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往日大佬“地王”落寞背后,昭示了楼市怎样的未来?

2018年03月28日 22:35 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:摘要:房地产业永远都在走钢丝,行情好,大家搂不住;行情差,不救又得死本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!撰文 | 张银银一年多以。

往日大佬“地王”落寞背后,昭示了楼市怎样的未来?

腾讯财经 14分钟前

摘要:房地产业永远都在走钢丝,行情好,大家搂不住;行情差,不救又得死

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文 | 张银银

一年多以前,有一家公司 1 年内花了 352 亿元,在长三角和珠三角拍下 7 个 " 地王 ",一时震动中国房地产。

这家拿着数百亿资金,在中国土地市场上掀起过腥风血雨的公司,叫信达地产。而他背后的金主,是我国四大资产管理公司之一的金融央企,信达资产。

如今," 地王 " 风光不再,不仅不再高溢价拿地,昔日高价拿的地如今不少杂草丛生。

按照 3 月 28 日,信达地产发布的 2017 年年报,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

而其他房地产巨头,2017 年继续纷纷跑马圈地,通过直接买、并购、重组、权益合作,各种方式无所不用其极,房地产行业集中度突飞猛进。

风光的 " 地王 " 信达落寞了!重点是这背后意味着什么,昭示着一些房地产企业,乃至我国房地产怎样一个未来?

今天,杠杆游戏趁着信达地产发布年报,就来做个数据解读、预析。

1、昔日 " 地王 " 销售面积大幅下滑,销售额、营收大幅上涨,但还能持续多久?

年报显示,2017 年,信达地产累计实现销售面积 113.75 万平米(权益销售面积,如下图 1),同比下降 26.30%。2016 年,销售面积为 154.35 万平米。

而上周,杠杆游戏在《百强房企谁会倒在多重风险之下?| 财报 · 杠》(3 月 22 日)一文中,介绍过,按照中指院版百强房企口径,2017 年百强房企销售面积 49795.9 万平米,平均每家实现了近 500 万平米的销售。

不仅如此,2017 年,百强房企的销售面积,总增幅高达 23.7%,增长率高于同期全国 16.0 个百分点。和他们比,信达的表现,不算好。

图 1. 信达地产 2017、2016 年销售情况对比 数据来源 | 信达地产年报

但,信达地产销售额方面,2017 年,实现合同额 224.71 亿元(权益销售额),同比增长 32.91%,完成全年计划的 140.44%。

营收方面,2017 年,信达地产实现 152.16 亿元,比上年同期 115.71 亿元增长 31.50%;其中,房地产项目结转营业收入 143.44 亿元,较上年同期 108.87 亿元增长 31.75%。

图 2. 百强企业 2013-2017 年销售增长情况 图表来源 | 中指院

而中指院版的百强房企,2017 年销售总额 63760.7 亿元,同比增长 32.8%。这方面信达地产倒是赶上了的。销售面积是下滑的,销售金额、营收增长却如此之高,背后是信达的房子价格涨了多少,一目了然。

看来,信达地产过去高价拿地,等着地价、房价涨上去的套路,和很多房企的算盘一样,大多都成了美好的现实。

只是,2015 年之后的高价地,甚至搞出多个 " 地王 " 的套路,未来还行得通吗?

如信达地产 2017 年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

截至 2017 年 12 月 31 日,信达地产储备项目计容规划建筑面积 290.87 万平方米,在建面积 268.01 万平方米。存货有限、拿地又少,高销售、高营收增长还能继续多久?

2、信达地产净利增长可观,净利润率、净资产收益率不高,公司业务重点或已转向

2017 年,信达地产实现净利润 10.65 亿元,较上年同期 8.53 亿元增加 24.85%;归属母公司净利润 10.11 亿元,比上年同期 8.81 亿元增长 14.76%。

如果只看增速,似乎还是不错。但对照着营收及增速,以及从净资产收益率角度看。信达这个表现很一般。如下图 3。

图 3. 信达地产 2017 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

净利率只有 6.65%,净资产收益率只有 10.27%,这还是比 2016 年表现要好,主要因为房价起来了。

杠杆游戏 3 月 27 日在《郁亮说房价猛涨期结束?看完万科近年财报秒懂了 | 财报 · 杠》一文中分析过万科的 2017 年报,万科全面摊薄的净资产收益率提升至 21.14%,同比增加 2.61 个百分点。如下图 4。

