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郁亮说房价猛涨期结束?看完万科近年财报秒懂了

2018年03月27日 23:55 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:摘要:最高峰往往就是房价企稳的开始本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!撰文 | 张银银中国房价单边快速上涨时代已经结束了!这一掷。

郁亮说房价猛涨期结束?看完万科近年财报秒懂了

腾讯财经 刚刚

摘要:最高峰往往就是房价企稳的开始

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文 | 张银银

中国房价单边快速上涨时代已经结束了!

这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话,感到高兴。当然,也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热,一步步吸引人高价入市炒房,你说不快速上涨,我赚毛个钱!

对此,官方其实早就定调,房子不是用来炒的。

不用来炒有两个办法,交易规则上不给你太多炒的机会,比如长时间锁定,已经这么在干;还有一个可能就是房价单边快速上涨终结。如此,你自然只能炒毛线。

现在需要判断的就是,单边快速上涨是不是终结?

恰好,万科发布年报,杠杆游戏搬砖之余,竟然去对比完了万科近些年的财务状况。然后,我想说,从万科自身财务、经营角度而言,郁亮对房价不再单边上涨的言论,可能真有价值,起码可以信一半。

接下来,杠杆游戏就从万科过去几年的财务说起。

1、不仅净利润大涨 33.4%,2017 年万科净资产收益率创下近年来新高,但过去经验表明最高峰往往就是房价企稳的开始

如万科 2017 年年报显示,万科实现营收 2429 亿元,实现归属于上市公司股东的净利润 280.5 亿元,增长 33.4%。每股基本盈利 2.54 元,增长 33.4%。

图 1. 万科 2017 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

如上图 1 所示,万科全面摊薄的净资产收益率提升至 21.14%,同比增加 2.61 个百分点。重点就是净资产收益率的快速提升,最大原因是万科利润大幅攀升,2016 年 210 亿元,2017 年实现了 281 亿元。

图 2. 万科 2016 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

而看营收,增长微乎其微,背后的原因其实就是,房价上涨带来的超额利润。房子如果不怎么涨,该怎么卖,还是得怎么卖?如果涨了,那就是多赚的。

但这样的情况可以持续吗?我们接着回顾过去几年万科的净资产收益,和其他财务数据。

图 3. 万科 2015 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

图 3 很说明问题,当年的净资产收益率只有 18.09%,不如 2016 年的 18.53%。为什么?因为这轮房价主要是从 2016 年才整体启动的,少数城市 2015 年开始启动。而 2015 年的营收、房屋销售,都是 2014、2013、2012 年拿的地。

而当初那轮,地价也曾冲到一个高度,所以 2015 年的净利润也好,净资产收益率也好,都还在缓慢爬坡中。

当然,情形比 2014 年要好。如下图 4。

图 4. 万科 2014 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

2014 年是出了名的库存年,当年万科的净资产收益率为近 5 年来最低,17.86%,净利润也只比 2013 年增长了 6 个亿。和当年庞大的各项成本比起来,特别是和 2013 年比(如下图 5),营收增长很低,营业、销售、管理成本却都上升不少。

实际上,对于万科来说,那真是不容易的一年。

图 5. 万科 2013 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

从上面 5 张图,我们还可以发现,2013 年万科净资产收益率是过去 5 年中第二高。为了不增加杆友负担,杠杆游戏没有列出 2013 之前几年的万科财务数据比对。

情况是,2013 年,万科无论净利润,还是净资产收益率,都达到了上一轮周期的顶部。

说这个什么意思呢?那就是房地产的周期性。过去几年,作为中国最优秀的地产企业,万科净资产收益率一般维持在 18% 左右,甚至如上图 4,2014 年只有 17.86%,而 2013 年,上一轮顶峰时,这一数字为 19.66%(见图 5)。

换句话说,2014 年中国出现的房地产回落、库存积压,利率较高,起码比今天高,货币相对收缩的情形,是非常直接反映到了几乎所有房产企业身上的。包括万科!

