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鉴定豪宅真伪的肉眼标准︱刘德科

2018年03月31日 06:00 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:有豪宅居住经验的人都懂PM6:30,Mar.30th,2018文︱刘德科1st如果按楼书所写的,中国任何一个有楼书的楼盘,都是豪宅。那么多楼盘都号称是豪宅,我们怎么才能快速甄别?判断一个楼盘的档次,有。

鉴定豪宅真伪的肉眼标准︱刘德科

德科地产频道 刚刚

有豪宅居住经验的人都懂

PM6:30,Mar.30th,2018

文︱刘德科

1st

如果按楼书所写的,中国任何一个有楼书的楼盘,都是豪宅。那么多楼盘都号称是豪宅,我们怎么才能快速甄别?

判断一个楼盘的档次,有一个初级的肉眼标准,看里面种的树,是截头的,还是全冠的。如果是截头的,肯定不是上档次的楼盘。当然,不能只看美轮美奂的样板区,要看楼盘交付之后的状态。

▲截头与全冠的视觉区别

这是很初级的一个判断标准。再来一个稍微高级一点的肉眼标准,看这个楼盘里有没有风雨连廊。这个在售楼部的沙盘上就可以看出来,或者直接问销售员。

在当前中国的房产品进化阶段,只肯种截头的树,一定不能算是豪宅;有风雨连廊,基本上都可以算豪宅。

▲肉眼标准的内在逻辑关系

那么,怎么用肉眼更系统地来鉴定豪宅的成色?

2nd

再列六个鉴定高层豪宅成色的肉眼标准——

1. 必须精装修交付

做豪宅,如果还毛坯交付,那是耍流氓。这一点,有豪宅居住经验的人都懂。

2. 不做「高低配」

所谓「高低配」,亦称「拉高排低」,就是在一个楼盘里同时做了排屋别墅和高层住宅。这种「高低配」楼盘,可能也不差,但里面的高层住宅受到了「空间挤压」,因为那些本可以用来做公共大花园的土地,被拿去做了很费地的排屋别墅——这样一来,不仅园区景观变小了,而且采光朝向、户型合理性等等都会受到影响。「高低配」楼盘里的高层住宅,不是说不能买,而是说不是最佳选择。

3. 要有架空层

本来,一楼做架空层,是很多楼盘的标配。但是这两年起了变化,架空层竟然变成了稀缺品。因为有些房企觉得一楼的房子带花园可以卖得贵,而且很好卖,所以忍不住把架空层给取消了。这当然也没错,但如果房企要做出更正的豪宅,必须要做出架空层。

这样,才能把公共花园连接起来,形成一个更通透的场,没有视觉的阻断与干扰(住在一楼的人天天被人看,被看的人和看的人都不爽),还能在架空层里增设更多功能性空间。

4. 户型精细化,讲究收纳空间

户型面积盲目求大的阶段,已经彻底过去了。现在,哪怕是超级地段,也不会动辄就做四五百平米的户型了。迭代之后的豪宅户型,已经是原则上不超过 200 平米。

为什么 200 平米以内就够了?因为设计已经更精细化了,不像过去那样粗放,很多面积不会被莫名其妙地浪费掉。迭代之后的豪宅户型,同样讲究空间仪式感,讲究功能区间的完整度,还必须讲究收纳空间的充沛性,豪宅是用来住的,不止是用来收藏的。

5. 要有口碑一流的物业服务公司

真正有见识的豪宅卖家会这样感叹:这个楼盘建得是不错,只可惜物业公司太一般,要是换一家口碑一流的,就好了。

物业服务公司,最开始都是房企选的。很多房企都有一种旧时代的固执,基于自身企业政治的固执——非得用自家的物业公司。如果真正站在购房者的角度来思考,那就该选用当地口碑一流的物业公司,豪宅楼盘更应如此。

