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国内买房,首选这三个地方!

2018年03月30日 23:15 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:上周,北哥跟大家讨论了去海外买房还是在国内买房的问题,结论很明确:对于大部分中国人,我建议大家在国内投资买房;对于资产在 2000 万以上的高净值人群,适当配置海外房产作为一种风险对冲,也不失为一个明。

国内买房,首选这三个地方!

腾讯财经 9分钟前

上周,北哥跟大家讨论了去海外买房还是在国内买房的问题,结论很明确:对于大部分中国人,我建议大家在国内投资买房;对于资产在 2000 万以上的高净值人群,适当配置海外房产作为一种风险对冲,也不失为一个明智的选择。那么在国内买房应该选择什么位置(区域和城市),以及在某一个城市,应该选择什么样的具体位置(地段)。接下来两周,北哥就来跟大家一起探讨一下。

在讨论这个问题之前,我想先跟大家介绍一下在投资房地产的时候, 位置为什么这么特殊和重要?其实也无需太多的解释,你只需要了解房地产区别于其他商品的一项特殊属性就能明白 " 位置 " 的重要性,这个属性就是—— " 不动 " 性。因为房产属于不动产,不像其他商品一样可以随意流动,所以每一个位置的房产都是独一无二的,每一个位置的房产都有它独特的价值,这种价值是不可复制,不可移动的。所以,有人说 " 世界上没有两套完全一模一样的房子 ",这话一点都不假。好,明白了这个属性,我们也就明白了位置的不可替代性,接下来我们就来探讨在投资买房时应该如何选择大的位置(区域和城市)和小的位置(地段)。

我们今天的问题是,国内买房,首选哪些区域和城市?这个问题其实我们之前在一些文章里讨论过,不过时间比较久了,而且北哥的旧号 " 投资指北 " 现在也打不开了,所以今天北哥再跟大家介绍一下。当然,结合近期的一些政策和市场变化情况,我们也会有很多新的调整和补充,因此即使你之前读过,也应该再看一遍。我想还是分为两个部分来介绍,今天是第一部分,结合最新形势,给大家分析一下目前比较看好的区域和城市;下周的第二部分,因为不可能对每一个城市进行分析,所以给大家列出一些判断标准,供大家参考

区域和城市

北哥曾经多次指出,关于房地产,行业内有一句至理名言叫" 短期看政策,中期看需求,长期看人口 ",我们在分析哪些区域和城市具备投资价值的时候,主要也是考虑中长期的投资价值,因此我们也必须站在中长期的需求和人口的角度来看。北哥认为,具备中长期投资价值的地区,未来必定是区域性的人口中心。当然,要吸引更多的人口流入,这个地区也必须具备多方面的优势,比如政治地位、经济实力、文化氛围、地理环境、交通物流等等。按照这些条件,我认为当下的中国,有三个区域是具备长期投资价值的,这三个区域其实大家也都非常熟悉,分别是京津冀、珠三角(现在也叫粤港澳湾区)以及长三角区域。接下来我们就逐一来看一下。

【京津冀】

为什么把京津冀放在第一个,其实主要是考虑北京的特殊地位。大炮任志强曾经说过一句话," 北京永远是中心,一百个上海也代表不了(比不上)北京 "。这话上海人肯定不爱听,但是根据国家的最新定位,北京是我国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。这四个中心单拎出来任何一个放在其他任何一个城市身上,都够让那个城市的房价翻一番了,集四个中心于一身,在国内可以说是绝对没有任何其他城市可以比拟。从未来发展的角度看,以北京为核心的京津冀区域也必将是中国未来的核心驱动。

北京是六朝古都,过去数百年一直是中国的政治和文化中心,新中国成立以来将北京选作首都也是综合考虑了多方因素得出的最优选择。很多人问中国会不会迁 都?短期来看是绝对不可能的,北京可以迁,但是首都一定不会迁,这就是为什么北京市迁到了通州,而中央还留在北京的原因。有人说雄安以后有没有可能,不是一定没有,但是要从零开始建设雄安,不是一朝一夕、一年两年能够建成的,北哥年初的时候组织一小波人去过一趟雄安,现在还啥都没有。当然,雄安的规划级别非常高,调动的资源也非常多,未来有没有可能建好?我觉得很有可能,特别是在最高领导人的大力支持下,未来如果十年、二十年都投入最好的资源进行建设,还是很有希望的,这也是我看好京津冀的原因之一。

