欢迎来到濮阳房产网!
您的位置:首页 > 数据 > 正文

我对未来3年房价走势的预测

2018年03月29日 06:00 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
评论 点击收藏
导读:全文字数:? 3700阅读时间:7 分钟今天这篇估计又要被骂了。一是我的预测如果不符合很多人心里的判断或希望,比如我预判跌,你已经买了房希望涨,我预判还要涨,你眼瞅着房价跌,屁股决定脑袋,就会骂。二是。

我对未来 3 年房价走势的预测

力哥理财 刚刚

全文字数:  3700

阅读时间:7 分钟

今天这篇估计又要被骂了。

一是我的预测如果不符合很多人心里的判断或希望,比如我预判跌,你已经买了房希望涨,我预判还要涨,你眼瞅着房价跌,屁股决定脑袋,就会骂。

二是预测这种事没人敢打包票,如果我预测不准,也会骂。

骂就骂咯,反正我把真实想法说出来,信不信由你。

现在预判房价走势,不能再用 " 长期看涨 "," 短期看跌 " 这种一概而论的说法了。

至少分成四类情况,要分别看待。

一线:北上广深 + 杭州,姑且称为 A 级城市。

强二线:成都、南京、武汉、重庆、天津、苏州、郑州、西安、厦门、青岛、长沙、济南,称为 B 级城市。

普通二线(福州、合肥、沈阳、大连、南昌、宁波、昆明、石家庄、无锡等等)、三大都市圈内的三线(如嘉兴、昆山、东莞、佛山、中山、廊坊、雄安等)和强二线周边 30 公里内的三线(如泉州、开封、湘潭、株洲、滁州、咸阳),称为 C 级城市。

除此之外的三四五六线城市,称为 D 级城市。

A 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:持平(5% 以内微涨跌)

 

2019:持平(5% 以内微涨跌)→小涨(5%-15%)

2020:小涨(5%-15%)

2016 年 10 月之后,上海一二手房价格基本持平,如果一定细分区域,那内环内中心区域二手房还有小幅上涨,中外环间的刚需盘小幅下跌,再进一步细分到板块,还会有些小差异,但总体上没大跌也没大涨,上海调控非常牛。

北京在 2017 年 3 月有一波暴涨,耗尽了最后一发气功弹,随后房价蔫了,再然后就开始下跌,现在已跌回 2016 年底的水平。北京之前调控不力,后来猛赶直追,算是将功补过,还是很牛的。

广深过去一年多其实还是有在涨,尤其是深圳,调控不力。

因为深圳是一线中唯一没有原住民的城市,落户非常容易,来了就是深圳人,加上高薪岗位多、创业机会多,社会公平做得最好,你这么搞,不但会虹吸二三四线人才,连在北上被限购的外来人才也有往深圳跑的心,至少人没去深圳,坑先给占了。

这就尬了,要想深圳房价大跌,怕是得遇到天大的危机……

注意,深圳这种人口结构和城市特性,决定了深圳房子的金融属性远高于北上。把北上深过去 15 年房价走势图放一块儿,会发现北上房价永远蛇形缠绕,相爱相杀,毕竟都是成熟大都市,

深圳房价则是个深井冰,历次涨跌幅都远高于北上,尤其是 08 年金融危机那次大跌,不是 4 万亿的话,那架势就是整体崩盘,排队跳楼的节奏。

所以深圳买房,自住没问题,投资也可以,但投资风险高于北上广,切记。

B 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:持平(5% 以内微涨跌)→小涨(5%-15%)

2020:持平(5% 以内微涨跌)→小涨(5%-15%)

大部分 B 级城市去年涨幅还是蛮狠的,但我不认为地方政府会视若无睹,如果还是压不住,调控力度会进一步向一线靠拢。

对中央来说,现在就关心这十几座重点一二线城市,压住了,调控就算成功,然后就等保障房不断上市来慢慢化解需求堰塞湖。

所以不要妄想未来 3 年 AB 级的城市调控力度会放松,现在不能买的过两年能买;现在首付比例很高,过两年会降下来。

不存在的。

比如杭州,开始只有主城区限购,后来富阳、余杭也限购,再往后,早晚德清、临安也会限购。

所以现在不买,将来更难买。

另外中国也和美国一样,已进入银根紧缩的加息周期,未来基准利率早晚会上调,全国首套房平均利率已连续 1 年多不断攀升,银行对低息贷款越来越 " 惜贷 "。

全国一二线城市中首套房利率最低的上海,从 4 月 1 日起,也将把 9 折利率全线上调到 9.5 折,甚至部分银行已不再对首套房放贷。再往后,大概率还会进一步上调到基准利率甚至更高。

