",表示仍然看好乐视大屏运营和内容领域的发展前景。

支撑他得到广泛关注的是融创中国表现不错的业绩。2017 年公司营业收入 658.7 亿元,实现同比增长 86.4%,毛利同比大增 181.1% 至 136.3 亿元,归母净利润更是大涨 344% 达 110 亿元,主要因住宅及商业物业销售情况良好。另外,公司终于在乐视投资上迷途知返,对其进行了高达 165.6 亿元一次性计提,但整体来看,并未对公司 2017 年的业绩造成太过显著影响。2017 年公司合同销售金额 3620.1 亿元,同比增 140.3%,位居内地房地产行业第四名。

作为内地房地产 Top5 中最后一个公布年报的公司,融创中国也为 2017 年房地产行业画上了一个圆满的句号。2017 年业内格局并未发生明显变化,碧桂园 ( 2007.HK ) 以全年 5508.0 亿元的合同销售金额稳坐冠军宝座,较 2016 年同比增长 78.3%,合同销售面积同比增 61.9% 至 6066.0 万平方米。万科地产紧随其后摘得亚军,合同销售金额同比增 45.3% 至 5298.8 亿元,合同销售面积同比增 30.0% 至 3595.2 万平方米。中国恒大 ( 3333.HK ) 位列第三,合同销售金额同比增 34.2% 达 5009.6 亿元,合同销售面积同比增 12.6% 至 5029.9 万平方米。保利地产则以 3092.3 亿元的合同销售额占据最后一个位置,同比增 47.2%,销售面积同比增 40.3% 至 2242.4 万平方米。

这其中,合称香港市场 " 內房三魔头 " 的碧桂园、中国恒大和融创中国在去年的亮眼表现想必仍让投资者记忆犹新,2017 年 " 三魔头 " 涨幅分别高达 252%、458% 以及 414%,与包括汇丰控股 ( 5.HK ) 、腾讯控股 ( 700.HK ) 和工商银行 ( 1398.HK ) 的所谓 " 恒指三魔头 " 被认为是撑起 2017 年港股大牛市的主要支柱。但由于近期国家政策对房地产市场调控一再收紧,市场对一众房企 2018 年业绩流露出焦虑情绪," 內房三魔头 " 年初至今唯有碧桂园涨 8.46%,中国恒大和融创中国分别跌 8.35% 和 6.34%。但从目前公布的业绩来看,我们认为龙头房企表现依旧亮眼。

除前文提到的融创中国外,碧桂园 2017 年收入 2269.0 亿元,同比增长 48.2%,毛利同比增长 82.4% 至 587.9 亿元,归母净利润同比增 126.3% 至 260.6 亿元,EPS 为人民币 122.8 分,同比增 135.4%;中国恒大 2017 年收入 3110.2 亿元,同比增 47.1%,毛利同比增 88.9% 至 1122.6 亿元,归母净利润同比增 110.3% 至 370.5 亿元。" 內房三魔头 " 的增长速度仍然可观。

从土地储备情况来看,三家公司虽然土地位置布局各有侧重,但都资源充足。碧桂园 2017 年新增土地储备约 1.42 亿平方米,平均土地成本 3225 元 / 平方米,总土地储备 2.82 亿平方米,一线和二线城市分别占比 3% 和 11%,三线城市占比 21%,更低阶城市占比则高达 65%。中国恒大新增土地储备 1.26 亿平方米,平均土地成本 1889 元 / 平方米,总土地储备 3.12 亿平方米,其中一二线城市项目占比 69%,三线城市项目占比 31%。融创中国 2017 年新增土地储备约 6764 万平方米,平均土地成本 4728 元 / 平方米,总土地储备 1.42 亿平方米,截止 2018 年 3 月 26 日总土地储备 2018 亿平方米,超过 96% 的土地位于一线、二线及环一线城市。

关注房地产行业新主题

在当前 " 租购并举、住有所居 " 政策以及金融去杠杆的宏观大环境下,优化资产结构控制负债率,以效益而非规模驱动企业健康成长,自然成了房地产行业的新主题。

据中国指数研究院百强数据报告显示,房企当前负债压力处于较高水平。百强房企在 2017 年资产负债率均值为 78.9%,相比 2016 年提高了 2.2 个百分点,逼近企业资产负债率红线。其中,短期偿债压力明显加大,流动比率均值为 2.11,较 2016 年上升 0.02。我们认为已具备规模优势的内地房地产龙头如 " 內房三魔头 " 拥有先发优势,很有可能通过平衡效益和规模在新一轮行业竞争中占据有利地位。碧桂园净负债率虽然从 2016 年的 48.7% 上升至 2017 年的 56.9%,但借贷成本延续下行趋势,从 2016 年的 6.14% 进一步下降至 2017 年的 5.74%;中国恒大 2017 年净负债率则相比 2016 年大幅减少了 248 个百分点至 184%;融创中国的净负债率由去年中期 394% 减至 256.7%。

整体来看,近期地产板块主要受到资金成本上升以及房产税预期的影响表现差强人意。我们预期当前地产业调控政策短期内不会放松,不过趋于平稳状态的房地产市场和持续紧缩的流动性将使土地市场发展进一步趋向合理,而 " 內房三魔头 " 短期内仍将承压,但从长期来看将享受龙头优势受益于产业整合。