图 4. 万科 2017 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

是的,信达的净资产收益率,实际只有万科的一半;净利率,比万科低近 5 个点。

当然了,这样一家 2 年前营收不到 100 亿元的公司,一买地就是两三百亿,这游戏也不容易。

此前激进的操作,受到很多方面的争议和关注。所以,如信达地产 2017 年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

再也不能这样玩了。

根据媒体最新的报道,杠杆游戏注意到,一位接近信达地产的人士表示,去年一年,该公司除了存量项目的继续开发运营之外,大部分精力都在搞跟淮矿地产的资产重组了。

信达地产的此番重组,埋线于 12 年前:2005 年 11 月份,当时淮南矿业经营困难,于是安徽省国资委、中国信达资产、中国建设银行安徽省分行、中国华融资产管理公司分别签署了《淮南矿业 ( 集团 ) 有限责任公司股东协议》。

协议涉及的债转股总金额为 52.9 亿元, 中国信达资 48.5 亿元,中国建设银行安徽省分行 4.04 亿元,中国华融资产管理公司 4000 万元。

后来经过几番变更,淮南矿业的股权结构为:安徽省国资委持股 77.40%,中国信达持股 22.60%。淮南矿业的全资子公司淮南地产,注册资本金 51.37 亿元,主要从事煤矿棚户区改造、生态环境修复与开发以及房地产项目开发。2016 年,淮矿地产实现营业收入 51 亿元,利润总额不到 7 亿元,净利润约 5 亿元。

如果信达地产的此番重组能够顺利进行,则中国信达 12 年前的不良资产处理可以实现套现,中国信达对信达地产的控股地位依然不变,信达地产可以取得淮南地产的资产和地产项目,可谓一举多得。

信达毕竟是玩资产管理的。

3、央企背景的信达地产,资产负债率持续高企,准备发行长期债券偿债!其他走钢丝的房企呢?

如下图 5,信达地产 2017 年末负债总计 618.86 亿元,这家公司的资产为 719.53 亿元。

图 5. 信达地产 2017 年资产负债构成 数据来源 | 信达地产年报

在房价走高的大背景下,信达地产资产负债表,依旧不是很好看,当然也仅仅是略有上升,86.01%,2016 年末为 85.69%。

与此同时,百强房企追逐规模扩张,普遍加大杠杆率驱动规模增长,2017 年资产负债率均值为 78.9%,较 2016 年提高 2.2 个百分点,逼近企业资产负债率红线。

信达地产 2017 年基本没有迈出步子,但受前期疯狂买地,负债率比百强房企们整体倒要高。

在 2016 年 8 月之后,信达地产在债券市场上未发一债。2017 年,信达地产筹资活动产生的现金流量净额为 -21.35 亿元。

图 6. 信达地产 2017 年财务指标 数据来源 | 信达地产年报

如上文所述,年报显示,据权益比例计,信达地产 2017 年新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

融资少,买地少,销售面积也下滑,还有既有债务成本,多亏了房价高。否则这资产负债表可能会继续上升。

截至 2017 年 12 月 31 日,信达地产储备项目计容规划建筑面积 290.87 万平方米,在建面积 268.01 万平方米。

目前的净资产收益率、利润率上文算过了,这点存货,能换多少钱,能还多少债,其实一目了然。

恰好,就在不久前的 3 月 6 日,很久没发债的信达地产发布公告称,拟申请发行不超过 ( 含 ) 70 亿元的债务融资工具,包括不超过 ( 含 ) 10 亿元资产支持票据 ( ABN ) ,以及不超过 ( 含 ) 60 亿元非公开定向债务融资工具 ( PPN ) 。

信达地产此次融资拟注册的 ABN 期限不超过 10 年 ( 含 10 年 ) ,拟注册的 PPN 期限不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 。

信达地产称,所筹得募集资金拟用于偿还公司 ( 含子公司 ) 有息负债、补充公司 ( 含子公司 ) 营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。

如今,并不是每个企业都可以随便发债。2017 年,哪怕是百强房企,房企国内信用债发行规模也大幅减少。

2017 年,中指院版百强房企国内信用债发行规模为 1067.5 亿元,海外发行债券,发行规模达 1646.3 亿元,同比大幅增长 643.3%,占发行总量的 78.1%。

图 7. 百强企业不同层级 2016、2017 年信用债、海外债情况 图表来源 | 中指院

央企信达地产发债就是好,是不是一下就懂了。

而反过来,我们还可以思考,很多房企面临的不仅仅是发债难,而且资金成本不断走高。债务的压力、土地成本的整体抬升,如果 2018 年货币维持中性,一些房企日子一定不会好过。