银行躺赚的好日子已经过去了,为了抑制房价,更为了获取利润空间," 保护刚需 " 已是一句空话。

按现在中央的指导精神,最好还没买房的小伙伴都租房住,首套房也要限制。尤其是去年房价涨疯了的武汉、南京、郑州等强二线城市,首套房利率也上浮到了 1.1-1.2 倍,郑州最厉害,有银行直接把首套房利率上浮 1.3 倍,和二套房一样,爱贷不贷。

所以现在觉得利息太高,不舍得买,将来利息还要高,更买不起。

二线相比一线,房价还是明显低了一个 level,生活各方面的便利度和完善度也在逐渐逼近一线,未来还是有大量无法在一线留下的人口会拼命去二线占坑,所以 B 级城市房价的上涨预期,高于 A 级城市。

未来三年,B 级城市的房价走势大概率是 " 需求推动上涨→调控升级→高位缩量横盘→调控边际效应耗尽,再次上涨→调控再升级 " 的套路。

如果你的需求是未来 10 年、20 年、30 年能长期保值不用太担心,买 A 级城市更合适。

如果你的需求是未来 5-10 年能有相对更高的稳健升值回报,买 B 级城市更合适。

C 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:大涨(15%-30%)

2019:小涨(15% 以内)

2020:持平(5% 以内微涨跌)

C 级城市紧贴着被严格限购的一线城市或未来会进一步加码限购的强二线城市,而自己又不怎么限购,或限购力度不大,所以会产生明显的溢出效应。

这种溢出效应,有些是泡沫,有些现在看有泡沫,但未来随着自身的崛起,泡沫会逐渐被消化。

力哥是地理决定论者,说过很多次我对嘉兴、东莞这种城市房价的长期看好。

东莞夹在广深之间,过去只能算三线,未来一定会变成二线城市,还不是弱二线。

嘉兴不但夹在沪杭之间,还同时夹在苏甬之间,这四座城市都富得流油,嘉兴的体量却小得多,过去在三线里都算很弱的,未来一定也会变成二线。

嘉兴和东莞的房子被上海和深圳炒房客 " 干 " 了一年又一年,冬去春来,从不停歇,当地群众生活在水深火热中,你说现在房价还算洼地吗?

洼个毛线球……

但长期看,还可以 " 干 " 啊,因为钱多没处泄洪,很多人没得选呀 ~

但中央不会那么 care 嘉兴房价涨跌的。

现在嘉兴的限购令,比 2010 年第一版鸡肋牌限购令还要鸡肋,外地人限购 1 套,意思是如果你买不起上海房子,来来来,不交社保不落户,嘉兴房子人手一套买买买……

如果你是上海土著,上海已有两套房子被限购,来来来,不交社保不落户,嘉兴房子人手一套买买买……

嗯,就是做做样子……

我目测嘉兴土著青年杀害光上海人的心都有……

过去两年,不断有会员隔三差五问,上海房子被限购 / 买不起,能不能去嘉兴搞一套?不限购,总价低,是不是机会?

今年,陆续开始有会员问,杭州房子被限购 / 买不起,要不要嘉兴房子搞一套?不限购,总价低,是不是机会?