关于北京和京津冀,总结起来就是一句话, 北京在可预见的未来还将是中国不可替代的绝对核心(中心的中心),但是北京的承载能力是有限的,所以未来一定会把一部分非核心功能迁出北京,这就给了北京周边很好的发展机会。所以从投资布局的角度看,北京周边的机会是很大的,雄安新区和通州新城的规划出来以后,在加上京津冀的整体规划,未来的方向也很明显了,一定是往东部和南部扩张。说得再具体一点, 如果你有购房资格,在固安和燕郊买房,将来一定会升值。固安有新机场,位于北京和雄安中间,位置优势得天独厚;燕郊离北京城区 CBD 非常近,更重要的是离北京副中心通州只有一河之隔。这样的位置关系就跟纽约与新泽西一样,白天大家都在纽约上班,但是晚上多数人还是只能住在新泽西。至于价格,我认为从中长期来看,这两个地方现在也已经跌得差不多了,比 2016 年高点的时候拦腰了,再跌也跌不动多少了。很多人问限购怎么解决?对不起,北哥也没有办法,要不就等,要不就去找有办法的人。

【珠三角(粤港澳)】

最近粤港澳大湾区的概念被炒得火热,确实,单纯从地理位置上看,珠三角地区具有无与伦比的区位优势,连长三角都没法相比,京津冀更是相差甚远。我们今天不花过多的笔墨去论证区位优势,大家只需要看看这个区域的经济总量就可以看出来。2017 年,广东全省的 GDP 逼近了 9 万亿大关,达到了 8.99 万亿,连续 29 年全国第一。全省的 21 个地级市中,就有 4 座城市 GDP 超过了 7000 亿,其中深圳达到了 2.2 万亿,广州达到了 2.15 万亿,如果把广东当一个单独的经济体来看,相当于发达国家澳大利亚,排在世界第 12 位,真正是 " 富可敌国 "。从人口端来看,广东全省常住人口达到 10999 万,也是全国人口最多的省份之一。北上广深这四个中国一线核心城市中,就有两个位于广东,如果再加上香港和澳门,大都市的数量是中国所有区域最集中的。以上这些因素加在一起,已经足够说明粤港澳大湾区的整体实力。

过去,广东是我们对外开放和市场经济的主要发源地, 未来,只要我们依然坚持发展市场经济,珠三角地区依然将是中国经济最活跃的地区,也将是最能聚集人口的地区之一。所以从这个角度出发, 在珠三角核心城市投资房产,从中长期看必然也是风险最小机会最大的选择之一。至于具体的城市,由于深圳、广州等核心城市,限购政策非常严厉,所以我倒是建议大家可以考虑在一些周边城市布局,比如 深圳周边的东莞,甚至惠州等城市(这两个城市刚刚也被划入了特大城市的行列),未来也会有很好的发展机遇,因为深圳的面积是有限的,未来的扩张只能朝东莞和惠州方向延伸,别无他法。而且这些城市里部分区域目前限购并不是太严格,可操作的空间也较大,有条件的朋友可以适当关注。

【长三角】

跟珠三角一样,长三角也是我国经济发展最活跃的区域之一。早年间使用淘宝的用户一定对一个词印象深刻,那就是" 江浙沪包邮区 ",说的就是长三角地区。江浙沪包邮区的出现,充分反映出这一地区的主要特点:一方面经济发达,电商的大部分消费品都是在这个区域生产或者销售的;另一方面,物流设施好,运输成本低。再往后反映的就是整个地区的经济实力和消费能力。

上海自不必说,过去二百年一直是中国经济最发达的城市,旧上海一度是整个亚洲的商业中心,世界各地的商贾名流汇集于此,一度被誉为东方巴黎。话说,上海发达的时候,还没有香港什么事呢。上海之所以发达,地理位置好是一个重要因素,上海位于长江出海口,向上可连通中国华中的大部分省市,在航运时代,港口是对外贸易的主要通道,上海自然是中国最大的港口。除了上海之外,江浙地区这些年的发展速度也有目共睹,江苏的经济总量过去十年一直位于全国所有省份第二名,仅次于广东。浙江这些年凭借阿里巴巴、网易等互联网公司的快速发展,也已经成为炙手可热的核心区域,杭州已经成为全中国、乃至全世界的电商中心。这些年,随着高铁等交通工具的快速发展, 江浙沪的区域联动优势已经越发明显,这甚至带动了安徽等周边地区的发展。当然,房价也水涨船高。不过虽然说长三角整体是不错的,但是其实 最重要的还是上海和杭州,围绕这两个城市周围寻找机会可能是更好的。补充一句,最近有人问我 杭州会不会成为下一个深圳,单从房价上来讲,我觉得短期赶超深圳的几率不大,两个原因:一是位置不如深圳好,另一个原因是杭州地方大,深圳地方小,二者没有可比性。但是杭州的发展前景还是很大的,这点无可置疑!