讲真,房地产业永远都在走钢丝。行情好,大家搂不住;行情差,不救又得死。

相关标签: 房地产 楼市 房价 净利润 资产负债表

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本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文 | 张银银

一年多以前,有一家公司 1 年内花了 352 亿元,在长三角和珠三角拍下 7 个 " 地王 ",一时震动中国房地产。

这家拿着数百亿资金,在中国土地市场上掀起过腥风血雨的公司,叫信达地产。而他背后的金主,是我国四大资产管理公司之一的金融央企,信达资产。

如今," 地王 " 风光不再,不仅不再高溢价拿地,昔日高价拿的地如今不少杂草丛生。

按照 3 月 28 日,信达地产发布的 2017 年年报,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

而其他房地产巨头,2017 年继续纷纷跑马圈地,通过直接买、并购、重组、权益合作,各种方式无所不用其极,房地产行业集中度突飞猛进。

风光的 " 地王 " 信达落寞了!重点是这背后意味着什么,昭示着一些房地产企业,乃至我国房地产怎样一个未来?

今天,杠杆游戏趁着信达地产发布年报,就来做个数据解读、预析。

1、昔日 " 地王 " 销售面积大幅下滑,销售额、营收大幅上涨,但还能持续多久?

年报显示,2017 年,信达地产累计实现销售面积 113.75 万平米(权益销售面积,如下图 1),同比下降 26.30%。2016 年,销售面积为 154.35 万平米。

而上周,杠杆游戏在《百强房企谁会倒在多重风险之下?| 财报 · 杠》(3 月 22 日)一文中,介绍过,按照中指院版百强房企口径,2017 年百强房企销售面积 49795.9 万平米,平均每家实现了近 500 万平米的销售。

不仅如此,2017 年,百强房企的销售面积,总增幅高达 23.7%,增长率高于同期全国 16.0 个百分点。和他们比,信达的表现,不算好。

图 1. 信达地产 2017、2016 年销售情况对比 数据来源 | 信达地产年报

但,信达地产销售额方面,2017 年,实现合同额 224.71 亿元(权益销售额),同比增长 32.91%,完成全年计划的 140.44%。

营收方面,2017 年,信达地产实现 152.16 亿元,比上年同期 115.71 亿元增长 31.50%;其中,房地产项目结转营业收入 143.44 亿元,较上年同期 108.87 亿元增长 31.75%。

图 2. 百强企业 2013-2017 年销售增长情况 图表来源 | 中指院

而中指院版的百强房企,2017 年销售总额 63760.7 亿元,同比增长 32.8%。这方面信达地产倒是赶上了的。销售面积是下滑的,销售金额、营收增长却如此之高,背后是信达的房子价格涨了多少,一目了然。

看来,信达地产过去高价拿地,等着地价、房价涨上去的套路,和很多房企的算盘一样,大多都成了美好的现实。

只是,2015 年之后的高价地,甚至搞出多个 " 地王 " 的套路,未来还行得通吗?

如信达地产 2017 年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

截至 2017 年 12 月 31 日,信达地产储备项目计容规划建筑面积 290.87 万平方米,在建面积 268.01 万平方米。存货有限、拿地又少,高销售、高营收增长还能继续多久?

2、信达地产净利增长可观,净利润率、净资产收益率不高,公司业务重点或已转向

2017 年,信达地产实现净利润 10.65 亿元,较上年同期 8.53 亿元增加 24.85%;归属母公司净利润 10.11 亿元,比上年同期 8.81 亿元增长 14.76%。

如果只看增速,似乎还是不错。但对照着营收及增速,以及从净资产收益率角度看。信达这个表现很一般。如下图 3。

图 3. 信达地产 2017 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

净利率只有 6.65%,净资产收益率只有 10.27%,这还是比 2016 年表现要好,主要因为房价起来了。

杠杆游戏 3 月 27 日在《郁亮说房价猛涨期结束?看完万科近年财报秒懂了 | 财报 · 杠》一文中分析过万科的 2017 年报,万科全面摊薄的净资产收益率提升至 21.14%,同比增加 2.61 个百分点。如下图 4。

图 4. 万科 2017 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

是的,信达的净资产收益率,实际只有万科的一半;净利率,比万科低近 5 个点。

当然了,这样一家 2 年前营收不到 100 亿元的公司,一买地就是两三百亿,这游戏也不容易。

此前激进的操作,受到很多方面的争议和关注。所以,如信达地产 2017 年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