当然,你也可以嘉兴二字改成南通、湖州、舟山、绍兴、佛山、惠州、中山、甚至江门……

所以未来 3 年,我预测 C 级城市房价还是会有一个惯性作用,逐渐冲高回落的过程。

(嘉兴不再是一座宁静的小城)

D 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:暴涨(30% 以上)→大涨(15%-30%)

2019:大涨(15%-30%)

2020:持平(5% 以内微涨跌)→大跌(15%-30%)

 

从绝对值上看,2017 年房价涨得最凶的,其实是很多名不见经传的 D 级城市 。

比如房价从 4000 涨到 7000,绝对值上看不算啥,但涨幅却高达 75%。

理由是大规模的棚改导致的货币溢出效应。

中国大城市面貌在过去 30 年发生了翻天覆地的变化,一二线城市棚改很早就启动了,拆到现在,像北上市中心的棚户区,真不剩多少了。

但还有大量三四五线城市的棚户区没拆呢,居民生活质量无法提高啊。

所以棚改其实是贯穿十多年的增进民生福祉的长期工程。

只不过上一届政府,由于种种原因,棚改推进步伐非常缓慢,比如原计划一年拆 400 万套,结果到头来才拆了 200 万套。

到 2012 年底换届时,中国还有 4200 万套危棚简屋需要改造。

新一届核心上来后,全心全意为人民谋福利,棚改速度大踏步推进。

2013 年,完成了 320 万套;

2014 年,完成了 500 万套;

2015 年,启动 3 年棚改攻坚计划,目标三年内完成 1800 万套棚改。

结果超额完成目标。

(棚改计划吹响坚挺号角)

今年两会上,总理明确表示,还剩下 1500 多万套棚户,2018-2020 将基本搞定,年均改造 500 万套,其中 2018 年开工 580 万套。

2021 年要全面建成小康社会,脱贫攻坚,一个都不能少。

也就是说,棚改红利到 2020 年就会宣告结束。

那为啥棚改会推高房价呢?

因为过去棚改,大多采取安置房模式,因为你把人家唯一住房收了,总得给人家新房子住吧。

但现在有超过 50% 的三四线棚改采取是货币化安置,我把你房子拆了,不给你安置房,但给你钱。

这钱拿到后,你爱买房买房,爱租房租房,爱投资投资……

但实际上拿到钱以后,绝大部分人还是会去买房子,不然住哪啊?

这么一来,不需要政府新建安置房,就能把原本建好卖不掉的商品房给消化掉。

为啥中央现在就盯着十几座一二线城市,而无视更多的三四线城市呢?

因为主要矛盾不一样。

一二线城市的主要矛盾是人都往这里挤,房子不够住,导致房价飞涨, 民不聊生, 所以要拼命抑制房价过快上涨。

三四线城市的主要矛盾是人都往外面跑,房子一大把,就是没人买,房价要暴跌,地方经济就要出大问题,所以一定要想办法把库存去掉,把房价 hold 住。

而且为了让居民接受货币化安置,在央行定向 PSL(抵押补充贷款)的货币支持下,实际上还多给了点钱,差不多是评估价的 1.3 倍,突然多了那么多钱,还都拿去买房,当地新房价格自然就拼命 UpUp 了。

看中央的棚改意见也很明白,要求那些商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,让棚改居民拿着安置补偿款去做接盘侠。

所以碧桂园之类的房企,去年赚大发了,都是借的三四线棚改东风。

这种完全靠一次性政策红利推动的暴涨,到 2020 年后,就没有未来了。

现在聪明的开发商,都在抓住最后的红利期,拼命提高周转率,尽可能去库存,还有些傻 X 开发商, 以为这种暴利还能持续下去,还在拼命囤地待涨。

你可能会说,力哥,既然你预期棚改推动房价还能持续 2 年,那我现在赶紧买,等 2 年后抛掉,不就能稳稳地大赚一票了?

问题是,到时你卖给谁?

这和力哥之前在《海南房子来一套,度假养老还升值!?》一文里说的道理一样。

你现在首要考虑的,不是未来涨不涨的动,而是卖不卖的掉。

所以对于最广大的 D 级城市,如果是自住买房,当然没问题,花钱改善居住条件,理所应当。

但如果投资,那就蠢到极点了。

2019 年,把自己手里多余的三四线房子卖掉,想办法贴钱买套二线房子。

这才是最聪明的选择。

扩展阅读

房产税来了,房价会跌吗?

哪里房子最值得买?看完一目了然!