【敲黑板划重点】

从全球发展规律来看,城市发展具有马太效应,即一个城市或者地区越有优势,人口和资源涌入越多,最终会更加有优势。所以北哥认为未来数十年,中国的经济发展和人口流动都会向京津冀、珠三角和长三角三个区域(城市群)集中。京津冀将吸引中国北方大部分的人口,这主要是基于北京特殊的地位和定位——政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,当然还有雄安新区这样的千年大计;珠三角将吸引中国南方的大量人口,广州,深圳,香港,澳门,珠海,这些名字放在一起,在全世界范围内都是响当当的,而且现在连东莞、惠州也都被划定为特大城市了;长三角将成为长江中下游地区人口的聚集地,上海一直是我们国家的经济中心,长三角在中国经济中的地位也是无可替代,再加上杭州作为一线新贵的快速崛起,长三角的未来依然不可限量。如果说中国未来的人口会走下坡路,那么影响最小的也将是这些区域,甚至即使总人口下滑,这些地区的人口可能还会由于聚集效应而继续保持增长,而其他的区域可能就会很惨。我们投资房地产,这是必须考虑的因素。

至于这些区域里面,哪个城市哪些位置又更有投资价值,哪些位置的投资价值相对较差一些,这是一个更微观层面的问题,我们今天受篇幅的限制,暂时不做讨论。不过大家放心,之后一定会跟大家详细讲解。请大家继续关注之后的更新。

【特别提示】下下个礼拜,北哥将针对大家普遍关心的一些问题进行解答。不过由于新申请的公众号都没有评论功能,所以请大家在后台踊跃留言,把你的问题告诉北哥。最后还是麻烦大家转发推荐,毕竟这才是新号的第四篇文章,还有许许多多老粉丝没有回来,拜托各位!

投资指北,只给你靠谱的投资建议!

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上周,北哥跟大家讨论了去海外买房还是在国内买房的问题,结论很明确:对于大部分中国人,我建议大家在国内投资买房;对于资产在 2000 万以上的高净值人群,适当配置海外房产作为一种风险对冲,也不失为一个明智的选择。那么在国内买房应该选择什么位置(区域和城市),以及在某一个城市,应该选择什么样的具体位置(地段)。接下来两周,北哥就来跟大家一起探讨一下。

在讨论这个问题之前,我想先跟大家介绍一下在投资房地产的时候, 位置为什么这么特殊和重要?其实也无需太多的解释,你只需要了解房地产区别于其他商品的一项特殊属性就能明白 " 位置 " 的重要性,这个属性就是—— " 不动 " 性。因为房产属于不动产,不像其他商品一样可以随意流动,所以每一个位置的房产都是独一无二的,每一个位置的房产都有它独特的价值,这种价值是不可复制,不可移动的。所以,有人说 " 世界上没有两套完全一模一样的房子 ",这话一点都不假。好,明白了这个属性,我们也就明白了位置的不可替代性,接下来我们就来探讨在投资买房时应该如何选择大的位置(区域和城市)和小的位置(地段)。

我们今天的问题是,国内买房,首选哪些区域和城市?这个问题其实我们之前在一些文章里讨论过,不过时间比较久了,而且北哥的旧号 " 投资指北 " 现在也打不开了,所以今天北哥再跟大家介绍一下。当然,结合近期的一些政策和市场变化情况,我们也会有很多新的调整和补充,因此即使你之前读过,也应该再看一遍。我想还是分为两个部分来介绍,今天是第一部分,结合最新形势,给大家分析一下目前比较看好的区域和城市;下周的第二部分,因为不可能对每一个城市进行分析,所以给大家列出一些判断标准,供大家参考

