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10年后,楼市最危险的20个城市

2018年03月27日 18:27 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:本文为天天说钱团队原创作品前几天写了一篇《10 年后,中国房价最贵的 10 个城市》。应读者的要求,再分析一下未来楼市 最危险 的城市。我把 未来 的时间段仍然设定为 10 年。为什么?原因很。

10 年后,楼市最危险的 20 个城市

天天说钱 13分钟前

本文为天天说钱团队原创作品

前几天写了一篇《10 年后,中国房价最贵的 10 个城市》。应读者的要求,再分析一下未来楼市 " 最危险 " 的城市。

我把 " 未来 " 的时间段仍然设定为 10 年。为什么?原因很简单,2017 年末中国的常住人口城镇化率是为 58.52%,比上年末提高 1.17 个百分点。按照这个速度,城镇化率达到 70% 还需要大约 10 年。

70%,被公认为现阶段中国的 " 城镇化率的顶部 "。所以,中国楼市还有 " 白银十年 "。换句话说,中国经济还能仰仗楼市 10 年,10 年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。

对于一个城市来说,未来 10 年是 " 做大做强 " 的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口,很有可能就错过了历史机遇。

这两天,西安 " 疯狂抢人 " 的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证,就可以直接落户西安。为了打赢 " 人口争夺战 ",西安市公安局曾召开过声势浩大的 " 誓师大会 "。由此可见,地方政府对人口增长的重视。

对于西安的做法,我们应该点赞。

回顾中国城镇化的历史:早年由于实行计划经济,经济一潭死水,无法解决增量人口的就业问题,只能搞 " 逆城市化 ",所谓 " 上山下乡 " 就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招,其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。

现在国家敢于放开二孩,鼓励大城市吸引人口,源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策,我们就可以判断出:中国必将继续深化改革、开放,激活民间创造活力。因为只有这样,人口才不是负担而是资源。

当大城市都开始争夺人口的时候,中国城镇化就出现了新的变局:人口加速涌入高等级的城市、城市圈。

这个道理很简单,如果落户门槛差不多,深圳肯定比西安有吸引力,西安则比铜川有吸引力,而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是,中国的城镇化不仅仅表现为 " 农民进城 ",还将表现为 " 小城市居民涌入大城市 "。

也就是说,中国的 " 首次城镇化 "(农民变成市民)和 " 二次城镇化 "(小城市居民变成大城市居民)在未来 10 年将同步进行。其结果,是经济相对落后的小城市,人口将出现严重的流失。

中国各地的统计局,每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响,以及抽样调查的误差,各地 " 常住人口 " 数据基本上是失真的。当你用 " 小学生人数 "(采用每年普查方式统计,而且全国各地都实现了 100% 入学)来观察人口流动时,就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动,失衡的状况远远超出了我们的想象。

我统计了 2010 年到 2016 年中国几百个地级市的 " 小学生人数 " 变动情况(很多城市尚未公布 2017 年数据),把其中数据完整、可比的城市选出来,按照流失速度,排列出了 " 小学生人数 " 下降速度的榜单:

2010 年 -2016 年小学生流失最严重地级市(单位:万人)

排序

城市

增减幅度

2010 年

2016 年

1

佳木斯

-49%

18.7

9.49

2

黑河

-48%

10.0

5.21

3

伊春

-44%

4.96

2.78

4

鹤岗

5.00

2.79

5

鸡西

8.34

4.70

6

双鸭山

-42%

8.20

4.72

7

巴中

-41%

33.4

19.6

8

四平

-39%

18.2

11.1

9

忻州

-37%

29.3

11.8

10

周口

-36%

144.7

92.0

11

武威

-34%

15.7

10.3

12

驻马店

101.1

67.2

13

朔州

-32%

19.0

12.9

14

商丘

111.7

75.9

15

晋城

17.3

16

白银

-31%

15.2

10.5

17

通化

13.1

9.00

18

运城

-30%

41.1

28.7

19

泰安

38.2

26.9

20

南充

-29%

51.3

36.4

其他人口流失严重的城市还有:牡丹江、吕梁、大同、铜川、平顶山、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、攀枝花、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。

这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间,一个城市的小学生就可以流失超过 30%,甚至达到 49%,让人难以想象。

常识告诉我们:在城镇化过程中,人口输出地(榜单里的城市都是)的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工,相对稳定后接来妻子,夫妻稳定后才接走孩子。所以,在人口输出地 " 小学生人数 " 下降的速度一定是滞后的,或者说 " 真实的人口流失速度 " 是大于 " 小学生流失速度 " 的。

也就是说,上述 20 个城市的人口流失,比榜单里反映出的状况还要严重!