而现在的情况和 2014 年比,除了库存,其他都越来越接近。2013 年那一轮的高潮,很多回款、利润实际是 2012 年的延续,然后 2014 年进入平稳甚至不好卖的一年。

历史可能不仅仅是重复。

2、地价、利率压力是无法回避的

熟悉万科的朋友都知道,万科的现金储备高、资产负债率低。而对于其他房企来说,潮水退去,才知道谁在裸泳,确实如此。

这一年多,恒大最喜欢说的就是减低了负债率。以这个企业为代表的一些房企,曾经遇到过什么生死困境,大家都还记得。

杠杆游戏的会计朋友常对我说,这个东西在现金流没问题的时候不是问题,但一旦销售出现频率下降,房价稳定,就容易兜不住。

因为资金成本、地价成本摆在那里。

图 6. 恒大、万科、碧桂园 2017 年营收净利等情况 图表来源 | 网易

但恒大吸取了教训,学会做更大、飞更高。这一波房价上涨和规模化集中,恒大、碧桂园都是典型的赢家。

看上图 6 ,恒大、万科、碧桂园的对比,不得不说,万科还是老道。营收基本没什么增长,依旧实现了 33.44% 的净利润增速。只是万科规模确实慢了下来。

而恒大、碧桂园也分享到走量和房价上涨的喜悦。

未来还可以继续这个游戏吗?2017 年的地,大部分来自于上一轮周期,甚至是超低价周期里拿的,而且恒大、万科、碧桂园们拿地是比很多企业优势大很多的。一般企业怎么和巨头比?

不少开发商 2016 年、2017 年高价拿的地,部分款项就算再拖,现在也该逐步付了。杠杆游戏经常分析十大城市的卖地情况,地价整体还是在涨的。

正如郁亮所言," 如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。"

而调控继续可以中期坚持是无疑的,那么房企在一二线城市销售明显大反弹,短期没可能。当然,也不一定很差,每个企业也有自己的情况。

在销售整体一般,房价还被限的情况下,就会面临一个问题,资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的,甚至房贷速度下降。

美国人加息继续,各种表外被紧缩,市场无风险利率自然攀升。

就算我们暂时稳住不加息,去杠杆必然会推升市场利率,那么出价高者得成为必然,贷款市场逆转,开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。

地价和利率可能会狠狠给开发商阻击。而今的情况,是不是和 2014 年前后很接近?如上文第一部分分析的,后来万科的利润和净资产收益走势,给了今天一个很好例证。

3、 " 房价 单边快速上涨时代结束 " 可以信一半!

无论如何的是,万科 2017 年的表现也好,恒大、碧桂园的表现也罢,都达到了一个新高度。

在冲高之后,就是一个企稳阶段,甚至不排除局部、小规模的阴跌。对于房地产来说,这真的是周期。

对于今天的大背景来说,也得相信这三句话:

1. 关于行业的定位,坚持房子是用来住的,不是用来炒的;

2. 关于住房制度,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;

3. 关于行业要实现的目标,是让全体人民住有所居。

这可能是更大的时代趋势。新时代,万科说自己要做城乡建设与生活服务商,此前,他说自己是城市配套服务商。

一个时代真的变化了,人傻钱多的金融环境暂时也没有了。

不过,等着跌也幼稚。其实道理说了几万遍,最怕房价跌的,除了开发商,也包括我们地方政府部门。他们需要钱啊,需要土地实现很多梦想,填很多窟窿。

所以说," 房价单边快速上涨时代结束 " 或许是真的,但郁亮的话并不代表房地产不赚钱,也不代表房价进入下跌时代。

比如,去年这个时候,万科说自己在为房价下跌做准备,点名 12 城。那时,尚未收购万达项目的融创孙宏斌认为,调控影响将远超预期,对楼市非常悲观。

结果 2017 年,万科、融创都继续获得大发展。

这只能说明,刚需很害怕,投资者持续想炒房,政府依旧对房地产很好。

相关标签: 房价 郁亮 净利润 房地产

腾讯财经
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摘要:最高峰往往就是房价企稳的开始

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文 | 张银银

中国房价单边快速上涨时代已经结束了!