区域和城市

北哥曾经多次指出,关于房地产,行业内有一句至理名言叫" 短期看政策,中期看需求,长期看人口 ",我们在分析哪些区域和城市具备投资价值的时候,主要也是考虑中长期的投资价值,因此我们也必须站在中长期的需求和人口的角度来看。北哥认为,具备中长期投资价值的地区,未来必定是区域性的人口中心。当然,要吸引更多的人口流入,这个地区也必须具备多方面的优势,比如政治地位、经济实力、文化氛围、地理环境、交通物流等等。按照这些条件,我认为当下的中国,有三个区域是具备长期投资价值的,这三个区域其实大家也都非常熟悉,分别是京津冀、珠三角(现在也叫粤港澳湾区)以及长三角区域。接下来我们就逐一来看一下。

【京津冀】

为什么把京津冀放在第一个,其实主要是考虑北京的特殊地位。大炮任志强曾经说过一句话," 北京永远是中心,一百个上海也代表不了(比不上)北京 "。这话上海人肯定不爱听,但是根据国家的最新定位,北京是我国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。这四个中心单拎出来任何一个放在其他任何一个城市身上,都够让那个城市的房价翻一番了,集四个中心于一身,在国内可以说是绝对没有任何其他城市可以比拟。从未来发展的角度看,以北京为核心的京津冀区域也必将是中国未来的核心驱动。

北京是六朝古都,过去数百年一直是中国的政治和文化中心,新中国成立以来将北京选作首都也是综合考虑了多方因素得出的最优选择。很多人问中国会不会迁 都?短期来看是绝对不可能的,北京可以迁,但是首都一定不会迁,这就是为什么北京市迁到了通州,而中央还留在北京的原因。有人说雄安以后有没有可能,不是一定没有,但是要从零开始建设雄安,不是一朝一夕、一年两年能够建成的,北哥年初的时候组织一小波人去过一趟雄安,现在还啥都没有。当然,雄安的规划级别非常高,调动的资源也非常多,未来有没有可能建好?我觉得很有可能,特别是在最高领导人的大力支持下,未来如果十年、二十年都投入最好的资源进行建设,还是很有希望的,这也是我看好京津冀的原因之一。

关于北京和京津冀,总结起来就是一句话, 北京在可预见的未来还将是中国不可替代的绝对核心(中心的中心),但是北京的承载能力是有限的,所以未来一定会把一部分非核心功能迁出北京,这就给了北京周边很好的发展机会。所以从投资布局的角度看,北京周边的机会是很大的,雄安新区和通州新城的规划出来以后,在加上京津冀的整体规划,未来的方向也很明显了,一定是往东部和南部扩张。说得再具体一点, 如果你有购房资格,在固安和燕郊买房,将来一定会升值。固安有新机场,位于北京和雄安中间,位置优势得天独厚;燕郊离北京城区 CBD 非常近,更重要的是离北京副中心通州只有一河之隔。这样的位置关系就跟纽约与新泽西一样,白天大家都在纽约上班,但是晚上多数人还是只能住在新泽西。至于价格,我认为从中长期来看,这两个地方现在也已经跌得差不多了,比 2016 年高点的时候拦腰了,再跌也跌不动多少了。很多人问限购怎么解决?对不起,北哥也没有办法,要不就等,要不就去找有办法的人。

【珠三角(粤港澳)】

最近粤港澳大湾区的概念被炒得火热,确实,单纯从地理位置上看,珠三角地区具有无与伦比的区位优势,连长三角都没法相比,京津冀更是相差甚远。我们今天不花过多的笔墨去论证区位优势,大家只需要看看这个区域的经济总量就可以看出来。2017 年,广东全省的 GDP 逼近了 9 万亿大关,达到了 8.99 万亿,连续 29 年全国第一。全省的 21 个地级市中,就有 4 座城市 GDP 超过了 7000 亿,其中深圳达到了 2.2 万亿,广州达到了 2.15 万亿,如果把广东当一个单独的经济体来看,相当于发达国家澳大利亚,排在世界第 12 位,真正是 " 富可敌国 "。从人口端来看,广东全省常住人口达到 10999 万,也是全国人口最多的省份之一。北上广深这四个中国一线核心城市中,就有两个位于广东,如果再加上香港和澳门,大都市的数量是中国所有区域最集中的。以上这些因素加在一起,已经足够说明粤港澳大湾区的整体实力。