相关标签: 房地产 净利润 二线城市 房地产市场

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红刊财经 特约作者 何翩翩

龙头房企业绩表现依旧亮眼

融创中国 ( 1918.HK ) 3 月 29 日召开全年业绩发布会,然而比业绩更抢眼的则是一向引人关注的董事长孙宏斌。其在业绩会上首度松口,直言 " 投资乐视是个失败的投资,但投资乐视的逻辑是对的 ",表示仍然看好乐视大屏运营和内容领域的发展前景。

支撑他得到广泛关注的是融创中国表现不错的业绩。2017 年公司营业收入 658.7 亿元,实现同比增长 86.4%,毛利同比大增 181.1% 至 136.3 亿元,归母净利润更是大涨 344% 达 110 亿元,主要因住宅及商业物业销售情况良好。另外,公司终于在乐视投资上迷途知返,对其进行了高达 165.6 亿元一次性计提,但整体来看,并未对公司 2017 年的业绩造成太过显著影响。2017 年公司合同销售金额 3620.1 亿元,同比增 140.3%,位居内地房地产行业第四名。

作为内地房地产 Top5 中最后一个公布年报的公司,融创中国也为 2017 年房地产行业画上了一个圆满的句号。2017 年业内格局并未发生明显变化,碧桂园 ( 2007.HK ) 以全年 5508.0 亿元的合同销售金额稳坐冠军宝座,较 2016 年同比增长 78.3%,合同销售面积同比增 61.9% 至 6066.0 万平方米。万科地产紧随其后摘得亚军,合同销售金额同比增 45.3% 至 5298.8 亿元,合同销售面积同比增 30.0% 至 3595.2 万平方米。中国恒大 ( 3333.HK ) 位列第三,合同销售金额同比增 34.2% 达 5009.6 亿元,合同销售面积同比增 12.6% 至 5029.9 万平方米。保利地产则以 3092.3 亿元的合同销售额占据最后一个位置,同比增 47.2%,销售面积同比增 40.3% 至 2242.4 万平方米。

这其中,合称香港市场 " 內房三魔头 " 的碧桂园、中国恒大和融创中国在去年的亮眼表现想必仍让投资者记忆犹新,2017 年 " 三魔头 " 涨幅分别高达 252%、458% 以及 414%,与包括汇丰控股 ( 5.HK ) 、腾讯控股 ( 700.HK ) 和工商银行 ( 1398.HK ) 的所谓 " 恒指三魔头 " 被认为是撑起 2017 年港股大牛市的主要支柱。但由于近期国家政策对房地产市场调控一再收紧,市场对一众房企 2018 年业绩流露出焦虑情绪," 內房三魔头 " 年初至今唯有碧桂园涨 8.46%,中国恒大和融创中国分别跌 8.35% 和 6.34%。但从目前公布的业绩来看,我们认为龙头房企表现依旧亮眼。

除前文提到的融创中国外,碧桂园 2017 年收入 2269.0 亿元,同比增长 48.2%,毛利同比增长 82.4% 至 587.9 亿元,归母净利润同比增 126.3% 至 260.6 亿元,EPS 为人民币 122.8 分,同比增 135.4%;中国恒大 2017 年收入 3110.2 亿元,同比增 47.1%,毛利同比增 88.9% 至 1122.6 亿元,归母净利润同比增 110.3% 至 370.5 亿元。" 內房三魔头 " 的增长速度仍然可观。

从土地储备情况来看,三家公司虽然土地位置布局各有侧重,但都资源充足。碧桂园 2017 年新增土地储备约 1.42 亿平方米,平均土地成本 3225 元 / 平方米,总土地储备 2.82 亿平方米,一线和二线城市分别占比 3% 和 11%,三线城市占比 21%,更低阶城市占比则高达 65%。中国恒大新增土地储备 1.26 亿平方米,平均土地成本 1889 元 / 平方米,总土地储备 3.12 亿平方米,其中一二线城市项目占比 69%,三线城市项目占比 31%。融创中国 2017 年新增土地储备约 6764 万平方米,平均土地成本 4728 元 / 平方米,总土地储备 1.42 亿平方米,截止 2018 年 3 月 26 日总土地储备 2018 亿平方米,超过 96% 的土地位于一线、二线及环一线城市。

关注房地产行业新主题

在当前 " 租购并举、住有所居 " 政策以及金融去杠杆的宏观大环境下,优化资产结构控制负债率,以效益而非规模驱动企业健康成长,自然成了房地产行业的新主题。

据中国指数研究院百强数据报告显示,房企当前负债压力处于较高水平。百强房企在 2017 年资产负债率均值为 78.9%,相比 2016 年提高了 2.2 个百分点,逼近企业资产负债率红线。其中,短期偿债压力明显加大,流动比率均值为 2.11,较 2016 年上升 0.02。我们认为已具备规模优势的内地房地产龙头如 " 內房三魔头 " 拥有先发优势,很有可能通过平衡效益和规模在新一轮行业竞争中占据有利地位。碧桂园净负债率虽然从 2016 年的 48.7% 上升至 2017 年的 56.9%,但借贷成本延续下行趋势,从 2016 年的 6.14% 进一步下降至 2017 年的 5.74%;中国恒大 2017 年净负债率则相比 2016 年大幅减少了 248 个百分点至 184%;融创中国的净负债率由去年中期 394% 减至 256.7%。

整体来看,近期地产板块主要受到资金成本上升以及房产税预期的影响表现差强人意。我们预期当前地产业调控政策短期内不会放松,不过趋于平稳状态的房地产市场和持续紧缩的流动性将使土地市场发展进一步趋向合理,而 " 內房三魔头 " 短期内仍将承压,但从长期来看将享受龙头优势受益于产业整合。