6. 看上去要很美

当然,美是很主观的事情。但美是有参照系的,你拿这个楼盘,跟这个城市里同价位的豪宅楼盘比较一下,是秒杀还是被秒杀还是不相上下,肉眼即可判断。

好了,接下来,我们拿一个楼盘来试验一下这套肉眼标准。

3rd

我的老朋友吴建新先生,在杭州拿了一块宅地,杭州史上第三贵。不对,是他所在的公司金隅,与中铁一起拿了一块宅地。已经动工了。

我有个坏习惯。老是为朋友们捏一把汗,很担心他们做出退步的产品,影响我们的感情。一个在产品上没有追求的人,很容易话不投机。

吴建新同志已经做出了一个不错的楼盘,金隅学府,在杭州,快交付了,品相超乎我的想象。所以,对于他的新楼盘,要捏更多汗。

看完方案,不用捏汗了。我们用肉眼标准来鉴定这个楼盘的豪宅成色。

  1. 这个楼盘当然是必须精装修交付。

2. 没做「高低配」。当然,这个楼盘规模还可以,计容建筑面积将近 17 万平米,做「高低配」,勉强弄几十套排屋别墅出来,也不是什么大问题。一开始,确实也做过「高低配」的强排方案,但怎么看怎么不舒服。所以,最终选择了全部做高层住宅,腾出了约 5 万平米的公共景观空间。5 万平米,这是一个很酷的数字,大概相当于 7 个国际标准足球场,辽阔。

3. 也做了架空层。这些开放式架空层加在一起,大约 6000 平米,设计灵感来自新加坡皮克林宾乐雅酒店,模糊了出入口的存在感,用景观把室内外两个空间连接在一起。下雨天,风雨连廊保证了感官的延续性。

▲灵感来源的新加坡酒店实景图

4. 这个楼盘选了杭州当地口碑一流的物业服务公司,滨江物业。口碑不是靠那些伟光正的各种排行榜来装饰,问身边有过体验朋友就明白了。

5. 这个楼盘户型面积大约在 125-190 平米,不是那种上个时代的盲目求大。

6. 看上去美不美?如果从建筑外立面的材质选择上判断,通常铝板比较容易做出质感,但是铝板贵。这个楼盘还是有点美学小野心,所以用了铝板。

这些肉眼标准,听起来很平淡无奇对不?但是,就是这么平淡这么简单的标准,现在竟然只有极少数豪宅肯这么做。

这个楼盘,叫「金隅中铁诺德 · 都会森林」,在杭州钱江新城 CBD。

4th

为什么叫「都会森林」?因为要种很多树,一千多棵乔木,数以万计的灌木、花草及水生植物。

▲金隅中铁诺德 · 都会森林典型树种

种那么多树就好了?当然,不是树种得越多越好。不能种成一座让人发怵的幽深森林,而是要种成一个人来人往的活力森林。

人要进去一个场所,必须是功能驱使的。要有跑道,要有儿童游乐场,要有树屋,要有大草坪,等等等等,这样才会人来人往。作为产品官,你不能幻想每个人都是佛陀,随便找一棵树就会坐下来冥想。森林是用来「用」的,不能只是用来看的,更不是用来想象的。

▲景观空间分布(过程方案,仍在完善)

顺便多说一句,很多楼盘喜欢拿纽约中央公园说事,但是很遗憾,这是两个逻辑:纽约绝大多数高层住宅是没有围起来属于全体业主所有的公共花园,而中国即使是最普通的刚需盘也会有公共花园。

所以,在中国,最值钱的公园通常在楼盘里——不是所有人的公园,而是属于全体业主的「公园」。所以,楼盘内部公共花园的大小、品相与功能性,才是影响楼盘价值的关键之一。

5th

如果要给豪宅再加两个肉眼判断标准,差不多是——

1. 必须处在城市发展轴线上

中国的几乎所有城市,远没有定型,所以豪宅必须处在城市发展轴线上,而不是背道而驰。新 CBD 的豪宅,比老城区的豪宅,通常更有价值意义。

2. 至少要有一个显著的记忆点

什么是显著的记忆点?就是茶余饭后的谈资。比如这个楼盘对面就是外滩百年建筑群,比如那个楼盘的业主大多数都是福布斯富豪榜上榜人士,比如金隅中铁诺德 · 都会森林有约 5 万平米的超大森林,等等等等。

当然,我们说的这些标准,不是针对金隅中铁诺德 · 都会森林,你也可以套用在任何楼盘(高层住宅项目,排屋别墅项目不适用),鉴定它的豪宅成色。

当然,不是说得全部做到,能做到一半,就不错了。毕竟,真正的豪宅是少数人的。

?

