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碧桂园百亿租赁住房REITs获批 龙头房企租赁证券化已达500亿

2018年02月07日 02:00 来源:濮阳房产网 编辑:濮阳房产网
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导读:碧桂园百亿租赁住房REITs获批 龙头房企租赁证券化已达500亿

?在去年底宣布“三年百万套”长租公寓计划后,碧桂园百亿租赁住房REITs于近日获批,成为国内迄今为止最大的一笔租赁住房REITs。除此之外,碧桂园长租公寓还得到建行、中信银行等金融机构的全方位支持。>>看更多精彩房价资讯

  不只是碧桂园。保利地产、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企也已获得租赁证券化的入场券。据21世纪经济报道记者不完全统计,截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN、公司债等租赁证券化产品规模已达500亿。

  在“租购并举”的政策风向和“盘活存量”的市场趋势之下,有关租赁的资产和金融都在快速推进,这有利于租赁机构形成商业闭环,促进租赁市场的成熟。

  碧桂园的长租模式

  2017年12月20日,碧桂园发布长租公寓品牌——“BIG+碧家国际社区”,宣布未来三年要提供100万套租赁房源。

  彼时,碧桂园集团总裁莫斌提出了“长租城市”概念,将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地拓展长租房源,结合自身全产业链优势,并辅以金融手段,实现百万套公寓快速落地。

  莫斌表示,碧桂园积累了二十六年的城镇化建设及开发经验,这会成为其开展租赁住房业务的独特优势。

  无论什么样的机构做租赁,都离不开金融的支持,碧桂园深知其中逻辑。不到两个月,碧桂园便抛出了百亿租赁REITs。

  2月2日,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房REITs”)获得深圳证券交易所审议通过,由碧桂园联合中联前源不动产基金管理有限公司(以下简称“中联基金”)共同实施,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制运作。

  这单REITs的获批,标志着碧桂园资产+金融的长租商业闭环正在构建,这让碧桂园在长租公寓激烈的竞争中占得先机。

  “这是千亿级别的战略性布局,随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场,销售转持有将给企业营运带来巨大挑战。”碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示,此次REITs成功试水,碧桂园将综合运用各类金融工具,构建租赁住房完整金融链条,保障租赁住房战略的顺利实施。

  此前,碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式,相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议,并陆续接受放款。

  中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿保障性基金;同时整合中信集团各类金融资源,提供综合化金融服务,包括但不仅限于ABS、REITs等金融产品;建行上海分行也将为碧桂园提供200亿资金支持以发展长租公寓。

  证监会相关业务负责人表示,碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试,符合当前推动租赁住房发展的大趋势,具有较强的代表性。

  中联基金执行总经理范熙武表示,作为首单百亿级REITs,碧桂园租赁住房REITs不仅有利于促进租赁住房市场的发展,也将对我国REITs的发展产生积极影响,具有极强的示范效应。

  目前,我国单只REITs平均规模仅为22亿元人民币,而亚洲平均约为90亿元人民币、美国约为90亿美元,碧桂园租赁住房REITs的成功获批,有望进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展。

房企竞逐租赁金融

  去年以来,中央及各地多次强调,要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;大力发展租赁住房市场,鼓励租赁住房企业机构化、规模化发展。

  21世纪经济报道记者获悉,去年10月以来,相关部门对于租赁金融的支持力度前所未有。深圳证券交易所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗,确保此类项目的高效审核。

  “本单产品是以高周转为标签的龙头房企,通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源,并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs,具有很好的市场带动效应。”深圳证券交易所相关业务负责人表示,租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式,实现对自身租赁住房业务的有益支撑。

  在碧桂园之前,多家房企已发行租赁证券化产品。2017年10月23日,同样由中联前海开源“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过,这是国内首单央企租赁住房REITs,也是首单储架发行REITs,发行规模达到50亿。

  其重大意义在于,它不仅是一次融资,更间接实现了公募REITs的扩募功能,给REITs发行市场带来了新的利好,也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

  去年2月更是租赁住房证券化的“爆发月”。当月,招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元,高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据也获批注册,这是银行间市场首单长租公寓ABN;龙湖发行50亿元住房租赁专项公司债券;旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs也在当月获得通过,规模为30亿。

  2018年1月5日,万科公告称,拟发行350亿直接债务融资工具,投资于长租公寓等用途。

  接近万科的人士指出,万科的租赁住房证券化产品预计也很快会推出。

  除了房企,独立第三方公寓品牌也获得了租赁金融的支持。2017年10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品由新派公寓发行,额度为2.7亿元。

  链家旗下的分散式公寓品牌自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元。

  作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务,长租公寓的机构房东需要面对巨大的资金和成本压力,目前,无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台,都面临前期获取房源(轻重资产模式)、后期运营的难题。

  通过REITs、CMBS、ABN等资产证券化工具,机构房东们有望解决长租公寓的资金问题,并形成商业闭环。

  在保利地产董事长宋广菊看来,以存量物业为基础,构建租赁住房业务的利润模式,必须利用REITs,打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

  “资产证券化目前大家都是在试水,融资之外更根本的是运营和服务。”一家大型房企旗下的长租公寓负责人对21世纪经济报道记者说。

  证监会有关人士表示,发行租赁证券化产品之后,相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量,实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。