买房赚钱宝典(2018 最新版)

力哥说理财

微信:lglicai

简单 好玩 有干货的

娱乐理财脱口秀

长按二维码关注

版权声明:

本文版权属于《力哥理财》微信公众号(lglicai),未经授权不得转载及二次修改。      

转载或合作请联系 dukept@126.com

相关标签: 房价 二线城市 涨跌

力哥理财
原网页已经由 ZAKER 转码排版 查看原文
最新评论

全文字数:  3700

阅读时间:7 分钟

今天这篇估计又要被骂了。

一是我的预测如果不符合很多人心里的判断或希望,比如我预判跌,你已经买了房希望涨,我预判还要涨,你眼瞅着房价跌,屁股决定脑袋,就会骂。

二是预测这种事没人敢打包票,如果我预测不准,也会骂。

骂就骂咯,反正我把真实想法说出来,信不信由你。

现在预判房价走势,不能再用 " 长期看涨 "," 短期看跌 " 这种一概而论的说法了。

至少分成四类情况,要分别看待。

一线:北上广深 + 杭州,姑且称为 A 级城市。

强二线:成都、南京、武汉、重庆、天津、苏州、郑州、西安、厦门、青岛、长沙、济南,称为 B 级城市。

普通二线(福州、合肥、沈阳、大连、南昌、宁波、昆明、石家庄、无锡等等)、三大都市圈内的三线(如嘉兴、昆山、东莞、佛山、中山、廊坊、雄安等)和强二线周边 30 公里内的三线(如泉州、开封、湘潭、株洲、滁州、咸阳),称为 C 级城市。

除此之外的三四五六线城市,称为 D 级城市。

A 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:持平(5% 以内微涨跌)

 

2019:持平(5% 以内微涨跌)→小涨(5%-15%)

2020:小涨(5%-15%)

2016 年 10 月之后,上海一二手房价格基本持平,如果一定细分区域,那内环内中心区域二手房还有小幅上涨,中外环间的刚需盘小幅下跌,再进一步细分到板块,还会有些小差异,但总体上没大跌也没大涨,上海调控非常牛。

北京在 2017 年 3 月有一波暴涨,耗尽了最后一发气功弹,随后房价蔫了,再然后就开始下跌,现在已跌回 2016 年底的水平。北京之前调控不力,后来猛赶直追,算是将功补过,还是很牛的。

广深过去一年多其实还是有在涨,尤其是深圳,调控不力。

因为深圳是一线中唯一没有原住民的城市,落户非常容易,来了就是深圳人,加上高薪岗位多、创业机会多,社会公平做得最好,你这么搞,不但会虹吸二三四线人才,连在北上被限购的外来人才也有往深圳跑的心,至少人没去深圳,坑先给占了。

这就尬了,要想深圳房价大跌,怕是得遇到天大的危机……

注意,深圳这种人口结构和城市特性,决定了深圳房子的金融属性远高于北上。把北上深过去 15 年房价走势图放一块儿,会发现北上房价永远蛇形缠绕,相爱相杀,毕竟都是成熟大都市,

深圳房价则是个深井冰,历次涨跌幅都远高于北上,尤其是 08 年金融危机那次大跌,不是 4 万亿的话,那架势就是整体崩盘,排队跳楼的节奏。

所以深圳买房,自住没问题,投资也可以,但投资风险高于北上广,切记。

B 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:持平(5% 以内微涨跌)→小涨(5%-15%)

2020:持平(5% 以内微涨跌)→小涨(5%-15%)

大部分 B 级城市去年涨幅还是蛮狠的,但我不认为地方政府会视若无睹,如果还是压不住,调控力度会进一步向一线靠拢。

对中央来说,现在就关心这十几座重点一二线城市,压住了,调控就算成功,然后就等保障房不断上市来慢慢化解需求堰塞湖。

所以不要妄想未来 3 年 AB 级的城市调控力度会放松,现在不能买的过两年能买;现在首付比例很高,过两年会降下来。

不存在的。

比如杭州,开始只有主城区限购,后来富阳、余杭也限购,再往后,早晚德清、临安也会限购。

所以现在不买,将来更难买。

另外中国也和美国一样,已进入银根紧缩的加息周期,未来基准利率早晚会上调,全国首套房平均利率已连续 1 年多不断攀升,银行对低息贷款越来越 " 惜贷 "。

全国一二线城市中首套房利率最低的上海,从 4 月 1 日起,也将把 9 折利率全线上调到 9.5 折,甚至部分银行已不再对首套房放贷。再往后,大概率还会进一步上调到基准利率甚至更高。