这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话,感到高兴。当然,也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热,一步步吸引人高价入市炒房,你说不快速上涨,我赚毛个钱!

对此,官方其实早就定调,房子不是用来炒的。

不用来炒有两个办法,交易规则上不给你太多炒的机会,比如长时间锁定,已经这么在干;还有一个可能就是房价单边快速上涨终结。如此,你自然只能炒毛线。

现在需要判断的就是,单边快速上涨是不是终结?

恰好,万科发布年报,杠杆游戏搬砖之余,竟然去对比完了万科近些年的财务状况。然后,我想说,从万科自身财务、经营角度而言,郁亮对房价不再单边上涨的言论,可能真有价值,起码可以信一半。

接下来,杠杆游戏就从万科过去几年的财务说起。

1、不仅净利润大涨 33.4%,2017 年万科净资产收益率创下近年来新高,但过去经验表明最高峰往往就是房价企稳的开始

如万科 2017 年年报显示,万科实现营收 2429 亿元,实现归属于上市公司股东的净利润 280.5 亿元,增长 33.4%。每股基本盈利 2.54 元,增长 33.4%。

图 1. 万科 2017 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

如上图 1 所示,万科全面摊薄的净资产收益率提升至 21.14%,同比增加 2.61 个百分点。重点就是净资产收益率的快速提升,最大原因是万科利润大幅攀升,2016 年 210 亿元,2017 年实现了 281 亿元。

图 2. 万科 2016 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

而看营收,增长微乎其微,背后的原因其实就是,房价上涨带来的超额利润。房子如果不怎么涨,该怎么卖,还是得怎么卖?如果涨了,那就是多赚的。

但这样的情况可以持续吗?我们接着回顾过去几年万科的净资产收益,和其他财务数据。

图 3. 万科 2015 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

图 3 很说明问题,当年的净资产收益率只有 18.09%,不如 2016 年的 18.53%。为什么?因为这轮房价主要是从 2016 年才整体启动的,少数城市 2015 年开始启动。而 2015 年的营收、房屋销售,都是 2014、2013、2012 年拿的地。

而当初那轮,地价也曾冲到一个高度,所以 2015 年的净利润也好,净资产收益率也好,都还在缓慢爬坡中。

当然,情形比 2014 年要好。如下图 4。

图 4. 万科 2014 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

2014 年是出了名的库存年,当年万科的净资产收益率为近 5 年来最低,17.86%,净利润也只比 2013 年增长了 6 个亿。和当年庞大的各项成本比起来,特别是和 2013 年比(如下图 5),营收增长很低,营业、销售、管理成本却都上升不少。

实际上,对于万科来说,那真是不容易的一年。

图 5. 万科 2013 年财务分析图 图表来源 | 网易财经

从上面 5 张图,我们还可以发现,2013 年万科净资产收益率是过去 5 年中第二高。为了不增加杆友负担,杠杆游戏没有列出 2013 之前几年的万科财务数据比对。

情况是,2013 年,万科无论净利润,还是净资产收益率,都达到了上一轮周期的顶部。

说这个什么意思呢?那就是房地产的周期性。过去几年,作为中国最优秀的地产企业,万科净资产收益率一般维持在 18% 左右,甚至如上图 4,2014 年只有 17.86%,而 2013 年,上一轮顶峰时,这一数字为 19.66%(见图 5)。

换句话说,2014 年中国出现的房地产回落、库存积压,利率较高,起码比今天高,货币相对收缩的情形,是非常直接反映到了几乎所有房产企业身上的。包括万科!