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每一个楼市事件,都有不能说的东西。

我努力把它说出来。

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第 2 说:政府爱卖地,我们该高兴才是

第 13 说:香港一平米 120 万 这是我们的参照系

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时间:2018 年全年

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有豪宅居住经验的人都懂

PM6:30,Mar.30th,2018

文︱刘德科

1st

如果按楼书所写的,中国任何一个有楼书的楼盘,都是豪宅。那么多楼盘都号称是豪宅,我们怎么才能快速甄别?

判断一个楼盘的档次,有一个初级的肉眼标准,看里面种的树,是截头的,还是全冠的。如果是截头的,肯定不是上档次的楼盘。当然,不能只看美轮美奂的样板区,要看楼盘交付之后的状态。

▲截头与全冠的视觉区别

这是很初级的一个判断标准。再来一个稍微高级一点的肉眼标准,看这个楼盘里有没有风雨连廊。这个在售楼部的沙盘上就可以看出来,或者直接问销售员。

在当前中国的房产品进化阶段,只肯种截头的树,一定不能算是豪宅;有风雨连廊,基本上都可以算豪宅。

▲肉眼标准的内在逻辑关系

那么,怎么用肉眼更系统地来鉴定豪宅的成色?

2nd

再列六个鉴定高层豪宅成色的肉眼标准——

1. 必须精装修交付

做豪宅,如果还毛坯交付,那是耍流氓。这一点,有豪宅居住经验的人都懂。

2. 不做「高低配」

所谓「高低配」,亦称「拉高排低」,就是在一个楼盘里同时做了排屋别墅和高层住宅。这种「高低配」楼盘,可能也不差,但里面的高层住宅受到了「空间挤压」,因为那些本可以用来做公共大花园的土地,被拿去做了很费地的排屋别墅——这样一来,不仅园区景观变小了,而且采光朝向、户型合理性等等都会受到影响。「高低配」楼盘里的高层住宅,不是说不能买,而是说不是最佳选择。

3. 要有架空层

本来,一楼做架空层,是很多楼盘的标配。但是这两年起了变化,架空层竟然变成了稀缺品。因为有些房企觉得一楼的房子带花园可以卖得贵,而且很好卖,所以忍不住把架空层给取消了。这当然也没错,但如果房企要做出更正的豪宅,必须要做出架空层。

这样,才能把公共花园连接起来,形成一个更通透的场,没有视觉的阻断与干扰(住在一楼的人天天被人看,被看的人和看的人都不爽),还能在架空层里增设更多功能性空间。

4. 户型精细化,讲究收纳空间

户型面积盲目求大的阶段,已经彻底过去了。现在,哪怕是超级地段,也不会动辄就做四五百平米的户型了。迭代之后的豪宅户型,已经是原则上不超过 200 平米。

为什么 200 平米以内就够了?因为设计已经更精细化了,不像过去那样粗放,很多面积不会被莫名其妙地浪费掉。迭代之后的豪宅户型,同样讲究空间仪式感,讲究功能区间的完整度,还必须讲究收纳空间的充沛性,豪宅是用来住的,不止是用来收藏的。

5. 要有口碑一流的物业服务公司

真正有见识的豪宅卖家会这样感叹:这个楼盘建得是不错,只可惜物业公司太一般,要是换一家口碑一流的,就好了。

物业服务公司,最开始都是房企选的。很多房企都有一种旧时代的固执,基于自身企业政治的固执——非得用自家的物业公司。如果真正站在购房者的角度来思考,那就该选用当地口碑一流的物业公司,豪宅楼盘更应如此。

6. 看上去要很美

当然,美是很主观的事情。但美是有参照系的,你拿这个楼盘,跟这个城市里同价位的豪宅楼盘比较一下,是秒杀还是被秒杀还是不相上下,肉眼即可判断。

好了,接下来,我们拿一个楼盘来试验一下这套肉眼标准。

3rd

我的老朋友吴建新先生,在杭州拿了一块宅地,杭州史上第三贵。不对,是他所在的公司金隅,与中铁一起拿了一块宅地。已经动工了。

我有个坏习惯。老是为朋友们捏一把汗,很担心他们做出退步的产品,影响我们的感情。一个在产品上没有追求的人,很容易话不投机。

吴建新同志已经做出了一个不错的楼盘,金隅学府,在杭州,快交付了,品相超乎我的想象。所以,对于他的新楼盘,要捏更多汗。

看完方案,不用捏汗了。我们用肉眼标准来鉴定这个楼盘的豪宅成色。

  1. 这个楼盘当然是必须精装修交付。

2. 没做「高低配」。当然,这个楼盘规模还可以,计容建筑面积将近 17 万平米,做「高低配」,勉强弄几十套排屋别墅出来,也不是什么大问题。一开始,确实也做过「高低配」的强排方案,但怎么看怎么不舒服。所以,最终选择了全部做高层住宅,腾出了约 5 万平米的公共景观空间。5 万平米,这是一个很酷的数字,大概相当于 7 个国际标准足球场,辽阔。