银行躺赚的好日子已经过去了,为了抑制房价,更为了获取利润空间," 保护刚需 " 已是一句空话。

按现在中央的指导精神,最好还没买房的小伙伴都租房住,首套房也要限制。尤其是去年房价涨疯了的武汉、南京、郑州等强二线城市,首套房利率也上浮到了 1.1-1.2 倍,郑州最厉害,有银行直接把首套房利率上浮 1.3 倍,和二套房一样,爱贷不贷。

所以现在觉得利息太高,不舍得买,将来利息还要高,更买不起。

二线相比一线,房价还是明显低了一个 level,生活各方面的便利度和完善度也在逐渐逼近一线,未来还是有大量无法在一线留下的人口会拼命去二线占坑,所以 B 级城市房价的上涨预期,高于 A 级城市。

未来三年,B 级城市的房价走势大概率是 " 需求推动上涨→调控升级→高位缩量横盘→调控边际效应耗尽,再次上涨→调控再升级 " 的套路。

如果你的需求是未来 10 年、20 年、30 年能长期保值不用太担心,买 A 级城市更合适。

如果你的需求是未来 5-10 年能有相对更高的稳健升值回报,买 B 级城市更合适。

C 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:大涨(15%-30%)

2019:小涨(15% 以内)

2020:持平(5% 以内微涨跌)

C 级城市紧贴着被严格限购的一线城市或未来会进一步加码限购的强二线城市,而自己又不怎么限购,或限购力度不大,所以会产生明显的溢出效应。

这种溢出效应,有些是泡沫,有些现在看有泡沫,但未来随着自身的崛起,泡沫会逐渐被消化。

力哥是地理决定论者,说过很多次我对嘉兴、东莞这种城市房价的长期看好。

东莞夹在广深之间,过去只能算三线,未来一定会变成二线城市,还不是弱二线。

嘉兴不但夹在沪杭之间,还同时夹在苏甬之间,这四座城市都富得流油,嘉兴的体量却小得多,过去在三线里都算很弱的,未来一定也会变成二线。

嘉兴和东莞的房子被上海和深圳炒房客 " 干 " 了一年又一年,冬去春来,从不停歇,当地群众生活在水深火热中,你说现在房价还算洼地吗?

洼个毛线球……

但长期看,还可以 " 干 " 啊,因为钱多没处泄洪,很多人没得选呀 ~

但中央不会那么 care 嘉兴房价涨跌的。

现在嘉兴的限购令,比 2010 年第一版鸡肋牌限购令还要鸡肋,外地人限购 1 套,意思是如果你买不起上海房子,来来来,不交社保不落户,嘉兴房子人手一套买买买……

如果你是上海土著,上海已有两套房子被限购,来来来,不交社保不落户,嘉兴房子人手一套买买买……

嗯,就是做做样子……

我目测嘉兴土著青年杀害光上海人的心都有……

过去两年,不断有会员隔三差五问,上海房子被限购 / 买不起,能不能去嘉兴搞一套?不限购,总价低,是不是机会?

今年,陆续开始有会员问,杭州房子被限购 / 买不起,要不要嘉兴房子搞一套?不限购,总价低,是不是机会?

当然,你也可以嘉兴二字改成南通、湖州、舟山、绍兴、佛山、惠州、中山、甚至江门……

所以未来 3 年,我预测 C 级城市房价还是会有一个惯性作用,逐渐冲高回落的过程。

(嘉兴不再是一座宁静的小城)

D 级城市未来 3 年房价走势,我的预测如下。

2018:暴涨(30% 以上)→大涨(15%-30%)

2019:大涨(15%-30%)

2020:持平(5% 以内微涨跌)→大跌(15%-30%)

 