而现在的情况和 2014 年比,除了库存,其他都越来越接近。2013 年那一轮的高潮,很多回款、利润实际是 2012 年的延续,然后 2014 年进入平稳甚至不好卖的一年。

历史可能不仅仅是重复。

2、地价、利率压力是无法回避的

熟悉万科的朋友都知道,万科的现金储备高、资产负债率低。而对于其他房企来说,潮水退去,才知道谁在裸泳,确实如此。

这一年多,恒大最喜欢说的就是减低了负债率。以这个企业为代表的一些房企,曾经遇到过什么生死困境,大家都还记得。

杠杆游戏的会计朋友常对我说,这个东西在现金流没问题的时候不是问题,但一旦销售出现频率下降,房价稳定,就容易兜不住。

因为资金成本、地价成本摆在那里。

图 6. 恒大、万科、碧桂园 2017 年营收净利等情况 图表来源 | 网易

但恒大吸取了教训,学会做更大、飞更高。这一波房价上涨和规模化集中,恒大、碧桂园都是典型的赢家。

看上图 6 ,恒大、万科、碧桂园的对比,不得不说,万科还是老道。营收基本没什么增长,依旧实现了 33.44% 的净利润增速。只是万科规模确实慢了下来。

而恒大、碧桂园也分享到走量和房价上涨的喜悦。

未来还可以继续这个游戏吗?2017 年的地,大部分来自于上一轮周期,甚至是超低价周期里拿的,而且恒大、万科、碧桂园们拿地是比很多企业优势大很多的。一般企业怎么和巨头比?

不少开发商 2016 年、2017 年高价拿的地,部分款项就算再拖,现在也该逐步付了。杠杆游戏经常分析十大城市的卖地情况,地价整体还是在涨的。

正如郁亮所言," 如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。"

而调控继续可以中期坚持是无疑的,那么房企在一二线城市销售明显大反弹,短期没可能。当然,也不一定很差,每个企业也有自己的情况。

在销售整体一般,房价还被限的情况下,就会面临一个问题,资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的,甚至房贷速度下降。

美国人加息继续,各种表外被紧缩,市场无风险利率自然攀升。

就算我们暂时稳住不加息,去杠杆必然会推升市场利率,那么出价高者得成为必然,贷款市场逆转,开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。

地价和利率可能会狠狠给开发商阻击。而今的情况,是不是和 2014 年前后很接近?如上文第一部分分析的,后来万科的利润和净资产收益走势,给了今天一个很好例证。

3、 " 房价 单边快速上涨时代结束 " 可以信一半!

无论如何的是,万科 2017 年的表现也好,恒大、碧桂园的表现也罢,都达到了一个新高度。

在冲高之后,就是一个企稳阶段,甚至不排除局部、小规模的阴跌。对于房地产来说,这真的是周期。

对于今天的大背景来说,也得相信这三句话:

1. 关于行业的定位,坚持房子是用来住的,不是用来炒的;

2. 关于住房制度,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;

3. 关于行业要实现的目标,是让全体人民住有所居。

这可能是更大的时代趋势。新时代,万科说自己要做城乡建设与生活服务商,此前,他说自己是城市配套服务商。

一个时代真的变化了,人傻钱多的金融环境暂时也没有了。

不过,等着跌也幼稚。其实道理说了几万遍,最怕房价跌的,除了开发商,也包括我们地方政府部门。他们需要钱啊,需要土地实现很多梦想,填很多窟窿。

所以说," 房价单边快速上涨时代结束 " 或许是真的,但郁亮的话并不代表房地产不赚钱,也不代表房价进入下跌时代。

比如,去年这个时候,万科说自己在为房价下跌做准备,点名 12 城。那时,尚未收购万达项目的融创孙宏斌认为,调控影响将远超预期,对楼市非常悲观。

结果 2017 年,万科、融创都继续获得大发展。

这只能说明,刚需很害怕,投资者持续想炒房,政府依旧对房地产很好。