3. 也做了架空层。这些开放式架空层加在一起,大约 6000 平米,设计灵感来自新加坡皮克林宾乐雅酒店,模糊了出入口的存在感,用景观把室内外两个空间连接在一起。下雨天,风雨连廊保证了感官的延续性。

▲灵感来源的新加坡酒店实景图

4. 这个楼盘选了杭州当地口碑一流的物业服务公司,滨江物业。口碑不是靠那些伟光正的各种排行榜来装饰,问身边有过体验朋友就明白了。

5. 这个楼盘户型面积大约在 125-190 平米,不是那种上个时代的盲目求大。

6. 看上去美不美?如果从建筑外立面的材质选择上判断,通常铝板比较容易做出质感,但是铝板贵。这个楼盘还是有点美学小野心,所以用了铝板。

这些肉眼标准,听起来很平淡无奇对不?但是,就是这么平淡这么简单的标准,现在竟然只有极少数豪宅肯这么做。

这个楼盘,叫「金隅中铁诺德 · 都会森林」,在杭州钱江新城 CBD。

4th

为什么叫「都会森林」?因为要种很多树,一千多棵乔木,数以万计的灌木、花草及水生植物。

▲金隅中铁诺德 · 都会森林典型树种

种那么多树就好了?当然,不是树种得越多越好。不能种成一座让人发怵的幽深森林,而是要种成一个人来人往的活力森林。

人要进去一个场所,必须是功能驱使的。要有跑道,要有儿童游乐场,要有树屋,要有大草坪,等等等等,这样才会人来人往。作为产品官,你不能幻想每个人都是佛陀,随便找一棵树就会坐下来冥想。森林是用来「用」的,不能只是用来看的,更不是用来想象的。

▲景观空间分布(过程方案,仍在完善)

顺便多说一句,很多楼盘喜欢拿纽约中央公园说事,但是很遗憾,这是两个逻辑:纽约绝大多数高层住宅是没有围起来属于全体业主所有的公共花园,而中国即使是最普通的刚需盘也会有公共花园。

所以,在中国,最值钱的公园通常在楼盘里——不是所有人的公园,而是属于全体业主的「公园」。所以,楼盘内部公共花园的大小、品相与功能性,才是影响楼盘价值的关键之一。

5th

如果要给豪宅再加两个肉眼判断标准,差不多是——

1. 必须处在城市发展轴线上

中国的几乎所有城市,远没有定型,所以豪宅必须处在城市发展轴线上,而不是背道而驰。新 CBD 的豪宅,比老城区的豪宅,通常更有价值意义。

2. 至少要有一个显著的记忆点

什么是显著的记忆点?就是茶余饭后的谈资。比如这个楼盘对面就是外滩百年建筑群,比如那个楼盘的业主大多数都是福布斯富豪榜上榜人士,比如金隅中铁诺德 · 都会森林有约 5 万平米的超大森林,等等等等。

当然,我们说的这些标准,不是针对金隅中铁诺德 · 都会森林,你也可以套用在任何楼盘(高层住宅项目,排屋别墅项目不适用),鉴定它的豪宅成色。

当然,不是说得全部做到,能做到一半,就不错了。毕竟,真正的豪宅是少数人的。

?

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每一个楼市事件,都有不能说的东西。

我努力把它说出来。

每天精选一则楼市新闻,剥开获得一个楼市常识,

积少成多,你就对房价趋势洞若明火。

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第 2 说:政府爱卖地,我们该高兴才是

第 13 说:香港一平米 120 万 这是我们的参照系

第 17 说:实现了租购并举会怎样?看深圳就明白了

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期数:周一至周五更新,法定节假日除外

时间:2018 年全年

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