这 20 个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。

其中前六名城市,都是黑龙江的。由此可见,黑龙江是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计,2010 年到 2016 年,黑龙江全省的 " 小学生人数 " 下降了 23%(全国同期只下降了 0.03%)。就连省会城市哈尔滨,也出现了 9% 的跌幅。

山西是人口流失的第二大省,2010 年的 2016 年人口流失了 22%。辽宁小学生只减少了 9%,吉林省减少了 13%。在一般人印象中,似乎整个东北人口都流失严重,事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省!

表格里 " 小学生人数 " 下降超过 30% 的 20 个城市,未来楼市会很麻烦。也许有人会问:为什么我在三四线城市,甚至是榜单里的城市,现在房价还在涨呢?

2015 年末启动的这一波 " 去库存 ",在三四线城市的操作方式是:央行通过抵押补充贷款(PSL),把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商,用于货币棚改;棚改户直接获得大笔现金,而棚改土地暂不用来建房,这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人,自然而然就推动了去库存、房价。

换句话说,这等于央行 " 印钞 " 给三四线城市的棚改。这种 " 暴力去库存 " 的方式,只能偶尔一用,其负面效应未来将逐步显现。

对于上述 20 个城市来说,人口流动带有巨大惯性,2010 年到 2016 年形成的 " 人口流失 " 的趋势,是很难改变的。除非有天大的利好,比如升格为直辖市,或者计划单列市、特区等,否则人口流失会持续。

那么,是不是这 20 个城市的房子都不能买了呢?也未必。这 20 个地级市,其实每个地级市都是由 " 一组城市 " 构成的。其中包括地级市的中心城区,以及下属的县城、县级市的市区,还有一些镇。上述表格里小学生的锐减,主要在农村、县城发生,地级市的中心城区有可能反而是增长的,只是增长未必有力(目前缺乏数据)。

所以,这 20 个地级市的中心城区,楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇,就非常麻烦了。它们一定是人口流失的,房屋只有使用价值,而没有资产属性,更缺乏流动性。

此外,上述地级市的新区、开发区也比较危险,因为缺乏增量人口,存在着新区开发失败的可能性。对此,也要提高警惕!

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前几天写了一篇《10 年后,中国房价最贵的 10 个城市》。应读者的要求,再分析一下未来楼市 " 最危险 " 的城市。

我把 " 未来 " 的时间段仍然设定为 10 年。为什么?原因很简单,2017 年末中国的常住人口城镇化率是为 58.52%,比上年末提高 1.17 个百分点。按照这个速度,城镇化率达到 70% 还需要大约 10 年。

70%,被公认为现阶段中国的 " 城镇化率的顶部 "。所以,中国楼市还有 " 白银十年 "。换句话说,中国经济还能仰仗楼市 10 年,10 年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。

对于一个城市来说,未来 10 年是 " 做大做强 " 的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口,很有可能就错过了历史机遇。

这两天,西安 " 疯狂抢人 " 的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证,就可以直接落户西安。为了打赢 " 人口争夺战 ",西安市公安局曾召开过声势浩大的 " 誓师大会 "。由此可见,地方政府对人口增长的重视。

对于西安的做法,我们应该点赞。

回顾中国城镇化的历史:早年由于实行计划经济,经济一潭死水,无法解决增量人口的就业问题,只能搞 " 逆城市化 ",所谓 " 上山下乡 " 就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招,其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。

现在国家敢于放开二孩,鼓励大城市吸引人口,源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策,我们就可以判断出:中国必将继续深化改革、开放,激活民间创造活力。因为只有这样,人口才不是负担而是资源。

当大城市都开始争夺人口的时候,中国城镇化就出现了新的变局:人口加速涌入高等级的城市、城市圈。

这个道理很简单,如果落户门槛差不多,深圳肯定比西安有吸引力,西安则比铜川有吸引力,而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是,中国的城镇化不仅仅表现为 " 农民进城 ",还将表现为 " 小城市居民涌入大城市 "。

也就是说,中国的 " 首次城镇化 "(农民变成市民)和 " 二次城镇化 "(小城市居民变成大城市居民)在未来 10 年将同步进行。其结果,是经济相对落后的小城市,人口将出现严重的流失。