过去,广东是我们对外开放和市场经济的主要发源地, 未来,只要我们依然坚持发展市场经济,珠三角地区依然将是中国经济最活跃的地区,也将是最能聚集人口的地区之一。所以从这个角度出发, 在珠三角核心城市投资房产,从中长期看必然也是风险最小机会最大的选择之一。至于具体的城市,由于深圳、广州等核心城市,限购政策非常严厉,所以我倒是建议大家可以考虑在一些周边城市布局,比如 深圳周边的东莞,甚至惠州等城市(这两个城市刚刚也被划入了特大城市的行列),未来也会有很好的发展机遇,因为深圳的面积是有限的,未来的扩张只能朝东莞和惠州方向延伸,别无他法。而且这些城市里部分区域目前限购并不是太严格,可操作的空间也较大,有条件的朋友可以适当关注。

【长三角】

跟珠三角一样,长三角也是我国经济发展最活跃的区域之一。早年间使用淘宝的用户一定对一个词印象深刻,那就是" 江浙沪包邮区 ",说的就是长三角地区。江浙沪包邮区的出现,充分反映出这一地区的主要特点:一方面经济发达,电商的大部分消费品都是在这个区域生产或者销售的;另一方面,物流设施好,运输成本低。再往后反映的就是整个地区的经济实力和消费能力。

上海自不必说,过去二百年一直是中国经济最发达的城市,旧上海一度是整个亚洲的商业中心,世界各地的商贾名流汇集于此,一度被誉为东方巴黎。话说,上海发达的时候,还没有香港什么事呢。上海之所以发达,地理位置好是一个重要因素,上海位于长江出海口,向上可连通中国华中的大部分省市,在航运时代,港口是对外贸易的主要通道,上海自然是中国最大的港口。除了上海之外,江浙地区这些年的发展速度也有目共睹,江苏的经济总量过去十年一直位于全国所有省份第二名,仅次于广东。浙江这些年凭借阿里巴巴、网易等互联网公司的快速发展,也已经成为炙手可热的核心区域,杭州已经成为全中国、乃至全世界的电商中心。这些年,随着高铁等交通工具的快速发展, 江浙沪的区域联动优势已经越发明显,这甚至带动了安徽等周边地区的发展。当然,房价也水涨船高。不过虽然说长三角整体是不错的,但是其实 最重要的还是上海和杭州,围绕这两个城市周围寻找机会可能是更好的。补充一句,最近有人问我 杭州会不会成为下一个深圳,单从房价上来讲,我觉得短期赶超深圳的几率不大,两个原因:一是位置不如深圳好,另一个原因是杭州地方大,深圳地方小,二者没有可比性。但是杭州的发展前景还是很大的,这点无可置疑!

【敲黑板划重点】

从全球发展规律来看,城市发展具有马太效应,即一个城市或者地区越有优势,人口和资源涌入越多,最终会更加有优势。所以北哥认为未来数十年,中国的经济发展和人口流动都会向京津冀、珠三角和长三角三个区域(城市群)集中。京津冀将吸引中国北方大部分的人口,这主要是基于北京特殊的地位和定位——政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,当然还有雄安新区这样的千年大计;珠三角将吸引中国南方的大量人口,广州,深圳,香港,澳门,珠海,这些名字放在一起,在全世界范围内都是响当当的,而且现在连东莞、惠州也都被划定为特大城市了;长三角将成为长江中下游地区人口的聚集地,上海一直是我们国家的经济中心,长三角在中国经济中的地位也是无可替代,再加上杭州作为一线新贵的快速崛起,长三角的未来依然不可限量。如果说中国未来的人口会走下坡路,那么影响最小的也将是这些区域,甚至即使总人口下滑,这些地区的人口可能还会由于聚集效应而继续保持增长,而其他的区域可能就会很惨。我们投资房地产,这是必须考虑的因素。

至于这些区域里面,哪个城市哪些位置又更有投资价值,哪些位置的投资价值相对较差一些,这是一个更微观层面的问题,我们今天受篇幅的限制,暂时不做讨论。不过大家放心,之后一定会跟大家详细讲解。请大家继续关注之后的更新。

【特别提示】下下个礼拜,北哥将针对大家普遍关心的一些问题进行解答。不过由于新申请的公众号都没有评论功能,所以请大家在后台踊跃留言,把你的问题告诉北哥。最后还是麻烦大家转发推荐,毕竟这才是新号的第四篇文章,还有许许多多老粉丝没有回来,拜托各位!

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