再也不能这样玩了。

根据媒体最新的报道,杠杆游戏注意到,一位接近信达地产的人士表示,去年一年,该公司除了存量项目的继续开发运营之外,大部分精力都在搞跟淮矿地产的资产重组了。

信达地产的此番重组,埋线于 12 年前:2005 年 11 月份,当时淮南矿业经营困难,于是安徽省国资委、中国信达资产、中国建设银行安徽省分行、中国华融资产管理公司分别签署了《淮南矿业 ( 集团 ) 有限责任公司股东协议》。

协议涉及的债转股总金额为 52.9 亿元, 中国信达资 48.5 亿元,中国建设银行安徽省分行 4.04 亿元,中国华融资产管理公司 4000 万元。

后来经过几番变更,淮南矿业的股权结构为:安徽省国资委持股 77.40%,中国信达持股 22.60%。淮南矿业的全资子公司淮南地产,注册资本金 51.37 亿元,主要从事煤矿棚户区改造、生态环境修复与开发以及房地产项目开发。2016 年,淮矿地产实现营业收入 51 亿元,利润总额不到 7 亿元,净利润约 5 亿元。

如果信达地产的此番重组能够顺利进行,则中国信达 12 年前的不良资产处理可以实现套现,中国信达对信达地产的控股地位依然不变,信达地产可以取得淮南地产的资产和地产项目,可谓一举多得。

信达毕竟是玩资产管理的。

3、央企背景的信达地产,资产负债率持续高企,准备发行长期债券偿债!其他走钢丝的房企呢?

如下图 5,信达地产 2017 年末负债总计 618.86 亿元,这家公司的资产为 719.53 亿元。

图 5. 信达地产 2017 年资产负债构成 数据来源 | 信达地产年报

在房价走高的大背景下,信达地产资产负债表,依旧不是很好看,当然也仅仅是略有上升,86.01%,2016 年末为 85.69%。

与此同时,百强房企追逐规模扩张,普遍加大杠杆率驱动规模增长,2017 年资产负债率均值为 78.9%,较 2016 年提高 2.2 个百分点,逼近企业资产负债率红线。

信达地产 2017 年基本没有迈出步子,但受前期疯狂买地,负债率比百强房企们整体倒要高。

在 2016 年 8 月之后,信达地产在债券市场上未发一债。2017 年,信达地产筹资活动产生的现金流量净额为 -21.35 亿元。

图 6. 信达地产 2017 年财务指标 数据来源 | 信达地产年报

如上文所述,年报显示,据权益比例计,信达地产 2017 年新增储备计容规划建筑面积,仅为 52.80 万平方米。

融资少,买地少,销售面积也下滑,还有既有债务成本,多亏了房价高。否则这资产负债表可能会继续上升。

截至 2017 年 12 月 31 日,信达地产储备项目计容规划建筑面积 290.87 万平方米,在建面积 268.01 万平方米。

目前的净资产收益率、利润率上文算过了,这点存货,能换多少钱,能还多少债,其实一目了然。

恰好,就在不久前的 3 月 6 日,很久没发债的信达地产发布公告称,拟申请发行不超过 ( 含 ) 70 亿元的债务融资工具,包括不超过 ( 含 ) 10 亿元资产支持票据 ( ABN ) ,以及不超过 ( 含 ) 60 亿元非公开定向债务融资工具 ( PPN ) 。

信达地产此次融资拟注册的 ABN 期限不超过 10 年 ( 含 10 年 ) ,拟注册的 PPN 期限不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 。

信达地产称,所筹得募集资金拟用于偿还公司 ( 含子公司 ) 有息负债、补充公司 ( 含子公司 ) 营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。

如今,并不是每个企业都可以随便发债。2017 年,哪怕是百强房企,房企国内信用债发行规模也大幅减少。

2017 年,中指院版百强房企国内信用债发行规模为 1067.5 亿元,海外发行债券,发行规模达 1646.3 亿元,同比大幅增长 643.3%,占发行总量的 78.1%。

图 7. 百强企业不同层级 2016、2017 年信用债、海外债情况 图表来源 | 中指院

央企信达地产发债就是好,是不是一下就懂了。

而反过来,我们还可以思考,很多房企面临的不仅仅是发债难,而且资金成本不断走高。债务的压力、土地成本的整体抬升,如果 2018 年货币维持中性,一些房企日子一定不会好过。

讲真,房地产业永远都在走钢丝。行情好,大家搂不住;行情差,不救又得死。