中国各地的统计局,每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响,以及抽样调查的误差,各地 " 常住人口 " 数据基本上是失真的。当你用 " 小学生人数 "(采用每年普查方式统计,而且全国各地都实现了 100% 入学)来观察人口流动时,就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动,失衡的状况远远超出了我们的想象。

我统计了 2010 年到 2016 年中国几百个地级市的 " 小学生人数 " 变动情况(很多城市尚未公布 2017 年数据),把其中数据完整、可比的城市选出来,按照流失速度,排列出了 " 小学生人数 " 下降速度的榜单:

2010 年 -2016 年小学生流失最严重地级市(单位:万人)

排序

城市

增减幅度

2010 年

2016 年

1

佳木斯

-49%

18.7

9.49

2

黑河

-48%

10.0

5.21

3

伊春

-44%

4.96

2.78

4

鹤岗

5.00

2.79

5

鸡西

8.34

4.70

6

双鸭山

-42%

8.20

4.72

7

巴中

-41%

33.4

19.6

8

四平

-39%

18.2

11.1

9

忻州

-37%

29.3

11.8

10

周口

-36%

144.7

92.0

11

武威

-34%

15.7

10.3

12

驻马店

101.1

67.2

13

朔州

-32%

19.0

12.9

14

商丘

111.7

75.9

15

晋城

17.3

16

白银

-31%

15.2

10.5

17

通化

13.1

9.00

18

运城

-30%

41.1

28.7

19

泰安

38.2

26.9

20

南充

-29%

51.3

36.4

其他人口流失严重的城市还有:牡丹江、吕梁、大同、铜川、平顶山、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、攀枝花、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。

这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间,一个城市的小学生就可以流失超过 30%,甚至达到 49%,让人难以想象。

常识告诉我们:在城镇化过程中,人口输出地(榜单里的城市都是)的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工,相对稳定后接来妻子,夫妻稳定后才接走孩子。所以,在人口输出地 " 小学生人数 " 下降的速度一定是滞后的,或者说 " 真实的人口流失速度 " 是大于 " 小学生流失速度 " 的。

也就是说,上述 20 个城市的人口流失,比榜单里反映出的状况还要严重!

这 20 个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。

其中前六名城市,都是黑龙江的。由此可见,黑龙江是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计,2010 年到 2016 年,黑龙江全省的 " 小学生人数 " 下降了 23%(全国同期只下降了 0.03%)。就连省会城市哈尔滨,也出现了 9% 的跌幅。

山西是人口流失的第二大省,2010 年的 2016 年人口流失了 22%。辽宁小学生只减少了 9%,吉林省减少了 13%。在一般人印象中,似乎整个东北人口都流失严重,事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省!

表格里 " 小学生人数 " 下降超过 30% 的 20 个城市,未来楼市会很麻烦。也许有人会问:为什么我在三四线城市,甚至是榜单里的城市,现在房价还在涨呢?

2015 年末启动的这一波 " 去库存 ",在三四线城市的操作方式是:央行通过抵押补充贷款(PSL),把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商,用于货币棚改;棚改户直接获得大笔现金,而棚改土地暂不用来建房,这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人,自然而然就推动了去库存、房价。

换句话说,这等于央行 " 印钞 " 给三四线城市的棚改。这种 " 暴力去库存 " 的方式,只能偶尔一用,其负面效应未来将逐步显现。

对于上述 20 个城市来说,人口流动带有巨大惯性,2010 年到 2016 年形成的 " 人口流失 " 的趋势,是很难改变的。除非有天大的利好,比如升格为直辖市,或者计划单列市、特区等,否则人口流失会持续。

那么,是不是这 20 个城市的房子都不能买了呢?也未必。这 20 个地级市,其实每个地级市都是由 " 一组城市 " 构成的。其中包括地级市的中心城区,以及下属的县城、县级市的市区,还有一些镇。上述表格里小学生的锐减,主要在农村、县城发生,地级市的中心城区有可能反而是增长的,只是增长未必有力(目前缺乏数据)。

所以,这 20 个地级市的中心城区,楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇,就非常麻烦了。它们一定是人口流失的,房屋只有使用价值,而没有资产属性,更缺乏流动性。

此外,上述地级市的新区、开发区也比较危险,因为缺乏增量人口,存在着新区开发失败的可能性。对此,也要提高警惕!

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