从绝对值上看,2017 年房价涨得最凶的,其实是很多名不见经传的 D 级城市 。

比如房价从 4000 涨到 7000,绝对值上看不算啥,但涨幅却高达 75%。

理由是大规模的棚改导致的货币溢出效应。

中国大城市面貌在过去 30 年发生了翻天覆地的变化,一二线城市棚改很早就启动了,拆到现在,像北上市中心的棚户区,真不剩多少了。

但还有大量三四五线城市的棚户区没拆呢,居民生活质量无法提高啊。

所以棚改其实是贯穿十多年的增进民生福祉的长期工程。

只不过上一届政府,由于种种原因,棚改推进步伐非常缓慢,比如原计划一年拆 400 万套,结果到头来才拆了 200 万套。

到 2012 年底换届时,中国还有 4200 万套危棚简屋需要改造。

新一届核心上来后,全心全意为人民谋福利,棚改速度大踏步推进。

2013 年,完成了 320 万套;

2014 年,完成了 500 万套;

2015 年,启动 3 年棚改攻坚计划,目标三年内完成 1800 万套棚改。

结果超额完成目标。

(棚改计划吹响坚挺号角)

今年两会上,总理明确表示,还剩下 1500 多万套棚户,2018-2020 将基本搞定,年均改造 500 万套,其中 2018 年开工 580 万套。

2021 年要全面建成小康社会,脱贫攻坚,一个都不能少。

也就是说,棚改红利到 2020 年就会宣告结束。

那为啥棚改会推高房价呢?

因为过去棚改,大多采取安置房模式,因为你把人家唯一住房收了,总得给人家新房子住吧。

但现在有超过 50% 的三四线棚改采取是货币化安置,我把你房子拆了,不给你安置房,但给你钱。

这钱拿到后,你爱买房买房,爱租房租房,爱投资投资……

但实际上拿到钱以后,绝大部分人还是会去买房子,不然住哪啊?

这么一来,不需要政府新建安置房,就能把原本建好卖不掉的商品房给消化掉。

为啥中央现在就盯着十几座一二线城市,而无视更多的三四线城市呢?

因为主要矛盾不一样。

一二线城市的主要矛盾是人都往这里挤,房子不够住,导致房价飞涨, 民不聊生, 所以要拼命抑制房价过快上涨。

三四线城市的主要矛盾是人都往外面跑,房子一大把,就是没人买,房价要暴跌,地方经济就要出大问题,所以一定要想办法把库存去掉,把房价 hold 住。

而且为了让居民接受货币化安置,在央行定向 PSL(抵押补充贷款)的货币支持下,实际上还多给了点钱,差不多是评估价的 1.3 倍,突然多了那么多钱,还都拿去买房,当地新房价格自然就拼命 UpUp 了。

看中央的棚改意见也很明白,要求那些商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,让棚改居民拿着安置补偿款去做接盘侠。

所以碧桂园之类的房企,去年赚大发了,都是借的三四线棚改东风。

这种完全靠一次性政策红利推动的暴涨,到 2020 年后,就没有未来了。

现在聪明的开发商,都在抓住最后的红利期,拼命提高周转率,尽可能去库存,还有些傻 X 开发商, 以为这种暴利还能持续下去,还在拼命囤地待涨。

你可能会说,力哥,既然你预期棚改推动房价还能持续 2 年,那我现在赶紧买,等 2 年后抛掉,不就能稳稳地大赚一票了?

问题是,到时你卖给谁?

这和力哥之前在《海南房子来一套,度假养老还升值!?》一文里说的道理一样。

你现在首要考虑的,不是未来涨不涨的动,而是卖不卖的掉。

所以对于最广大的 D 级城市,如果是自住买房,当然没问题,花钱改善居住条件,理所应当。

但如果投资,那就蠢到极点了。

2019 年,把自己手里多余的三四线房子卖掉,想办法贴钱买套二线房子。

这才是最聪明的选择。

扩展阅读

房产税来了,房价会跌吗?

哪里房子最值得买?看完一目了然!

买房赚钱宝典(2018 最新版)

力哥说理财

微信:lglicai

简单 好玩 有干货的

娱乐理财脱口秀

长按二维码关注

版权声明:

本文版权属于《力哥理财》微信公众号(lglicai),未经授权不得转载及二次修改。      

转载或合作请联系 dukept@126.com